年內項目批量落地，不畫餅的廣州南站，太夯了

文源 | 源媒匯

作者| 利晉

廣州南站利好不斷，配套正在加快兌現中。

自2025年下半年，廣佛東環城際、海珠灣隧道、22號線后通段等陸續開通后，廣州南站片區規劃項目像打通任督二脈一樣，迎來了項目兌現爆發期。

進入2026年，廣南聯絡線進度屢傳捷報、廣東城際東莞西聯絡線開通運營、花城匯·南站啟動招商、番禺萬象城敲定落址萬博長隆、番禺第五人民醫院建設高效推進、長隆三期定名“廣州超級樂園項目”……

交通、教育、商業、醫療、文旅、公園配套項目，全方位開花。

這種超強兌現能力，打破了人們對“廣州南站只是高鐵站”固有認知，廣州南站片區開始快速躍升為灣區一小時生活圈，成為廣州市民的半小時都市圈。

萬象城、聚龍潭太古里落地白鵝潭，讓荔灣實現了逆勢。而項目批量落地，廣州南站片區正在破局升維，價值也該被重塑了。

01.

從“全國的南站”轉向“廣州人的南站”

一直以來，廣州南站“超級樞紐”的標簽，深入人心。

2010年投入運行后，廣州南站快速成長為全球最繁忙的車站，用4年時間到發客流量破億人次，用8年破2億人次、登頂全國客流第一。

近幾年，客流量穩居全國前列，到發客流量近2億人次，日均客流超50萬人次。

在成為“全國的南站”時，廣州南站開發模式悄悄發生了改變。

謀劃多年，廣州南站選擇先讓產業跑起來。作為南站商務區首批“開拓者”，萬科率先進駐南站開發建設，踐行城市配套服務商，于2016年拿下首批權益地塊。

其中，萬科中心該年年底便開始動工，成為南站商務區第一個商務載體。

港澳互聯招商模式，加上萬科的敢為人先，吸引大批頭部企業進駐，中建四局總部、李錦記華南總部、三雄極光總部、健力寶華南區總部、佳寧娜總部……廣州南站商務區企業總部集群到2020年雛形已成。

據新快報報道，2025年，廣州南站商務區已引進超600家企業，43家“四上”企業，年營收28億元。

從起初建站目標“緩解廣州站的交通”到優先產業導入，可以說，廣州南站每一步都走得很穩，規劃是實打實地逐步兌現了。

階段性任務完成后，廣州南站進一步提出三大發展定位：粵港澳大灣區客廳與門戶樞紐經濟區、廣佛高質量發展融合新極核、廣州市南部中心區。

概念不需要太懂，捋清楚廣州南站主要做三大事就行。

1. 在超級樞紐的基本盤下，建成面向灣區、面向全球的國際化商務區。
2. 南站-長隆-萬博發展聯動，與潭州會展、北滘新城、順德陳村、荔灣白鵝潭商務區等協同建設。
3. 成長為廣州南部的都市圈。

廣州南站核心區設計鳥瞰效果圖

廣州南站漸入建設高潮，尤其是海珠灣隧道、22號線后通段等相繼開工。

進入2025年、2026年，廣州南站規劃迎來了兌現爆發期。

以前總說，30分鐘到深圳、珠海，高鐵46分鐘到香港，1小時覆蓋大灣區，8小時通達全國23省。南站是“灣區的南站”，也是“全國的南站”。

如今再看，海珠灣隧道通車，南站和海珠西開車15分鐘可達。22號線后通段通車，南站到芳村只需17分鐘，通勤時間縮減了一半。

加上廣州地鐵2號線，南站24分鐘可到江西南、31分鐘到公園前；7號線4站漢溪長隆、5站南村萬博；廣佛東環城際通車后，到琶洲10分鐘、到金融城20分鐘、到白云機場30分鐘。（上述數據來源：番禺區&海珠區政府官網、廣州地鐵等）

而今年6月，廣南聯絡線西塱隧道3號盾構段順利貫通，預計2027年具備通車條件。廣州南站至市中心通勤時間縮至15分鐘。

圖片來源于廣東省人民政府官網

廣州南站，抵達廣州主城區和各大CBD，基本實現半小時高效通勤。這一份兌現，讓南站從純粹的超級樞紐，融入為廣州人的30分鐘都市圈。

不只是通達城市重要節點，廣州南站片區交通毛細化落地。

比如南站核心市政支路二期計劃年底通車、石北圍市政道路一期今年1月動工，包括在研階段的廣州南站3條有軌電車，其中，T2線規劃為“南站-石壁-南站萬科中心-萬科檐嶼城”，T3線內環連接廣州南站和謝村，銜接周邊人流聚集點。

廣州南站接駁公交線路區（示意圖）

俗話說，要致富先修路。廣州南站整個片區交通能級躍升，已為未來創造更多可能性，提前鋪好路了。

02.

學府+商業+園林加快兌現，

超配太夯了

“超級樞紐”+毛細交通優化，正變成廣州南站撬動“廣州南部中心區”的支點，整個片區的城市界面，正在瘋狂躍升。

不只是CBD+TOD，現在走出廣州南站，一座集合頂級學府、頂級商業、濱水公園的“站城一體”大城，雛形已經顯現。

全國頂流名校落地，教育資源從有到優

先說教育，過去幾年，廣州南站片區可選擇的學校并不多，有南站小學、番禺雋新學校、博萃德學校。選擇分化明顯，普通的九年制公辦學校or全廣州最貴的私立國際學校。

如此格局，直到2025年7月才被打破——湖南師范大學附屬番禺實驗學校（暫定名，下稱“湖師附番禺實驗學校”）正式簽約落地萬科檐嶼城，成為廣州南站片區首個優質公辦名校。

圖片來源于湖南師范大學官網

湖南師大附中什么水平？其校本部辦學有121年歷史，位居全國百強高中第11位，高于廣東省本土“天花板”名校，華附排在第15位，深圳中學排在第23位。

直接上辦學成績單。2025年，五大學科競賽中，13人入選國家集訓隊，位居全國第一，保送清北人數也是全國第一。

湖南師大附中還有恐怖的高考升學率，高考清北錄取人數常年位居全國前10。2026年，高考600分率達793人，一本率約99.07%，清北錄取人數預估超60人。

說明，這不是靠拔尖撐起來的，而是湖南師大附中依托百年人文底蘊和辦學根基，將整體教學水平做到全國前列，且形成一條核心辦學理念：集團化辦學、資源深度共享、一體化管理。

這套模式，也在湖南師大附中黃埔實驗學校復制成功。后者2022年開辦，首屆中考普高率84%，高出全市均值21個百分點。網傳今年中考普高率達91%，考進區內重點高中率為50%。

湖師附番禺實驗學校辦學模式也是如此——湖南師大選派骨干管理團隊入駐、湖南師大附中負責管理辦學。根據規劃，該校為36班九年制學校，配置省級示范圖書館、恒溫游泳館、智能科創實驗室等。

建設目標是成為灣區現代化教育新標桿。目前，學校外立面已完工，文體館部分功能已對外預約使用，將在2027年9月開學。

湖師附番禺學校（在建中）

商業、文體、醫療兌現中，不再是客流中轉地

名校落地后，頂級商業、頂級文體項目有望在2026年、2027年兌現。

其實，在廣州南站片區規劃設想中，產業與商業是深度捆綁的。在李錦記華南總部、中建四局總部等進駐后，加上近7000戶公寓陸續交付，把都市白領留在周邊，廣州南站一直在推進中。

2020年，喜街商業街、亞朵酒店等首批商業配套服務率先落地。龐大客流量下，喜街商業很快跑起來了，如今開業6年，出租率超95%、客流量800萬人次。

喜街足以窺見南站的商業潛力，但想點爆片區客流還遠遠不夠。于是，天環·廣州南來了，花城匯·南站也來了。

其中，天環·廣州南由天河路天環Parc Central原班團隊負責招商推廣，對標香港西九龍TOD。目前，項目外立面基本完工，預計今年下半年分階段開業。

廣州南站ICC（天環·廣州南）效果圖

花城匯·南站作為南站片區另一個重要商業組團，體量26萬㎡，是珠江新城花城匯的兩倍。目前已基本建成，啟動招商。

以前商業消費基本把南站當成中轉地，恐怕未來在兩大商業組團成熟后，很多客流要被攔截下來了。

因為全國最大、亞洲第二大的專業足球場，廣州足球公園也要來了，設有7.5萬個座位，可以滿足大型足球賽事和演唱會要求。目前，球場主體工程已完成，預計2027年底建成投用。

廣州足球公園（在建中）

廣州足球公園引流想象力在哪里？

以五月天演唱會南沙場來說，6場連演累計吸引超30萬樂迷，讓南沙全年游客量突破6700萬人次。而廣州足球公園座位量，是南沙大灣區文化體育中心的1.25倍，且與地鐵22號線謝村站只有幾百米距離。

片區公交、有軌電車等已提前做好網路鋪設。剩下的就交給時間了。

此外，廣州南站醫療空白也在兌現中，且是直接從無跨越到TOP級水平。

目前，高端國際醫院富力UCLA醫院，開業運營已近3年。同時，按三甲醫院標準建設的番禺第五人民醫院新院區，正在加快推進建設，預計2026年底完成結構封頂。萬科檐嶼城與這兩所醫院距離不足3公里，驅車耗時均在10分鐘左右。

番禺第五人民醫院新院區（在建中），圖片來源于微社區e家通鐘村在線

中軸公園+濱水空間，留下就是難忘

廣州南站“留人”心思，更藏在生態公園建設中，將打造為“城市生態客廳”。

根據規劃，一條嶺南風格的中央綠軸，貫穿高端服務區、泛珠樞紐總部經濟區、港澳青創文化區等5個功能區。簡單理解為，出了高鐵站，即進入嶺南城市景觀花園。

廣州南站核心區功能分區示意圖｜來源于SOM

除了無縫換乘公交網路外，另一個慢行系統，把高鐵站、商務區、商業綜合體、居住區，連同周邊河涌、山體和公園綠地，打造為多層次的連續慢行系統。

目標雖然很大，但廣州南站也在逐步兌現中。

其中，率先落成的大禾田生態公園，從一片農地躍升為稻田研學基地。每年秋日，搖曳的金色稻浪和綻放的宮粉紫荊，成為了廣州南站網紅景點，吸引很多游客前來打卡。

大禾田生態公園實景圖

放眼整個廣州幾大高鐵站和新興規劃片區，能有如此全面且“超配”配套的，恐怕很難找到第二個。

廣州東站優勢在商務+商業，廣州站周邊還在動遷中，增城新塘站出了站就是工業區，廣州白云站周邊是“二橫四縱”道路，老黃埔是一半等配套落地、另一半等拆遷。

商業被期待、教育醫療躍升、生態公園逐步引流……超快且具備確定性的兌現能力，讓廣州南站片區被越來越多人看見，善于抓住機會的人，其實已搶先入住。

2025年7月，作為廣州南站片區唯一超新規住宅項目，萬科檐嶼城一期首開當天，全部房源售罄，屢次加推屢次熱賣，成為過去一年番禺區的“銷冠”。

萬科檐嶼城一期開盤現場

熱銷的邏輯其實很簡單，高效交通+頂級商圈+名校+頂級文旅+頂級醫療+生態公園≈200到300萬元。

萬科檐嶼城“六位一體”配套底盤的總價，是長隆萬博新房的一半，單價是珠江新城新房的零頭、也是老黃埔的7折左右。

03.

用全維超配，

把森嶼度假式松弛搬進都市生活

賣爆不完全是價格，還有萬科靠著“十年深耕基底+地標集中兌現”雙驅動，抓住了兌現紅利的價值窗口。

目前，萬科在廣州南站片區開發總量達160萬㎡，是唯一系統開發過板塊的城市運營商，對片區規劃和項目兌現進程，有著更為深刻的理解。

但當前廣州新房市場核心“硬通貨”其實是產品力。為此，萬科針對2000多組客戶，進行150多項問卷調查，摸清都市年輕精英的生活趨勢。

熱銷背后，哪有一成不變的居住模型，只有不斷推翻地規劃草圖。

剛需群體追求質價比，萬科打出“板塊唯一新規產品+超高實用率+最低總價門檻”，教育群體追求名校，萬科引入全國TOP11中學，加上南站配套兌現紅利，每一份需求都有確定解法。

事實也證明：萬科檐嶼城售樓處門庭若市、人氣十足。

據了解，項目一期置業群體中，超過50%是追求高效通勤與居住品質，30%左右是追求老城情懷與新城品質兼得。同時，開盤至今，累計超12000組客戶到訪，折算下來，每5個購房者就有1個看過這里。（數據來源：克而瑞等）

買入的業主，基本在萬博CBD、海珠灣隧道、22號線北延段地鐵等廣州南站30分鐘通勤范圍內。

萬博CBD

萬科檐嶼城想要做的，遠不止于此——如今，全新推出的二期項目，從造“好房子”進化為打造一個森居島嶼度假式日常居所。

這一轉變背后，是廣州都市年輕人在日常瑣碎和壓力的城市生活中，總是渴望一場逃離都市喧囂。每一年盛夏，南法慵懶浪漫、蔚藍海水，成為無數都市青年的向往。

萬科將廣州南站板塊開發，整體思路對標先例新加坡裕廊湖區——樞紐為芯、規劃先行、綠境共生。樞紐、CBD、商業、教育、公園……兩者發展路徑高度契合。

新加坡裕廊湖區，圖片來源其官網

作為居住載體的萬科檐嶼城，基于嶺南人文水土底蘊，將建設為南法森嶼度假式理想人居，開創了“檐（廣府騎樓屋檐設計和檐下商業街區）、嶼（濱河公園、草坪和濱水走廊等自然生態）、城（學鐵商醫旅全維度配套）”的生活體系。

2025年，萬科檐嶼城拿下了廣東省房協首屆“好房子”方案設計大賽金獎。

南法森嶼度假式日常生活在于松弛度氛圍營造。

二期項目建筑整體延續檐下美學風格，溫潤立面質感，打造為輕奢酒店度假風，搭配林下森境景觀設計，把歸家路徑復刻為一條短途輕度假之旅。

超配園林，營造度假島嶼歸家儀式

一條約300米的U游街區，3200㎡檐下森系公園街區商業，既可在口袋公園閑庭散步，又可在小店里肆意放空。約32米寬入戶主門，選用安達仕酒店同款花磚，搭配嶺南特色山石樹庭、疊瀑水景，開啟步入山水庭院。

活力陽光草坪、入戶主門實景圖

兒童樂園+新增嶼果地形樂園，兒童也能深入森林，找回自然趣味。隔壁的棲光森嶼，以切爾西花園展鍍金白銀獎花園為靈感，設有療愈植物園和認知植物園，以地形落差，實現一步一景。

同時，檐嶼城采用將架空層與室外園林連貫設計，將社交伴盒、儀式伴盒等功能盒子和森嶼場景深深交互，可以會客小聚、運動健身和獨處放空。

全年齡段人群，在超配園林景觀之中，都能覓回輕度假的松弛體驗。

超配舒適，居住體驗再升咖

進入家中，空間更開闊通透。二期項目層高升至3米，高于市場常見層高標準2.8米，多出20cm，不只是舒展空間，還有通風效率，多出約20%室內空氣流通量（模擬數據）。

同時，延續一期高標準基礎上，二期進一步優化居住空間，次臥尺度加大，陽改房零飄窗設計，居室空間零對視，無握手戶型，兼備舒適與隱私。

檐嶼城二期91m2樣板房（*創意展示，非交付標準）

再看戶型，二期產品主推79-112m2三至四空間，新規收緊后，得房率仍超100%，把每一寸空間都用極致。S墻/玄關收納系統、餐客一體化、主次臥空間開闊……做到功能動線流暢，空間通透舒適。

超配交付，選配更隨心、交標再優化

這場南法森嶼度假式日常生活之旅中，萬科檐嶼城把每一個產品細節扣到極致，做到廣州南站板塊唯一提供“交付選配方案”的項目，適配追求獨特個性的業主。

二期項目進行8大交標升級，揮手感應油煙機、防干燒灶具、廚房配置冷霸、預留掃拖機器人基站、客衛也配置智能馬桶、優化功能鏡柜空間、防潮防撞的鋁合金踢腳線……

都市年輕人追求兼顧智能化與豪宅級質感的生活，基本都能在項目草圖設想里找到解法。

如今，當我們走出廣州南站，這一超級樞紐正在超速蛻變，繁華的商業、竄動的客流、蔥翠的公園，都在慢慢孵化、兌現中。

作為南站首批開拓者，萬科正用超配商業、居住體驗，頂流教育資源，給片區品質生活打了個樣。

所有對廣州南站的期待，時間都會給出答案。

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