重磅：房地產(chǎn)進入存量時代，一場改變財富和信用體系的大轉(zhuǎn)折

2026.07.27

作者 | 馬光遠

根據(jù)今年上半年的數(shù)據(jù)，全國二手房交易量占整個房地產(chǎn)交易量超過了50%，二手房正式超越新房市場。盡管很多年前，包括一線城市在內(nèi)的一些城市二手房交易超過新房，但全國范圍內(nèi)二手房交易量首次超過新房，這還是第一次，這也意味著中國房地產(chǎn)市場真正進入存量房時代。

為什么二手房超過新房如此重要？

因為從全球房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律來看，發(fā)達國家早已經(jīng)進入存量房時代。

在美國、日本、歐洲很多國家，房地產(chǎn)交易主要都是存量房交易，二手房占整個房地產(chǎn)市場的比例通常超過60%，很多城市甚至達到70%-80%。美國很多城市，二手房交易量占整個房地產(chǎn)交易量的70%以上。

目前全國剛剛超過50%，這個變化意味著，中國房地產(chǎn)發(fā)展的邏輯已經(jīng)開始發(fā)生根本性變化。

過去20多年，中國房地產(chǎn)最大的特點是什么？

是一個典型的增量市場。大量人口進入城市，大規(guī)模城鎮(zhèn)化快速推進，大量住房需求被釋放。房地產(chǎn)開發(fā)商通過不斷拿地、建設(shè)新房，滿足新增住房需求，同時創(chuàng)造了大量投資、就業(yè)和信用擴張。

但是今天，中國房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生了根本變化：

中國城鎮(zhèn)住房從過去的絕對短缺時代，已經(jīng)進入了總量基本滿足和結(jié)構(gòu)性短缺的時代。

未來房地產(chǎn)最大的矛盾，不再是有沒有房子，而是有沒有“好房子”，是提升老百姓的居住水平。

這也意味著新房的建設(shè)相對于上一個周期會大大放緩，而二手房的品質(zhì)提升，城市更新會成為主流。

一、房地產(chǎn)最大的變化：判斷市場的依據(jù)不是新房市場的數(shù)據(jù)，而是二手房

上半年，新房市場的數(shù)據(jù)并不好：房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降了18%，在中國房地產(chǎn)過去20多年的歷史上，這個下降幅度非常大。

同時，新房開工面積下降超過20%，新房銷售也出現(xiàn)明顯下降。如果只看這些數(shù)據(jù)，很多人會認為房地產(chǎn)市場仍然處于持續(xù)大幅下滑階段。很多人對房地產(chǎn)市場的判斷主要是基于這些指標。

但實際上，這只代表新房市場的數(shù)據(jù)，新房市場下降，并不代表整個房地產(chǎn)市場都在下降。因為二手房正在成為市場的主角：今年上半年，全國二手房成交面積相比去年增長約10%，而新房銷售仍然下降超過10%。

特別是在北上廣深、杭州、南京等18個核心城市，二手房交易已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場最重要的組成部分。一些重點城市二手房交易占比已經(jīng)超過60%。

更重要的是，二手房價格也開始出現(xiàn)變化：北上廣深等核心城市二手房價格環(huán)比已經(jīng)連續(xù)四個月上漲。

所以，今天看房地產(chǎn)，不能還是用過去的那些指標，房地產(chǎn)開發(fā)投資多少，新開工多少？土地成交多少？房企拿了多少地？這些指標反映的是增量房地產(chǎn)時代。

在今天二手房交易全面超越新房的情況下，真正反映房地產(chǎn)溫度的指標是：二手房成交量，二手房價格，二手房的掛牌量等等。

二、房地產(chǎn)開發(fā)模式正在發(fā)生根本變化

房地產(chǎn)進入存量時代以后，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式也會發(fā)生變化：

過去房地產(chǎn)企業(yè)賺錢的邏輯非常簡單：拿地—開發(fā)建設(shè)—銷售新房—獲得利潤。土地是核心資產(chǎn)，新房銷售是主要收入來源。

但是，在房地產(chǎn)進入存量房時代的情況下，開發(fā)建設(shè)的規(guī)模會越來越小，新房市場也會越來越小。過去建新房的模式會被城市更新所替代，城市更新會成為主流的開發(fā)模式。

同時，也意味著，相應(yīng)的土地政策、金融政策都會隨著開發(fā)模式的變化而變化。對于開發(fā)商而言，除了城市更新，提升存量房的品質(zhì)，在運營模式上，不是像過去一樣“一賣了之”，而是從開發(fā)商轉(zhuǎn)型成“運營商”，服務(wù)成為主要業(yè)務(wù)。

這也意味著，未來房地產(chǎn)最大的機會，不一定來自建設(shè)多少新房，而來自如何提升已有城市和住房的價值。

城市更新的規(guī)模，未來可能超過新房開發(fā)。

“十五五”規(guī)劃提出：推動城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市，高質(zhì)量推進城市更新。

《城市更新“十五五”規(guī)劃》提出，要在2026-2030年，城鎮(zhèn)危舊房改造50萬套（間）（十四五25萬套，翻倍），新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)：11.5萬個，老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)改造提升1500個（十四五900個，大幅擴容），城中村改造4000個，完整社區(qū)建設(shè)改造 5000個，推進社區(qū)服務(wù)設(shè)施補齊、適老化改造，據(jù)相關(guān)機構(gòu)測算，城市更新帶動的投資規(guī)模在15萬億元左右。

三、房價邏輯徹底改變：城市的分化會成為常態(tài)

房地產(chǎn)進入存量時代以后，房價變化規(guī)律也會發(fā)生變化，過去20多年，房價盡管有區(qū)域差距，但普漲也是重要特點。

特別是每一次房地產(chǎn)調(diào)控周期，房價全國性的趨勢總體是一致的。

但在房地產(chǎn)進入存量時代后，不會存在統(tǒng)一的房價趨勢。因為二手房市場更加市場化，政策對二手房市場的影響會因為城市和區(qū)域的不同而完全不同。大家愿不愿意買房，愿意以什么價格買，看好哪個城市，最終取決于城市的品質(zhì)，產(chǎn)業(yè)的機會，人口的流入，以及城市本身帶來的資源。

這意味著，房價的分化會更加明顯，核心城市房價的上漲，和三四線房價的長期低迷會成為存量房時代最大的特點。

房子會分成兩種：可以保值增值的房子，以及只能用于居住的房子。

房價不會有統(tǒng)一的走勢。人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)強、城市競爭力強的地方，房地產(chǎn)可能率先恢復(fù)，而大量人口流出的三四線城市，房地產(chǎn)市場可能仍然面臨長期調(diào)整。

四、最重要的變化：房地產(chǎn)信用創(chuàng)造體系的巨變

這恰恰是很多人沒有看到的。房地產(chǎn)進入存量時代，影響的不僅僅房地產(chǎn)行業(yè)本身，而是中國整個信用創(chuàng)造體系的變化。

我在之前的文章《中國正在經(jīng)歷一場信用大遷移》中提到：居民中長期貸款下降，對中國經(jīng)濟真正的影響，并不僅僅是房地產(chǎn)賣得少了，也不僅僅是房貸減少了，而是過去房地產(chǎn)驅(qū)動信用擴張的模式正在發(fā)生改變：過去開發(fā)商一拿地，居民一按揭，銀行的信用就創(chuàng)造出來。

現(xiàn)在，這部分的信用創(chuàng)造沒了，居民按揭沒了，開發(fā)商也不大量拿地開發(fā)了。

信用主要流向制造業(yè)、流向AI、流向高科技，流向基建。

表面上看，信用總量似乎沒有減少，但是信用最終只有轉(zhuǎn)化為居民收入，才能轉(zhuǎn)化為消費；消費恢復(fù)以后，企業(yè)才會增加投資，房地產(chǎn)市場才能真正進入良性循環(huán)。如果新增信用始終停留在投資端，沒有最終進入居民部門，那么居民資產(chǎn)負債表就很難真正修復(fù)。

簡單說：過去20多年，中國信用擴張很大程度上依靠房地產(chǎn)，銀行把資金貸給開發(fā)商，開發(fā)商拿地，建設(shè)房子，居民購買新房，銀行再發(fā)放按揭貸款。

在這個過程中，信用不斷創(chuàng)造出來，房地產(chǎn)承擔著中國經(jīng)濟最重要的信用擴張發(fā)動機的作用。

但是進入存量時代以后，這套信用創(chuàng)造體系已經(jīng)發(fā)生巨變：未來銀行不能再簡單依靠，土地抵押，房地產(chǎn)開發(fā)，新房銷售來創(chuàng)造信用。

未來房地產(chǎn)金融的重點是支持城市更新，存量住房改造以及居民消費和居民收入的提升。

在上一篇文章中，關(guān)于這種信用的大遷移，我已經(jīng)具體描述：房地產(chǎn)驅(qū)動信用擴張的時代正在走向結(jié)束，但這并不意味著中國信用擴張結(jié)束了，而是意味著中國必須建立一套新的信用循環(huán)。

未來，信用可以首先流向先進制造業(yè)，流向科技創(chuàng)新，流向AI等代表未來的新產(chǎn)業(yè)，這是產(chǎn)業(yè)升級的方向；但新增信用不能停留在投資端，而必須通過財政調(diào)節(jié)收入分配的作用，減少不必要的投資，最終更多轉(zhuǎn)化為居民收入、居民消費。

只有這樣，居民資產(chǎn)負債表才能真正修復(fù)，消費才能持續(xù)恢復(fù)，房地產(chǎn)市場才能真正進入良性循環(huán)，中國經(jīng)濟才能建立房地產(chǎn)時代之后新的增長模式。未來中國經(jīng)濟最大的挑戰(zhàn)，不是創(chuàng)造更多信用，而是讓每一筆新增信用，最終都能夠轉(zhuǎn)化為居民收入、居民消費和居民信心。

房地產(chǎn)驅(qū)動信用擴張的時代正在走向結(jié)束，居民收入驅(qū)動信用循環(huán)的時代正在到來。誰能夠率先建立起這套新的信用循環(huán)，誰就能夠在下一輪發(fā)展中占據(jù)主動。

五、中國房地產(chǎn)進入存量時代，是一次財富邏輯的大變化

特別要說明的是，中國房地產(chǎn)進入存量時代，絕不僅僅是二手房超過新房這么簡單。它背后更意味著包括居民財富在內(nèi)的邏輯的變化：房地產(chǎn)開發(fā)模式變了，房價上漲邏輯變了，城市競爭邏輯變了，金融信用創(chuàng)造方式變了，居民財富邏輯也變了。

過去房地產(chǎn)時代，一個普通家庭通過買房，可以分享全國房地產(chǎn)增長紅利，未來可能只有核心城市、核心區(qū)域、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍然具有價值。

房子不再創(chuàng)造過去那種普遍性的財富增長，而進入一個更加市場化、更加分化、更加注重質(zhì)量的新階段。

這意味著，過去把70%左右的財富放在地產(chǎn)上的時代也已經(jīng)結(jié)束，居民必須改變過去的財富結(jié)構(gòu)，提升其他財富在居民財富中的比重，這不僅是迫在眉睫，而且是勢在必行。