一線城市房價連漲4個月！北京有業(yè)主掛牌5天成交，購房人3周簽約，專家：房價或見底

本文來源：時代周報 作者：閆曉寒

經歷長時間深度調整，今年上半年房地產市場釋放出企穩(wěn)信號。

7月15日，國家統(tǒng)計局副局長毛盛勇在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上介紹，上半年，房地產市場出現了一些積極變化，包括一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比連續(xù)4個月上漲，全國商品房待售面積連續(xù)4個月下降。

在現實層面的交易市場中，這種暖意更加明顯。北京業(yè)主李磊（化名）對此有最直觀的感受，近期他將房子掛牌后，原本做好了等上一段時間的心理準備，但市場熱度遠超他的預期，不到5天，李磊的房子簽約成交。

買下李磊房子的人，準備將這套房子用作婚房。看房當天，購房人當即決定入手，原因在于這套房子無論區(qū)位、格局、大小還是價格都符合他們對婚房的預期。

來自湖北襄陽的孟女士，在北京的買房周期同樣很短。從看房到今年6月底最終簽約，孟女士只花了三周時間。區(qū)位、裝修、朝向、樓層、周邊配套，孟女士對這套房子的考量因素有很多，然而“價格合適”這一個因素，足夠。

孟女士買下的這套房子位于東三環(huán)，周邊超市、醫(yī)院、學校等配套成熟，緊鄰兩條地鐵線路，電動車通勤到公司只需半小時。最關鍵的是，不到180萬元的總價在她的預算之內。

孟女士對時代周報記者表示，雖然她購房時感受到買方更為強勢，但很多人對北京購房的議價空間有誤解，當前好地段的房子議價空間或許并不大。

今年以來，孟女士購買的這套房子降價幅度明顯變小。6月以來，中介帶過幾波客戶看房后，房子總價降到185萬元，這距離孟女士175萬元以內的心理預期仍有一些差距。不過，孟女士與業(yè)主之間關于房價的博弈并未持續(xù)太久，在業(yè)主堅持180萬元底線的基礎上，中介又將價格往下談了2.5萬元，最終以177.5萬元的價格成交。

在北京房地產市場從業(yè)9年的中介王杰（化名）也明顯感受到，今年6月北京房地產市場表現要好于前幾個月。他對時代周報記者表示，今年1到5月，他所負責的南三環(huán)到南四環(huán)區(qū)域成交量沒有明顯提升，多數情況下，他所在門店每月成交量在兩套左右，而6月份帶看量、成交量比前幾個月要好。

圖源：圖蟲創(chuàng)意

剛需理性入市

對于一線城市的購房者來說，選擇在當下時點交易，核心仍是對一線城市未來房價有良好預期。

今年是孟女士“北漂”第11年，在32歲這一年她決定在北京買下一套45平米小一居。雖然買房決策過程很快，但這一想法早在多年前就開始醞釀。

2020年，孟女士本打算在北京買房，但當時北京房價處于高點，同時她有過房貸記錄，再購房需按二套房貸利率計算，在北京購買二套住房首付比例較高。

此后幾年，北京樓市持續(xù)迎來利好政策。2025年8月，北京發(fā)布樓市政策，其中包括二套房公積金貸款最低首付款比例不低于30%。

2025年12月，北京再次發(fā)布樓市新政，借款申請人使用公積金個人住房貸款購買二套住房的，最低首付款比例由不低于30%調整為不低于25%。此外，新政還明確，在利率定價機制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房。而新政發(fā)布前，北京地區(qū)購買五環(huán)內二套房商貸利率為3.45%。

新政的發(fā)布大幅降低了孟女士購買二套住房的首付門檻。實際上，政策方面的支持是孟女士選擇此時購房的一個重要原因。“幾年前我沒能在北京買房，主要被卡在首付比例上，當時手里沒有那么多資金，現在二套住房首付比例降了很多，并且公積金貸款利率也非常低，這讓我能夠有能力在此時出手。”孟女士對時代周報記者表示。

更為關鍵的是，孟女士看好北京等一線城市房地產市場。

2017年，孟女士在老家湖北襄陽以100萬左右的價格購入一套85平米的小兩居。9年間，這套房子掛牌價持續(xù)走跌。

“老家房子貶值較多，我和父母商量決定把老家的房子賣掉，置換成北京的房子，我們相信北京房地產市場能夠頂住壓力。”孟女士和家人都認為，北京作為一線城市，即便后續(xù)房價有小幅波動，也相對較為堅挺。

孟女士代表了一部分在政策利好下理性入市的剛需買房客。

在決定買房后，孟女士始終在觀察北京房價變動趨勢。今年年初她觀察到北京房價還在下跌，房產中介也告訴她市場仍表現萎靡。但到了6月份，孟女士和準備賣房的朋友一致認為，北京房價正在趨穩(wěn)。

“最近北京房價沒有漲也沒有跌，起碼橫盤了，我覺得這時候可以入手了。我認為未來北京房價不會走得很高，但像我這種單身、大齡、具備一定經濟能力的人有很多，這些人可能會促進北京房價稍微回暖。”孟女士對時代周報記者表示。

房價“穩(wěn)了”，同樣是李磊選擇在此時出手房子的重要原因。

李磊賣掉的房子位于東南五環(huán)邊，不到80平米的小兩居。此次賣房，他的核心目的是優(yōu)化資產配置。李磊更看好四環(huán)內的保值能力，并于近期購入了更靠近城區(qū)的房產。

因為著急出手，李磊也在價格上做了妥協(xié)。他在賣房前對周邊同戶型成交價和同小區(qū)同類房源的單價進行了調研，最終將掛牌價定為192萬元，這在同地段兩居室中具有較強競爭力。

對于李磊而言，選擇此時進行置換，一方面由于他擔心未來該片區(qū)上市房源增加后，競品變多，自身房子到時候再出手價格或許不及預期。更重要的是，李磊看到，今年開始北京房價跌幅不再像以前一樣大，成交量也在上漲，“北京房地產市場或許到了比較穩(wěn)定的階段，應該不會再有比較大的跌幅了。”李磊判斷。

房價或趨穩(wěn)

孟女士和李磊的個體選擇，一定程度上折射出當前房地產市場的積極變化。

王杰認為，今年北京房地產市場最大的特點就是“穩(wěn)”，并且當前房價可能已經處于低位，一些人覺得現在買最合適，因此會有一些選擇此時入場的買房客。他觀察到，北京房價處于橫盤狀態(tài)已將近一年時間，并沒有出現明顯回調，“這或許說明市場已經趨于穩(wěn)定，現階段房價較低，我們判斷或許此后再跌的可能性很低。”

從更宏觀的數據來看，今年一線城市房地產市場已經出現明顯回暖跡象。

毛盛勇在上述國新辦新聞發(fā)布會上表示，今年3月以來，一線城市新建商品住宅、二手住宅銷售價格環(huán)比均連續(xù)4個月上漲。3—6月份，一線城市新建商品住宅銷售價格月環(huán)比漲幅在0.1%—0.2%之間，二手住宅漲幅在0.3%—0.4%之間。

商品房去庫存也在持續(xù)推進，毛盛勇在上述國新辦新聞發(fā)布會上表示，全國商品房待售面積連續(xù)4個月下降。6月末，全國商品房待售面積同比下降0.9%，降幅比上月擴大0.5個百分點。

“當前房價指數的連續(xù)上漲已釋放出市場企穩(wěn)的先行信號，而商品房待售面積實現‘四連降’，則反映出庫存正持續(xù)出清。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對時代周報記者解釋，這兩項指標共同表明，市場交易活躍度有所提升，供求關系與量價機制正朝著更加良性方向發(fā)展，對全國市場的整體向好具有積極意義。

不過，不同城市層級房地產市場恢復程度也有所不同。與一線城市相比，二、三線城市的復蘇速度偏慢。

以石家莊為例，當地售房中介小偉告訴時代周報記者，2025年石家莊房價降幅較大，而今年石家莊房地產市場整體表現比去年稍好，雖然房價仍有下降，但降幅正在收窄。

這與全國二線城市整體走勢一致。毛盛勇在上述國新辦新聞發(fā)布會上表示，今年6月份，二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.1%轉為持平，三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點。

房價見底了嗎？

“今年房地產市場出現積極變化的核心原因，在于政策的持續(xù)性影響。”合碩機構首席分析師郭毅對時代周報記者表示，最近3年房地產調控政策持續(xù)寬松，在不同城市都獲得明顯成效，特別是一線城市降首付、降利率、降低整體二手房交易成本，同時在購房限購政策上有了極大寬松。

住房城鄉(xiāng)建設部部長倪虹在2024年10月國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示，北上廣深四個一線城市在當年9月底調整了住房限購措施，北京、上海是“放寬了限購的條件”，廣州是“全面取消”，深圳是“部分區(qū)域取消”。

以北京為例，2024年的房地產新政實施降低存量房貸利率、下調個人住房貸款最低首付比例等政策措施，如商業(yè)性個人住房首套房貸最低首付款比例從不低于20%下調至不低于15%；二套房貸由不低于35%（購買五環(huán)內住房）、不低于30%（購買五環(huán)外住房）統(tǒng)一下調至不低于20%；非京籍家庭購買五環(huán)內住房，社保或個稅繳費年限從5年及以上調減到3年及以上；調整通州區(qū)住房限購政策，居民家庭購買通州區(qū)商品住房，按全市統(tǒng)一政策執(zhí)行。

2025年12月，北京進一步優(yōu)化調整住房限購政策，包括將非京籍家庭購買五環(huán)內住房，社保或個稅繳費年限由現行的“3年”調減為“2年”；二孩及以上的多子女家庭，可在五環(huán)內多購買一套商品住房等。

“當前是房地產調控政策最為寬松的時機，意味著一些購房家庭能夠以更低購房成本，買到地段和位置更優(yōu)、產品力更強的住房，推動新房品質躍升。”郭毅表示，剛需高端化、改善豪宅化趨勢，促使改善家庭加速“賣舊買新”，加劇存量房下滑。

此外，郭毅表示，今年春節(jié)后，北上深等城市二手房成交量顯著提升，價格調整到位后，高性價比房源流通性增強，剛需積極入市接盤。部分改善家庭借此快速變現舊房，將資金投入高品質新房或次新房市場，帶動兩類房源成交明顯增長。

郭毅認為，目前房地產市場止跌回穩(wěn)的路徑已非常清晰，未來市場何時進入上行周期，核心或在于二手房價格上漲、掛牌房源量明顯減少，整體市場流通性增強后，價格的升溫會夯實市場資產價值的底盤。此后，新房借助產品力提升、庫存減少、需求增加帶來房價的持續(xù)性上漲，才意味著市場全面回暖。

嚴躍進判斷，總體上，當前房價“基本見底”，但短期內缺乏大幅上行空間，主要原因是需求側仍需進一步激活。對于下半年市場走勢，嚴躍進認為，應首先立足于“穩(wěn)得住”這一基本判斷；能否實現有效拉升，則取決于潛在需求的挖掘程度。目前各地需求釋放仍不均衡，部分城市購房意愿尚不充足。