解碼廣州城市更新“十五五”規(guī)劃：改造范圍大擴，這些區(qū)獲益

今年前兩個季度廣州經(jīng)濟增速高位運行的背后，城市更新正在日益成為主要的驅(qū)動力之一。上半年全市固定資產(chǎn)投資增速比全省和全國分別高11.8%和17.5%，領先的背后是1-6月全市城市更新投資1209億元，同比增長33%。

經(jīng)濟數(shù)據(jù)披露后不久，市委城市工作會議對城市更新再度提出了新要求，強調(diào)要“推動城中村改造全市域統(tǒng)籌、全流程提速、全方位躍升”。

在上述背景下，廣州城市更新在現(xiàn)有的基礎上繼續(xù)提速也顯得順理成章。近期公布的《廣州市城市更新“十五五”規(guī)劃（公開征求意見稿）》不僅將改造范圍大擴容，城市更新重點片區(qū)從現(xiàn)有的四個提高到十二個重點片區(qū)，更進一步強化區(qū)域統(tǒng)籌和連片改造，全市被統(tǒng)一劃分成80個更新片區(qū)整體安排實施進度。

大擴容之下，更多的老舊小區(qū)、危舊房、城中村和舊廠房等各類對象被納入這五年的改造范圍，這也意味著低效用地的再開發(fā)將成為“十五五”時期廣州城建的最大主題。

新增八個重點片區(qū)有何考量

在此前廣州的五年規(guī)劃體系中，城市更新專項規(guī)劃并非是必選項，在“十四五”時期廣州住建部門就沒有為此編制規(guī)劃，只有住房發(fā)展專項規(guī)劃，本次由市住建部門編制城市更新專項規(guī)劃體現(xiàn)了對住建部剛剛出臺的城市更新領域第一部國家級專項規(guī)劃《城市更新“十五五”規(guī)劃》的呼應，也是對中央對于城市更新的五年發(fā)展目標在廣州層面進行落實。

在內(nèi)容層面，這份規(guī)劃最大的特點是對目前全市的城市更新范圍進行了大擴容。

從2023年正式啟動新一輪城中村改造開始，廣州一直以火車站片區(qū)、新中軸海珠片區(qū)、羅沖圍片區(qū)、環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)四個中心城區(qū)重點片區(qū)作為各種資源投入的重點，率先在四大片區(qū)中實施了“依法征收，凈地出讓”的新模式，到今年上半年，四大重點片區(qū)已經(jīng)取得了初步成績，全長6公里的新中軸線海珠段已貫通5.3公里，羅沖圍松溪片區(qū)首棟安置房主體結構已封頂。

而在本次的意見稿中，廣州明確提出在四大重點片區(qū)的基礎上新增八個重點片區(qū)，將重點片區(qū)的數(shù)量和范圍從中心城區(qū)擴大到整個市域范圍。八個新增重點片區(qū)中，廣府文商旅活力區(qū)主要位于越秀，白鵝潭商務區(qū)位于荔灣、金融城-魚珠片區(qū)位于天河和黃埔交界帶，珠江后航道濱水區(qū)主要涉及海珠和番禺，南沙灣片區(qū)位于南沙，東部中心片區(qū)位于增城，南方樞紐片區(qū)位于白云機場周邊的白云和花都。整體看，除了從化之外廣州其它區(qū)都有所涉及，擴容范圍大幅提高。

參考四大重點片區(qū)的做法，成為城市更新重點片區(qū)意味著在后續(xù)項目落地實施時將獲得更多的資源支持。對此意見稿也明確表示，重點片區(qū)內(nèi)的城市更新項目優(yōu)先提供要素保障、支持政策創(chuàng)新探索，鼓勵先行先試跨更新片區(qū)聯(lián)動實施，重點片區(qū)全力推動重大項目示范探索、率先落地，形成持續(xù)輻射帶動區(qū)域更新的標桿效應。

南都記者注意到，目前各區(qū)已經(jīng)透露了重點片區(qū)范圍內(nèi)涉及的部分改造內(nèi)容，一大批新的項目已經(jīng)正在路上。

針對環(huán)白云山片區(qū)，白云區(qū)提出結合老舊廠區(qū)、城中村等更新改造推動白云山周邊“還綠于民”，分段貫通環(huán)山交通環(huán)線、優(yōu)化城市界面與天際線，探索在規(guī)劃單元內(nèi)統(tǒng)籌平衡容積率等規(guī)劃指標，實現(xiàn)一線騰退抽疏、二線增容反哺。

增城對東部中心片區(qū)的改造將立足于新塘綜合交通樞紐的TOD客流優(yōu)勢，發(fā)揮前期上境村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)和碧潭村的改造經(jīng)驗，統(tǒng)籌推進新塘鎮(zhèn)長堤周邊、正果老街等老舊街區(qū)改造。

南方樞紐片區(qū)將打造臨空經(jīng)濟開放高地，推進高增矮崗、山下七莊等城中村改造，提升老舊廠房倉儲用地效能，連片建設臨空特色產(chǎn)業(yè)園，支撐生物醫(yī)藥與健康、航空與低空經(jīng)濟、時尚消費品、物流與供應鏈等臨空產(chǎn)業(yè)落地。

整體而言，城市更新重點片區(qū)從四個增加到十二個，意味著廣州將進一步將現(xiàn)有的改造經(jīng)驗和做法在更多區(qū)域內(nèi)復制推廣，后續(xù)各區(qū)也將通過實施更多城市更新項目獲得更多發(fā)展推動力。

老舊小區(qū)和危舊房改造數(shù)量大擴容

意見稿另一個特點是將目前區(qū)域統(tǒng)籌和連片改造的做法推廣到全市。

所謂區(qū)域統(tǒng)籌，是指將集中在某個片區(qū)之內(nèi)的各種改造項目打包一起執(zhí)行，通過連片改造將整個片區(qū)的土地價值整體提升。比如，在海珠區(qū)得勝崗自主更新原拆原建項目中，對危舊房原拆原建、擴建萬松園小學、擴建萬松路就被打包在一起執(zhí)行，此外，在廣州北站東側老舊小區(qū)改造中，也把全省首個原拆原建項目花都集群街2號、社區(qū)供水燃氣電力線路改造、社區(qū)養(yǎng)老和托幼設施改造全部打包在一起。

在此前零散劃定更新片區(qū)的基礎中，本次意見稿將全市統(tǒng)一劃示80個更新片區(qū)，其中“十五五”時期優(yōu)先推進實施 35 個更新片區(qū)并取得實質(zhì)性進展，其余更新片區(qū)有序開展前期研究、片區(qū)策劃，作為項目統(tǒng)籌實施的重要基礎。

在整體劃定更新片區(qū)之后，更多的老舊小區(qū)、危舊房被納入“十五五”時期的改造范圍。

例如，此前全市老舊小區(qū)的改造對象為2000年前建成的小區(qū)，本次則擴大到2001-2005年建成、設施老化嚴重且群眾改造意愿強烈的小區(qū)，“十五五”時期的改造目標為180個小區(qū)。

這意味在2000年初建成的一大批大型小區(qū)如海珠區(qū)金碧花園二、三期、番禺華南板塊的八個大盤等有可能納入改造范圍，如果居民能夠形成改造共識就有機會推動落地，對小區(qū)破舊的公共設施進行更新、補齊欠缺的養(yǎng)老托幼等設施。

城中村改造方面，截至目前全市已經(jīng)推動52個新模式的改造項目，而“十五五”期間全市將推進城中村改造75個，基本完成中心城區(qū)城中村一輪改造，重點推進越秀區(qū)瑤臺村，海珠區(qū)東風村、三滘村，白云區(qū)松溪片區(qū)、潭村等城中村改造，試點推進登峰村、石牌村、黃埔古村、車陂村等整治提升。

在危舊房自主更新改造方面，目前廣州已經(jīng)推進了花都集群街2號、越秀小石集等12個試點項目，本次意見稿提出“十五五”期間將依據(jù)體檢成果推動實施危舊房改造項目40 個，累計改造城鎮(zhèn)危舊房 2500 套/間，推進海珠區(qū)得勝崗、越秀區(qū)東沙角、番禺區(qū)沙溪容嶼等試點項目落地。

危舊房改造大擴容對于越秀等老城區(qū)也形成了明顯的利好。越秀已經(jīng)明確提出結合全區(qū)內(nèi)高強度開發(fā)、危舊房存量較多的現(xiàn)狀，探索危舊房拆除重建的新路徑，目前已經(jīng)在推動實施環(huán)市東傳統(tǒng)CBD商圈的“一方麓景”項目、沿江路6棟民國建筑東沙角危舊房改造項目、全區(qū)首個商業(yè)危舊房改造區(qū)莊融通廣場項目、全市首個醫(yī)院危舊房改造中山醫(yī)眼科醫(yī)院1號樓原拆原建項目等。

在更多項目被納入改造范圍之后，如何籌資項目資金也至關重要。對此意見稿也提出，將積極爭取中央預算內(nèi)投資、超長期特別國債等各類政策性資金，鼓勵銀行、保險、信托等金融機構創(chuàng)新面向?qū)嵤┲黧w的城市更新貸款產(chǎn)品，通過設立城市更新基金等方式撬動社會資本廣泛參與。

目前廣州已經(jīng)在每個季度舉行城市更新項目對接會，組織各類金融機構實地考察和走訪各區(qū)的改造項目，引導更多資金投入城市更新項目中，預計這一做法也將在“十五五”時期得到延續(xù)，更多社會資金的投入也將對全市城市更新的擴容提供更為堅實的基礎。

采寫：南都N視頻記者 魏凱