3萬億長鑫科技振奮合肥樓市，有樓盤給長鑫員工定向團購，有大戶型直減30萬元

記者丨張敏

編輯丨張星

從合肥市區出發，經長江西路進入機場高速，再從長興大道出口駛出，不多遠即可到達空港集成電路配套產業園。

這是從市區到產業園的常規路線之一，但如果不是在此工作，大部分合肥市民不會走這條路線。因為整個行程耗時約40分鐘，出市區后，需途經村莊、農田、水塘和一些尚未開發的荒地，風景乏善可陳。

但這片區域的價值，有另一套衡量標準。

7月27日，園區里的國產存儲龍頭企業長鑫科技登陸科創板。上市當日，長鑫科技漲幅為465.82%，收于49元/股，總市值3.28萬億元，問鼎A股市值榜首。

資本的造富效應，令當地房企率先搶占先機。早在今年6月，就有房地產項目向長鑫科技員工推出“定向團購”，園區附近的房產中介也加大了推介力度。

根據國家統計局的數據，今年3月至6月，合肥二手房價格連續四個月止跌。經過調整，市場筑底跡象明顯。

中指研究院華東大區常務副總高院生向21世紀經濟報道表示，造富效應轉化為實際購買力，通常需要一定的周期。但產業基礎向來是房地產市場的重要支撐，近年來，合肥加大對新興產業的投入，在推動經濟增長的同時，也帶來人口的虹吸效應。從中長期來看，這些利好不容忽視。

資料圖

搶抓財富效應

十幾年前，長鑫科技所在的空港集成電路配套產業園還是一片農田。2016年，長鑫科技在此落子。2019年，圍繞長鑫科技，合肥市啟動長鑫集成電路制造基地項目。項目總投資超過2200億元，建設12英寸存儲器晶圓制造基地、空港集成電路配套產業園和華僑城國際小鎮等項目，在打造產業鏈集群的同時，也完善生活配套。

如今，園區內已經聚集了包括北方華創、萬維克林精密裝備、芯物半導體材料、壹月科技、貝斯蘭電子等多家相關的產業鏈企業，存儲上下游產業鏈的集聚效應初步形成，這片區域的人氣也越來越旺。

作為國產存儲龍頭企業，長鑫科技歷經多輪融資。今年6月在科創板IPO注冊生效后，上市已是板上釘釘。

有房地產項目很快抓住了財富效應帶來的先機。

6月下旬，位于合肥市高新區的偉星·萬科星遇光年項目面向長鑫科技員工推出“現房團購會”，對于175平方米的大戶型，推出“直減30萬元”優惠，部分小高層房源也有“撿漏價”。據稱，該活動取得了不錯的銷售業績。

針對長鑫科技員工，云縵朗境項目也給出約2%的價格優惠。

值得注意的是，這兩個項目與長鑫科技總部所在地的直線距離約20公里，車程約半小時。以通勤的標準來看，并不算太便利。

“園區沒有像樣的新盤。”合肥市高新區某房地產項目銷售人員向21世紀經濟報道表示，長鑫科技遠離合肥市區，靠近機場，園區以回遷房小區為主，只有華僑城國際小鎮一個新房項目。前幾年該項目一度停工，二期土地也被收回，后來項目復工并恢復銷售，但很難滿足龐大的住房需求。

該人士指出，包括長鑫科技在內，園區內很多企業的員工都在附近租房住，對于真正的高凈值人群來說，該區域商品房的數量和品質都是不夠的。

因此，長鑫科技的上市，幾乎令整個合肥樓市感到興奮。該人士透露，高新區的很多項目已經開始面向長鑫科技員工進行推銷。市區的部分豪宅項目也很早就進行蓄客，長鑫科技的中層和高層管理人員是其重要目標。

需求提前釋放

該利好能在多大程度上刺激合肥樓市，仍有待進一步觀察。此前，因為一項政策的調整，一部分市場需求已經提前釋放。

2024年5月，合肥市住房保障和房產管理局發布文件，對在合肥市新購買新建商品住房的購房人，根據不同條件，給予總房價1%—2%不等的購房補貼；對新購買新建車位（庫）的購置人，給予總價款3%的購置補貼。

該政策原定于2025年5月14日到期，此后又將期限延長至今年5月14日。

補貼政策的倒計時效應，疊加“金三銀四”傳統銷售旺季，影響了今年合肥樓市的走向。克而瑞研究中心的數據顯示，今年3月和4月，合肥合計成交新房住宅面積62.30萬平方米，占上半年成交總量的一半以上，構成今年最集中的成交釋放窗口。

在補貼政策退出后，市場交易明顯回落。到6月，合肥新房住宅成交面積回落至10.06萬平方米，環比下降51.12%。當月新房開盤認購率為9.69%，為上半年最低。

前述銷售人員指出，不少長鑫科技的員工也在補貼政策退出前購房。上半年，高新區的不少新房項目都接待了來自長鑫科技的購房者，在一些項目上，“長鑫科技的員工占比不小”。

事實上，包括長鑫科技員工在內，合肥不少高新技術產業的早期從業者都享受過人才引進的紅利，并早早完成置業。

但不少受訪者指出，對于購房者而言，當前仍不失為入市的好時機。

高院生表示，合肥樓市已經進入存量時代，二手房交易占據主流。新房與二手房的價格本身就存在“剪刀差”，加上此前合肥二手房以價換量現象明顯，使得新房市場也受到沖擊。過去幾年，合肥樓市一直處在調整過程中。

近期，一些積極信號開始出現。根據國家統計局的數據，今年3月至6月，合肥二手住宅銷售價格的環比漲幅分別為0.2%、0.1%、0%、0%，連續四個月止跌。

高院生表示，這說明二手房價格正在筑底。同時，一批產品力更強的“四代宅”入市，對新房市場也有明顯的帶動作用。對于高凈值人群而言，好產品仍然具有吸引力。

中長期利好

近些年，在不少新興產業賽道上，隨著一批企業進入收獲期，上市造富的故事已不再罕見。但這部分財富要轉化為樓市購買力，則受多重因素的影響。

克而瑞研究中心指出，產業造富對樓市的拉動存在顯著的結構性限制。一方面，購買力高度集中于少數高端項目，與普通二手房市場幾乎隔絕；另一方面，從股權兌現到購房落地存在明顯時滯，產業集聚也并未自動轉化為全域樓市繁榮。

招股書顯示，長鑫科技在上市前已實施兩期員工持股計劃，累計授予6760人次，鎖定期為上市后12個月到36個月不等。

有市場從業者指出，通過上市實現造富的階層，將財富投入到樓市的比例正在下降，加上鎖定期的限制，對樓市的短期影響通常相對有限。就長鑫科技而言，由于一部分需求已經提前釋放，短期內入市的規模恐怕并不大。

但從中長期來看，產業培育對樓市提振的作用仍然不可忽視。

近年來，合肥通過“以投帶引”的產業投資模式（即“合肥模式”），成功承接產業轉移并培育了一批新興產業集群。此舉在推動經濟增長的同時，也帶來人口的虹吸效應。

根據合肥市統計局發布的數據，2021年至2024年，合肥市常住人口年均增長15.8萬人。盡管2025年的增速有所放緩，但年末全市常住人口達到1000.5萬人，首次邁入“千萬俱樂部”。

其中，蔚來、京東方、科大訊飛、國軒高科等龍頭企業的研發人員和技術骨干，都曾帶動了所在區域的高端住宅需求。這些企業的普通員工，以及大量產業鏈企業從業者，也曾是合肥樓市的重要購買力。

高院生表示，產業培育本身就是一個長期的過程，隨著房地產市場邁入平穩發展階段，其對樓市的影響，也應從中長期著眼。從合肥的經驗來看，多年的產業培育無疑會給樓市帶來中長期利好。

他還指出，經過調整，合肥樓市本身也在優化。目前合肥新房的出清周期為14個月，庫存結構在二線城市中相對較好。同時，政策端的優化空間仍然存在。未來政策優化是大概率事件，需求也有望加速入市。

對于合肥樓市前景，你怎么看？

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出品丨21財經客戶端 21世紀經濟報道

編輯丨劉雪瑩