專家再次預測中國房價走勢，大概率又是對的，建議提前做好準備

在中國地產(chǎn)圈，能精準踩對好幾次周期的大佬真沒幾個，萬科創(chuàng)始人王石絕對算一個。當年樓市最火的時候，他一句“活下去”讓全行業(yè)笑話他太保守，結(jié)果這么多年過去，當初笑他的那些地產(chǎn)巨頭挨個爆了債務雷，只有萬科穩(wěn)穩(wěn)熬了過來。最近這位老爺子又開口聊房價了，圈內(nèi)不少人看完都直呼，這次搞不好他又要猜對了。

早些年咱們城鎮(zhèn)居民住的都是單位分的房子，商品房這詞兒基本沒人提。1979年的時候全國城鎮(zhèn)化率才18%，改革開放推開，尤其是1998年房改之后，地產(chǎn)市場一下迎來了二十多年的黃金期。現(xiàn)在咱們城鎮(zhèn)化率已經(jīng)爬到64%以上，有超過9億人住在城鎮(zhèn)里。

短短四十多年，全國累計建了約230億平方米住宅，城鎮(zhèn)人均居住面積從7平方米漲到了36平方米，已經(jīng)和發(fā)達國家水平相當，這個規(guī)模放在整個人類歷史上都找不到第二例。支撐這么多年高速發(fā)展的一個關(guān)鍵制度，就是商品房預售制。這個模式跟很多歐美成熟市場不一樣，人家都是交了房才開始讓買家還按揭，咱們這兒買家交了首付辦了貸款，銀行直接把全款打給開發(fā)商，房子還沒影開發(fā)商就先拿到了全部資金。

那時候房價一直漲，沒人擔心開發(fā)商蓋不完樓，所有風險都被大家下意識忽略了。靠著這種模式，一大批巨無霸房企快速冒了出來，恒大就是最敢沖的那個。這家1997年在廣州起家的公司，只用了二十年就做到全國第二大開發(fā)商，巔峰期在全國有超過1300個在建項目，累計交付住宅超過1200萬套，囤的土地儲備比整個曼哈頓島還要大。

那時候買房人都覺得，這么大的龍頭企業(yè)，怎么可能出事？結(jié)果泡沫說破就破，2021年底恒大成為第一家公開違約的頭部房企，披露出來的總負債差不多3000億美元，相當于中國GDP的2%左右。緊接著融創(chuàng)、碧桂園等一堆之前風光無限的房企，挨個曝出了流動性危機。

2022年夏天開始，全國上百個城市的購房者陸續(xù)貼出停貸告知書，說樓盤不復工就停止還銀行月供。美銀當時測算過，中國在建住房項目里，約9%已經(jīng)成了爛尾樓，涉及差不多240萬戶家庭，人口超過730萬。評級機構(gòu)標普給出的判斷更不樂觀，說約四成中國開發(fā)商都有財務問題，兩成項目已經(jīng)停工。

這份爛尾的痛真的格外戳心，好多家庭已經(jīng)背了好幾年月供，回頭看自己買的房子還是個鋼筋水泥骨架。不少年輕人為了結(jié)婚買房，掏空了兩代人的全部積蓄，農(nóng)民工進城打拼半輩子，把所有希望都放在一套四線城市的公寓上，結(jié)果收房時連水電都沒通。問題根子出在預售監(jiān)管資金被挪用，開發(fā)商拆東墻補西墻，一旦銷售遇冷融資收緊，鏈條隨便斷一環(huán)，就是大面積停工。

房地產(chǎn)牽一發(fā)動全身，上下游連著幾十個行業(yè)。2022年上半年，國內(nèi)最大的瓷磚生產(chǎn)基地廣東佛山，行業(yè)開工率一度只有五成左右。頭部企業(yè)蒙娜麗莎當年上半年凈虧損約7000萬美元，其中近一億美元都是給開發(fā)商的貨收不回錢做的減值計提，類似的情況遍布鋼筋、水泥、家電、家裝等各個行業(yè)。

地方財政受的影響比大家想的更深，過去不少城市三成到四成的綜合財力，都靠土地出讓金撐著。房企不拿地，土地流拍成了常態(tài)，地方政府的錢袋子直接收緊，基礎(chǔ)設(shè)施投資和公共服務支出都受牽連。到現(xiàn)在不少地方已經(jīng)在找土地財政之外的新出路，但轉(zhuǎn)型肯定不是一兩年就能做成的。

放到全球比，中國房地產(chǎn)的估值也能看出問題，中國經(jīng)濟總量大概是美國的四分之三，按理說住宅總市值也該差不多這個比例，實際情況卻是中國住宅賬面價值曾經(jīng)長期是美國的兩倍多、歐洲的三倍多，這種倒掛本身就說明前些年的上漲里有不少水分。北京邊上的燕郊就是典型例子，靠著承接北京外溢需求，房價2015到2017年翻了三倍，日漲千元搶不到房的情況天天有。

后來限購落地，只有本地戶籍能買房，疫情又卡了跨省通勤，租賃市場直接涼了大半。到2022年前后，燕郊不少樓盤成交價比高點直接腰斬，類似的情況也在鶴崗、玉門這些收縮型城市反復上演。貝殼之前發(fā)布過報告，燕郊所在的廊坊空置率排全國前列，接近20%的建成公寓沒人住，全國平均也有約12%的存量房空置，房子過剩已經(jīng)是不爭的事實。

不少人擔心這輪調(diào)整會不會變成中國版雷曼危機，多數(shù)專業(yè)機構(gòu)都判斷不會。咱們的金融結(jié)構(gòu)和2008年的美國完全不一樣，中國沒有大規(guī)模的按揭證券化，個人住房貸款作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)都留在銀行體系內(nèi)部，不像美國次貸那樣打包賣到全世界。再加上咱們購房者首付比例普遍偏高，居民主動棄房斷供的意愿和條件都遠低于當年的美國家庭，所以調(diào)整會是漫長緩慢的，不會一下子崩盤。

理清這些背景，再看王石這次的判斷，邏輯就順多了。他把這輪調(diào)整和上世紀90年代日本地產(chǎn)泡沫作對比，當年日本央行連續(xù)加息主動刺破泡沫，之后陷入了失去的三十年。咱們的做法完全不同，政策工具箱里降息、降準、放松限購、保交樓專項借款、城中村改造，每一項都能精細化投放。按他的話說，中國樓市是政策市，主動權(quán)始終在管理層手里，以時間換空間實現(xiàn)軟著陸，完全做得到。

他說這輪調(diào)整周期大概率要持續(xù)三到五年，理由其實很實在，從1998年房改到2021年上半年，中國房價基本單邊漲了二十多年，中途幾次小回調(diào)都很快被政策托住，從來沒經(jīng)過真正的深度調(diào)整。二十年攢下來的庫存壓力、債務包袱，不可能在一兩年內(nèi)就出清，光是處置爆雷房企留下的債務黑洞和爛尾項目，就是一項浩大的工程。

接下來整個行業(yè)會徹底洗牌，之前靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負債模式擴張的房企，正在被市場挨個淘汰。能活下來的，肯定都是負債率合理、現(xiàn)金流健康、開發(fā)節(jié)奏克制的企業(yè)。未來房企會從拼規(guī)模轉(zhuǎn)向做利潤，從搶地王轉(zhuǎn)向精耕細作，整個行業(yè)的拿地、開工、新增供應都會明顯降一個臺階，這是回歸常態(tài)必須走的路。

王石對中國樓市的中長期還是抱有信心，這份信心不是來自房價還能翻幾倍的幻想，是來自中國城鎮(zhèn)化還有縱深空間，還有龐大的改善性需求，加上咱們政策調(diào)節(jié)的獨特優(yōu)勢。現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率雖然到了64%，離發(fā)達經(jīng)濟體75%到80%的水平還有距離，一二線核心地段、優(yōu)質(zhì)學區(qū)、適老化住房還有結(jié)構(gòu)性缺口。

對咱們普通人來說，這番話里最值得琢磨的就是提前做好準備六個字。不是讓大家恐慌拋售，也不是鼓動加杠桿抄底，就是提醒每個家庭重新理一遍自家的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、負債水平和現(xiàn)金流安排。房子會慢慢回歸居住屬性，買房必賺的時代已經(jīng)翻篇了。

剛需買房別盯著所謂價格洼地瞎沖，量力而行，先查清楚開發(fā)商財務健不健康，優(yōu)先選現(xiàn)房或者準現(xiàn)房，一定要落實預售資金監(jiān)管的情況，這些比什么都重要。投資客就別指望短期內(nèi)房價再來一波普漲了，未來幾年主要是消化庫存。手里有多套房的家庭，趁著市場還有流動性，適度優(yōu)化配置降低房產(chǎn)集中度，走穩(wěn)一點總沒錯。

潮水退去的時候，誰在裸泳一目了然，潮水回落的過程里，提前系好安全帶的人，才能走得更遠。中國地產(chǎn)的黃金二十年已經(jīng)落幕，哪怕接下來還有新的故事，主角也不會是那些喊著規(guī)模第一的賭徒，而是真正讀懂周期、讀懂政策的清醒人。

參考資料：新華社 穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期 促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展