商轉公落地調查：補差額門檻待解，專家建議政策解釋需回應民意

南方財經見習記者蘇磊 記者王達毓

差5萬元，小王的“商轉公”申請還是卡在了最后一步。

考慮到商業貸款與公積金貸款之間可觀的利率差，自五年前購房起，小王便持續關注商轉公政策。去年下半年，廣州正式出臺商業住房貸款轉公積金貸款新政，但僅支持商貸轉為純公積金貸款。小王咨詢銀行后了解到，受自身公積金可貸額度限制，想要完成轉貸，需一次性自籌近30萬元補足資金缺口以提前還掉部分商業貸款，他只能暫時擱置計劃。

今年5月底，“穗八條”配套政策出臺，廣州將商轉公政策調整為“公+商”組合模式，商轉公可貸額度的計算比例由原來的70%提高到現在的80%。政策開閘后，小王立即向銀行咨詢。在向銀行遞交12份申請材料兩周后，一紙房產評估報告讓他停在了商轉公的最后一步。由于房屋評估價低于預期，他仍需補足約5萬元貸款差額，才能完成商轉公。

像小王這樣的申請人，不在少數。

為減輕居民房貸負擔，商轉公近年已在國內多個城市落地推行。廣州今年進一步優化相關政策后，迅速引發大批存量房貸購房者關注。但南方財經記者調研發現，盡管新政釋放利率紅利，不少購房者想要切換至利率更低的公積金貸款，卻依舊被一筆資金缺口或是漫長的審批流程攔住去路。

今年5月26日，在“穗八條”相關新聞發布會上，廣州住房公積金管理中心表示，“原商業貸款在廣州市公積金受托銀行辦理的，市民直接到該銀行網點申請即可，也不需要自籌資金補足差額，可以直接轉為組合貸。”

政策調整后，小劉第一時間開始準備商轉公申請。在她看來，新政最大的變化在于允許辦理組合貸，這意味著公積金額度不足的部分，可以繼續保留商業貸款，不再需要像過去一樣一次性籌錢補足差額。

小劉目前的房貸為50萬元左右的純商業貸款，按照她對新政的理解，她可以向公積金中心申請符合條件的一部分公積金貸款，置換存量商貸，不足部分則繼續保留商貸。

直到小劉正式向銀行提交申請、咨詢公積金中心后，她才發現并非如此。

“各家銀行和公積金中心給出的答復口徑一致：80%限額約束的是組合貸款總額，而非公積金貸款單獨部分。”小劉告訴記者。不少購房者由此陷入困惑：政策宣傳允許直接辦理組合貸、不用自籌差額，為何實操中仍然需要補足資金？

按照廣州相關規定，商轉公組合貸總額上限為房屋評估價（或原購房價，取二者較低值）的80%，一旦購房者剩余商貸本金高于該上限，超出部分就需要申請人自籌資金先行結清。

事實上，這套額度規則，疊加房產估值下行的現狀，使得大量申請人面臨資金缺口。類似情況并非廣州特有，在部分已實施商轉公政策的城市，額度限制、房產評估價下降等因素，也成為影響申請落地的重要因素。只不過其他城市并未明確表示無需補足差額。

小劉告訴記者，銀行線上評估和上門評估得出的房產評估價基本一致，經測算，她的房產評估價對應的最高可轉貸總額低于剩余商業貸款本金，兩者之間存在約10萬元的資金缺口，這筆款項需要自行補足才能啟動商轉公流程。權衡之下，她選擇了放棄。

“這種情況下，我不會考慮去辦商轉公。”2020年購房的小趙告訴記者，當時其房屋總價約300萬元，貸款200萬元。經過數年還款后，貸款本金仍剩180多萬元。隨著樓市調整，房子當前市場估值回落至160萬元左右，按政策測算最高可轉貸額度僅128萬元左右，與剩余貸款本金存在近50萬元差額。

房產評估是整個商轉公流程中的關鍵前置環節，直接決定貸款額度上限。銀行白名單內的評估機構一般按照當前市場價格出具評估報告，銀行和公積金中心據此核定可轉貸額度。

但近年來，二手房市場持續調整，不少購房者和貸款中介向記者表示，銀行房產評估通常比同期市場價值更保守。雙重因素疊加，直接降低了商轉公可貸額度上限。

新政紅利與當下市場現狀的沖突，也讓政策落地遭遇現實阻礙。

以小王的經歷為例，他剩余商業貸款本金約169萬元，按照規定，商轉公組合貸總額不能超過房產評估價的80%。據此測算，想要完整承接剩余貸款，房屋評估價至少需要達到211.25萬元，一旦評估價低于該數值，產生的資金缺口就需要小王自行補足。

小王居住在廣州天河某小區，遞交商轉公申請兩周后收到評估報告，房屋評估總價僅206萬元，僅為2020年購入價的65%。

“購房平臺小區成交價大概2萬元/平方米，但銀行評估單價只有1.8萬元/平方米。”小王坦言。經核算，206萬元評估價對應的最高可轉貸額度為164.8萬元，相較169萬元的剩余貸款本金，仍存在約5萬元差額。

“我裝修還花了20萬元。”小王說。

這樣的案例不在少數。

記者在多個社交平臺和投訴平臺上發現，不少購房者反映，評估機構給出的價格明顯低于自己的心理預期。一位申請人表示，2019年買的房子，現在已經打了4折，銀行評估的房價還在購房軟件顯示的成交價基礎上再打8折，即使公積金貸款比例上升，仍然達不到要求。

小王告訴記者，5萬元的差額“咬咬牙還能湊出來”，但為了每個月節省幾百元房貸利息，是否值得提前拿出這筆資金，他仍在猶豫。

相比之下，不少申請人面臨的是十幾萬元、幾十萬元的差額，補齊資金并非易事。

為了補齊差額，部分購房者正考慮通過申請信用貸款、消費貸款等方式籌集資金，先行結清商轉公無法覆蓋的貸款余額。不過，由于信用貸款期限通常僅3年至5年，不少人仍在猶豫。

“為了補齊24萬元的差額，我打算讓親戚幫忙申請一筆消費貸款，線上直接審批，回訪時就說是用于消費。”小宋告訴記者，為了順利辦理商轉公，按目前利率計算，即便增加一筆消費貸款，每個月仍能節省三四百元。不過，由于其咨詢的銀行消費貸款期限最長只有5年，小宋還在權衡。

小宋們要考量的不僅是商轉公后每月減少的利息支出，還要綜合評估短期融資成本、貸款期限以及一次性籌措差額資金帶來的現金流壓力。

此外，挪用貸款本身是違規行為。根據《中華人民共和國民法典》第六百七十三條規定：“借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以停止發放借款、提前收回借款或者解除合同。”

據媒體報道，有市民將自己的經歷向12345熱線投訴后，廣州住房公積金管理中心回復稱需要補齊差額，只不過對背后原因進行了解釋。

這份回復稱：“商轉公”轉貸后的組合貸款總額不超過購房總價款的80%是確保住房公積金資金安全的必要措施。商轉公貸款的覆蓋范圍較廣，不同的房產價值變動情況各異，在政策解讀時難以全部列出。為盡可能平衡風險管理和群眾需求，已將轉貸額度上限由購房總價款的70%提高到了80%，盡可能減少借款人自籌資金部分。

對于不少申請人關注的房產評估問題，廣州12345的工作人員告訴南方財經記者：“房屋當時價格和現在重新評估的價格，以其中較低者為準，可貸額度不能超過這個的80%。”對于可貸額度需按照現在房產價值的80%計算的規定，熱線工作人員回應稱，該比例屬于現行政策規定，具體制定原因無法進一步解釋。

即使補足了差額，商轉公還需要等待銀行和公積金中心的審批。

事實上，當前集中出現的商轉公需求，與2020年前后的樓市環境有關。彼時房地產市場交易活躍，而公積金貸款涉及審核、審批等多個環節，整體放款周期普遍為3個月甚至更久。相比之下，商業貸款作為銀行的優質穩定資產，在市場上行期被開發商、銀行等市場主體普遍接受，審批、放款速度更快。彼時不少購房者為盡快完成交易，選擇辦理純商業貸款或提高商業貸款比例。

盡管近年貸款利率持續走低，但公積金貸款相較商貸仍具有利率優勢。伴隨商轉公新政落地，市場出現了大量的商轉公需求。

但不少購房者感慨，當年申請商貸時放款很快，輪到辦理商轉公、結清舊貸時，流程阻力明顯更大。

而多位銀行內部人士也向記者表示，在當前資產相對稀缺的背景下，住房按揭貸款仍是銀行的重要資產之一。商轉公對銀行來說意味著存量優質資產流失，因此銀行辦理商貸提前還款業務自然不會像放款那樣積極。

根據廣州相關規定，商轉公貸款的額度不得高于原商業貸款余額與未來三個月歸還本金的差額。對于為何需扣減未來三個月歸還本金，廣州12345的工作人員告訴南方財經記者，這是考慮到商轉公審批流程預計耗時三個月左右。

小王向記者介紹，他2020年買房，2021年就開始關注商轉公。

小王告訴記者，在辦理商轉公過程中，他曾就廣州商轉公起步較晚咨詢過公積金中心工作人員，彼時工作人員回復小王稱，商轉公是將原本屬于商業銀行體系的住房貸款，轉入住房公積金貸款體系。如果短時間內大量存量房貸轉入，公積金資金池將面臨更大的資金壓力。

小王說，從準備12份申請材料，到房產評估、銀行審核、系統錄入，再到公積金中心審批，每一個環節都需要時間。其間他多次往返銀行補充材料、詢問進度。即使補足了差額，按照銀行預估，整個流程最快也要一個多月，而截至采訪時，小王的商轉公申請仍未辦結。

“我買房都沒這么麻煩。”他說。

商轉公過程中出現的資金缺口問題，并非廣州獨有的現象。在深圳、武漢等已實施商轉公政策的城市，在貸款額度不足以覆蓋剩余貸款余額的情況下，申請人仍需先補足差額。對于市民關注的補差額問題，當地住房公積金管理部門均表示，申請人需要先補足差額以保證公積金貸款的安全。

有專家指出，公共政策的一大特點就是涉及面廣、面對的群體利益訴求多元，這就要求公共政策能夠盡可能地反映民意。涉及群眾切身利益的公共政策，在制定和執行過程中應充分聽取各方意見、回應社會訴求，并根據實際反饋及時完善調整，才能提升政策的科學性、合理性和可執行性。

政策釋放了積極信號，但市場現狀、公積金體系的風控底線、銀行端的資產訴求、冗長的審批流程等多重因素疊加，讓商轉公新政的落地陷入困境，購房者卡在紅利兌現的“最后一公里”。

對于購房者而言，真正期待的并非只是政策“開閘”，而是在風險可控的前提下，轉貸政策能真正落地兌現。