小道消息2026.8.5

本次小道消息是2026北京樓市半年報全面復盤，典型案例是jm。內容涉及樓盤內幕、公司真相和八卦。

本期內容認知門檻有點高，閱讀人群更適合房企總監級別以上。

1.上半年北京樓市內卷又又升級了。

去年卷產品力和供應鏈，今年卷的方繼續向往前移，卷投資眼光，卷房企和政府溝通力，卷外部資源協調力。越來越卷到根上了。

2.在這樣一個充分內卷市場里，jm進入前五，是第四名。已經是奇跡了。但這不是重點。

重點是，它家每個盤都很搶市場眼球。比如自操盤pyfy和cymy，非操盤gc、cgtjt和zjcy，都是市場上的超級明星樓盤。是不是很神奇！

問題來了，它是如何做到的？

3.有信源透露，土拍市場上供地很多，但各家房企舒適區不同，也越來越挑地。

jm主要是往前卷，卷大前期，舒適區在大前期。

卷大前期也是三句話：市場怎么說，競品怎么做，客戶怎么想。

然后是從施工端一張藍圖繪到底。

4.傅布斯還聽說一件事，jm城市總m總帶隊，拉通非操盤項目去達成策略共識，提級總對總溝通。

以朝北組團為例，my、cg、py、zj四盤操盤節奏錯位，推售貨源錯位，實現差異化推售策略，共同做大板塊業績基數。上半年四盤在朝陽位列前四名。

5.為什么合作方都非常尊重jm。

傅布斯聽說過jm內部一句話：以營銷為中心，但不是以營銷部為中心。

再翻譯就是：以營銷為中心，是以市場和客戶為中心。

就是說，銷售從來不是營銷一個部門的事情，更不是一家公司的事兒。

6.接上條，這件事落地就是施工周期和銷售節點匹配，運營、成本、工程全部都要參與進來。

舉個例子，某開發商能做到99天把實景示范區做出來，運營部門就帶著全條線專門去學習對標，而非硬壓工程部。

學習對標完發現，這是體系上的系統支撐。然后jm也能迭代出自己的全新落地標準。

7.不同的是，jm還做了一件事，叫質造合伙人。把客戶當成業主，請他們提意見，你家需要什么樣的場景，客戶想要什么。

比如說樓棟低區，怎么樣去做軟隔離，你每天從窗戶看出去想要什么，怎么樣更好？

這種深度共創，其實是小定制，但它帶來的明顯區別是：

做和做到客戶心坎里，是兩碼事。

8.不只是售前端，還有售后端。jm提出長期主義刻度，交付才是jm產品力的開始。所以有了業主首席體驗官的機制。

9.還有質造合伙人的發起人級別也相當高，h總是城市副總，聯動客戶給在建樓盤找事兒。

總結的話，找事兒在內部上升到專項工作的級別，分別是設備設施、工藝工法、材料三件事。

這三件事都涉及到隱蔽工程和工程質量，要做到經久耐用，要求特別高，懂的都懂。

10.不只有質造合伙人，還有服務合伙人、產品體驗官，貫穿到交付后全過程，而且是分管工程和運營的領導牽頭在做這件事情。

在央企，領導掛帥這個動作，本身就是態度。

11.做這些，其實只是在做一件事：從買房的那一刻，業主就能感受到回家了，是在找生活中的各種玩伴或搭子。

12.也有人擔心，jm只喜歡做豪宅。

其實也不完全是。

這里舉個例子，比如多家房企去搶瀛海這件事。

這種地塊成本合適，地塊不大不小適中，大半年完事，體量和流量非常安全，都會去搶，但機會很重要。

既安全，房企自己又有實力去做，這類地塊會被瘋搶，但這類地機會越來越少。

jm要做到機會更多，只能底盤面更寬，還要更高端。

13.接下來說說市場，才能更明白jm上面說的很多做法，以及為什么這么做。

所有房企操盤都會面臨一個頭疼的詞兒：背刺。

有信源給了一個浪漫的說法：當下每個盤的青春期，都太短了。

因為北京的供地很透明，都知道下一塊地在哪里，房企會對比，客戶更會對比。

最可怕的是，潛在的競品也這么想，也在同步迭代，真是搞死人的節奏。

傅布斯感覺，這簡直是把客研累死的工作量。

為了把樓盤的青春期延長，操盤手就要想到更多，比如現階段的市場容量，未來分流怎么應對，你能賣多少時間等等，都需要營銷統籌考慮。

14.客戶在看房階段，上半年又冒出啥變化呢？

舉個例子，800萬是我要的底盤，1500萬是我要的情緒價值。

就是說，客戶的購買彈性很大，而且在800萬到1000萬總價區間，他都會去看。

情緒價值到底賣什么，這是上半年市場給到的新課題。

15.jm小伙伴告訴傅布斯，他們去選地的時候，就是提前替客戶想到這些，去選不能背刺業主的地塊，包括二手房流通，也都要至少提前想個三五年。

這位信源透露，你必須想這么多，才能解決業主的顧慮：

非必要不買房，非必要不換房。

16.pyfy的價格為什么堅挺？

有信源透露，一是土地價值，畢竟是在三環。所以很多東西城的客戶來買。其次是產品力，有老粉也有新粉。

沒得選就是稀缺。

沒有新房對比，沒有二手房對比，就意味著以后二手房價格同樣會堅挺，道理非常樸素。

17.如何跑贏下一個競品，跑贏未來？

這里有個隱藏前提，沒有人去賭預期，客戶更不會跟你去賭未來。

只能拼投前的客研深度和精度，要超級深度和超級精度，一個課題一個課題去解，然后全力拼運營效率。這就是現實。

18.網簽好是王道。

但有案場小伙伴透露，網簽好是一整套活法，比如jm要求開盤后7天全部要網簽；順銷項目3天網簽。

能做到網簽好，快速網簽，是一整套系統閉環活兒，從前期蓄客階段就開始發力，什么時候驗資格，什么時候做收錢動作，哪個動作先做，哪個動作后做，這樣你才能真正快起來，非常不容易。

19.有招采條線小伙伴透露，現在房企越來越少講標準化和復制，取代的是買手計劃，定制等非標項招采。

原因在哪里？

不只是開發商在做市場對標，更希望給到客戶一個驚喜，這是放在顆粒度量級上的對標和驚喜。

jm小伙伴說了五個不一樣：

不一樣的地塊、不一樣的客戶、不一樣的銷售周期、不一樣的市場、不一樣的競品。

這些才是招采選品的王道，相比規范，更多要尊重市場，尊重土地，尊重客戶。

20.略。

21.很多業內都知道，某家房企大門實景做得又快又好，原因是單獨找了一個供方，不是總包。

但不知道的是，它家的樣板段跟大區整體圖紙施工是脫開的。

更不知道的是，成本確實高一些。

22.接上條，但奇怪的是，my是6月16號開盤，7月中旬大門實景也開放了。

據說它家居然沒有用單獨的供方，也能做出來。這就是jm跟其它房企不一樣的地方，超級學習力。

而且，不只是客戶，整個過程連內部人都感覺是開盲盒，驚喜接連不斷。

有信源說，領導支持。

這句話里藏話，就是領導學習力超級強。

23.這種超級學習力，帶給市場和行業的震撼是：

不僅要拼實景展示區，還要拼實景展示區的特色，如何能做到一眼萬年，一見鐘情。

比如說，pyfy是小龍女白月光，cymy是烈焰紅唇東方不敗，風格不同都很美，更重要的是實景示范區要有特色。

為什么要把懂審美放在懂市場和懂客戶后面壓軸，可能就是這個原因。

24.jm有小伙伴說，退一萬步講，客戶的安全感，來自你敢不敢讓他隨時隨地看。

不是說他看后覺得不好了，覺得你不行；而是他看到不好，你改了之后，他覺得你行。

25.懂審美，不只是一眼萬年。

jm的小伙伴說，他們在找興趣同頻的人，這群客戶和產品的碰場特別搭。

這就不是賣參數、賣裝修等物理層面了。

26.審美就是反復磨。

jm的小伙伴回憶說，晚上9點、10點、11點隨時都可能線上開會，開會到最后，大家都沒有聲音了，可能有人睡著了。

整晚整晚的熬夜，可能就是要一點點不一樣的感覺，投入心力后，產品的磁場就出來，我們叫它審美。

這也驗證了當下流行的一個詞：手搓。

27.還有一件讓人想不到的事情，也是手搓發現的。

就是會所一天時間里，客戶最高頻使用哪些場所，還有集中使用的時間段。

jm小伙伴說，健身區雖然是24小時開放，但真正使用的時間卻是晚上9點以后。還有一個時間段，是上午11點后，午飯前使用。一天就這兩個時間段。

還有一個時間段，4點到5點半，是孩子放學后最鬧的時間段。

28.你有沒有想過，當房企設計這么多場景時，真正客戶日常使用的場景并不多。

而且，對日常高頻使用的場景也有訴求。

比如健身區不能跟健身房一樣開放式的，要分割出更多的小塊空間，人多的時候不亂，人少的時候也不會感受到被冒犯。

再比如孩子玩鬧的場域要足夠大，還要讓家長有待得住的地方。

即便是高凈值客戶，他們的真實生活和真實功能需要，也同樣樸實無華。

這也是jm一直在做的事情，會所到底怎么能讓它更好，是跟客戶實際使用場景結合的那種更好，不是營銷包裝得更好。

29.還有一個細節，也是jm小伙伴講的。過去很多280、340面積段的，開發商會糾結客廳面寬5.1米還是5.2米。

客戶進到樣板間后，會想我坐在沙發上看電視，背后是能加個書桌，還是能放個孩子的爬毯，還是啥都放不下。

客戶其實想的是客廳功能空間上能不能1+1，是有多場景的面寬。

還有一個細節，很多豪宅主臥很大，客戶多是因為工作原因分房休息，這么大的房子可能只是兩口之家或是三口之家，會嫌主臥大了不好住。

這就是jm說的去樣板房的板味。

30.再舉個例子，很多大面寬的豪宅，會大張旗鼓宣傳女王衛生間。

其實就是把原來放在臥室的化妝間挪到了衛生間。

原因也很簡單，因為主臥放不下了，只能挪到衛生間。

為什么主臥放不下？因為主臥的進深不夠，設計師只能做次優取舍。

去板味，就是要以客戶的實際生活場景做設計，不再去通過取舍，局部放大營銷賣點編出一套營銷說辭，把客戶帶偏。

31.下半年jm肯定要補貨，而且是大補。

大補之后的jm，能否進入北京前三，傅布斯很期待。銷冠100

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