首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家發(fā)話，下半年樓市繼續(xù)尋底

家人們，最近樓市最大的重磅消息，沒(méi)有之一，就是國(guó)盛證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家熊園，最新出爐的下半年樓市研判結(jié)論，一句話給大家總結(jié)到位：2026年下半年，咱們國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，大概率依舊處于“尋底”階段。

很多家人刷到這條新聞，一看“尋底”兩個(gè)字，瞬間就懵了，看不懂專業(yè)術(shù)語(yǔ)，也不知道對(duì)自己到底有啥影響。有人慌了，擔(dān)心房?jī)r(jià)大跌房子貶值；有人糾結(jié)，到底現(xiàn)在能不能買房、要不要抄底；還有人被網(wǎng)上各種利好消息忽悠，差點(diǎn)沖動(dòng)上車。

熊園的核心觀點(diǎn)非常明確，大家記好重點(diǎn)：下半年樓市確實(shí)會(huì)有環(huán)比小幅改善，個(gè)別城市、個(gè)別樓盤會(huì)出現(xiàn)小幅回暖，但是！整體市場(chǎng)絕對(duì)沒(méi)有觸底反彈，更沒(méi)有反轉(zhuǎn)，依舊在慢慢尋底、磨底的過(guò)程中，整體量?jī)r(jià)下跌的幅度會(huì)慢慢收窄，但下行的大趨勢(shì)不會(huì)變。

簡(jiǎn)單翻譯成人話就是：下半年房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)斷崖式暴跌，不會(huì)一夜崩盤，但是也絕對(duì)不會(huì)大漲、不會(huì)回暖企穩(wěn)。樓市就處在一個(gè)慢慢摸底、慢慢試探最低點(diǎn)的階段，溫水慢調(diào)，整體還是偏弱。而且他還提到一個(gè)關(guān)鍵趨勢(shì)，現(xiàn)在的樓市早已不是普漲普跌的時(shí)代，徹底進(jìn)入了K型分化的新階段。

什么是K型分化？特別好理解，就是樓市和經(jīng)濟(jì)一樣，新舊動(dòng)能正在切換。以AI、高端制造為代表的新經(jīng)濟(jì)在崛起，而房地產(chǎn)這種傳統(tǒng)舊經(jīng)濟(jì)行業(yè)，正在慢慢褪去高速增長(zhǎng)的光環(huán)。未來(lái)不會(huì)所有房子一起漲、一起跌，優(yōu)質(zhì)城市、優(yōu)質(zhì)地段的好房子，會(huì)慢慢穩(wěn)住甚至小幅回暖；偏遠(yuǎn)地段、配套拉胯、能級(jí)弱的剛需房、老破小，還會(huì)持續(xù)陰跌、繼續(xù)探底。

講到這里，很多家人肯定想問(wèn)：為什么樓市今年出臺(tái)了這么多利好政策，降首付、降利率、放開限購(gòu)、放寬落戶，利好一波接著一波，下半年還是要繼續(xù)尋底，沒(méi)法徹底企穩(wěn)回暖？

接下來(lái)我用普通人都能聽懂的邏輯，拆解樓市持續(xù)尋底的三大核心底層原因，聽懂了你就徹底看透未來(lái)幾年的樓市走向。

第一個(gè)核心原因，也是最根本的原因：大家的買房心態(tài)徹底變了，漲價(jià)信仰已經(jīng)徹底崩塌。

過(guò)去二十年，樓市之所以火爆，核心不是大家真的缺房子，是所有人都堅(jiān)信房?jī)r(jià)只會(huì)漲不會(huì)跌。那時(shí)候買房不用看地段、不用看配套、不用看戶型，閉眼買都能賺錢，房子是穩(wěn)賺不賠的投資品。所以大家搶著上車、加杠桿、囤多套房，樓市自然熱度高漲。

但現(xiàn)在完全不一樣了，經(jīng)過(guò)這幾年的市場(chǎng)調(diào)整，所有人都看清了一個(gè)事實(shí)：房子不僅會(huì)跌，還會(huì)被套牢，買房不僅不賺錢，還可能虧本、斷供。房住不炒的理念已經(jīng)徹底深入人心，再也沒(méi)有人無(wú)腦相信房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲了。

現(xiàn)在老百姓的心態(tài)特別理智，甚至偏謹(jǐn)慎。手里有錢的，不敢隨便買房，怕買在高位、怕繼續(xù)貶值；剛需想買房的，也不著急上車，都在觀望等待，想著再等等、再看看，能不能買得更便宜。大家沒(méi)有了追漲的心態(tài)，樓市自然就沒(méi)有了暴漲的動(dòng)力，只能慢慢尋底。

第二個(gè)核心原因：人口基本面徹底逆轉(zhuǎn)，買房剛需真的變少了。

買房的核心支撐永遠(yuǎn)是人，有人口流入、有新生人口，才有持續(xù)的買房需求。但現(xiàn)在的現(xiàn)實(shí)是，新生人口持續(xù)走低，老齡化越來(lái)越嚴(yán)重，結(jié)婚率、生育率逐年下降。簡(jiǎn)單說(shuō)，未來(lái)需要買房的年輕人，越來(lái)越少了。

過(guò)去是供不應(yīng)求，房子少、買房的人多，房?jī)r(jià)自然漲；現(xiàn)在是嚴(yán)重供大于求，全國(guó)存量房海量堆積，空置房遍地都是，開發(fā)商還在持續(xù)建房，但是剛需購(gòu)房者越來(lái)越少。

而且現(xiàn)在年輕人的買房觀念也變了，不再把買房當(dāng)成人生必選項(xiàng)，很多人寧愿租房也不愿意背負(fù)幾十年房貸，被房子捆綁一生。需求端持續(xù)萎縮，是樓市無(wú)法短期回暖的核心硬傷，也是樓市必須長(zhǎng)期尋底的關(guān)鍵原因，這個(gè)基本面短期根本改變不了。

第三個(gè)核心原因：樓市正在告別暴利時(shí)代，行業(yè)正在完成新舊動(dòng)能切換。

就像熊園提到的，現(xiàn)在整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)都在新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，AI、高端制造、新能源這些新產(chǎn)業(yè)，正在成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主力。而房地產(chǎn)、老基建這些傳統(tǒng)行業(yè)，已經(jīng)不再是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心抓手，不會(huì)再像過(guò)去二十年那樣，被全力托舉、高速發(fā)展。

國(guó)家的態(tài)度已經(jīng)非常明確，不會(huì)再靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，不會(huì)再刺激樓市暴漲，核心目標(biāo)只有一個(gè)：穩(wěn)樓市、防大跌、軟著陸。不讓樓市崩盤影響經(jīng)濟(jì)，也不會(huì)讓樓市再次暴漲滋生泡沫。

所以哪怕政策持續(xù)放松，也只是托底止損，不是刺激暴漲。政策能止住樓市快速大跌的勢(shì)頭，讓跌幅慢慢收窄，但根本扭轉(zhuǎn)不了樓市降溫、回歸居住屬性的大趨勢(shì)，這就是樓市持續(xù)尋底的政策底層邏輯。

講完了原因，大家最關(guān)心的問(wèn)題來(lái)了：樓市下半年繼續(xù)尋底，到底會(huì)給我們普通人帶來(lái)什么實(shí)實(shí)在在的影響？不同買房人群，結(jié)局完全不一樣，我分三類人給大家講清楚。

首先，對(duì)于真正的剛需購(gòu)房者，也就是第一次買房、為了自住、結(jié)婚、孩子上學(xué)的家人，這絕對(duì)是天大的好事，是難得的買房窗口期。

樓市持續(xù)尋底，意味著市場(chǎng)會(huì)持續(xù)降溫，房?jī)r(jià)不會(huì)快速反彈，反而會(huì)有充足的議價(jià)空間。現(xiàn)在開發(fā)商為了回款、二手房業(yè)主為了賣房，都在主動(dòng)降價(jià)讓利。以前買房是房東坐地起價(jià)、購(gòu)房者搶房?jī)?nèi)卷；現(xiàn)在是購(gòu)房者挑房東、挑樓盤，貨比三家，隨便砍價(jià)。

而且利率、首付比例都處在歷史低位，購(gòu)房成本降到了近幾年最低點(diǎn)。更關(guān)鍵的是，樓市慢慢磨底，給足了剛需觀望、挑選的時(shí)間，不用再像以前一樣焦慮跟風(fēng)、盲目上車，徹底告別高位接盤、被割韭菜的命運(yùn)。

其次，對(duì)于改善型購(gòu)房者，也就是想賣舊房換新房、置換優(yōu)質(zhì)房源的家人，當(dāng)下是最佳置換時(shí)機(jī)。

很多改善家人糾結(jié)，現(xiàn)在置換會(huì)不會(huì)吃虧？我告訴大家，完全不會(huì)。樓市普跌行情下，你的老破小在貶值，你想要的優(yōu)質(zhì)改善房也在降價(jià)。老房子貶值的是小錢，優(yōu)質(zhì)新房降價(jià)的是大錢。

趁著市場(chǎng)尋底、行情平穩(wěn)，趕緊完成以舊換新、以差換好、以小換大。等未來(lái)樓市徹底筑底企穩(wěn)，優(yōu)質(zhì)房源會(huì)率先回暖升值，劣質(zhì)房源會(huì)持續(xù)貶值，那時(shí)候你的置換差距就會(huì)徹底拉開，現(xiàn)在置換就是抄底優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的最佳機(jī)會(huì)。

最后，對(duì)于炒房客、多套房持有者、投資客，下半年的樓市行情，就是持續(xù)勸退、持續(xù)洗牌。

樓市持續(xù)尋底、K型分化，意味著普漲時(shí)代徹底終結(jié)，靠買房躺賺的時(shí)代一去不復(fù)返。那些持有偏遠(yuǎn)地段、無(wú)配套、無(wú)人流老破小、遠(yuǎn)郊空置房的家人，房子會(huì)持續(xù)陰跌、越來(lái)越難賣，流動(dòng)性徹底枯竭，想拋都拋不出去。

未來(lái)樓市只有核心城市、核心地段、優(yōu)質(zhì)配套的房子有保值增值能力，絕大多數(shù)普通住宅只會(huì)慢慢貶值、淪為不動(dòng)產(chǎn)、負(fù)資產(chǎn)。對(duì)于還想加杠桿炒房、囤房的人，我勸大家徹底打消這個(gè)念頭，當(dāng)下的樓市，買房就是虧本，持有就是虧損。

說(shuō)實(shí)話，看到“樓市繼續(xù)尋底”這個(gè)結(jié)論，我一點(diǎn)都不悲觀，反而特別欣慰、特別通透，甚至覺(jué)得這是樓市回歸正常、普通人終于迎來(lái)公平買房時(shí)代的最好信號(hào)。

過(guò)去二十年，樓市簡(jiǎn)直是普通人的噩夢(mèng)。多少普通人辛辛苦苦打工十幾年，攢下一點(diǎn)血汗錢，因?yàn)楦L(fēng)買房、高位接盤，一輩子被房貸捆綁，不敢辭職、不敢消費(fèi)、不敢生病，為了一套房子透支半生積蓄、透支未來(lái)幾十年的人生。多少剛需被樓市炒作、被焦慮營(yíng)銷裹挾，盲目上車，最后被套牢、虧首付、爛尾維權(quán)，受盡委屈。

那時(shí)候的樓市，根本不是居住市場(chǎng)，是資本的收割場(chǎng)，是炒房客的狂歡場(chǎng)。有錢人大杠桿囤房，靠房產(chǎn)躺賺千萬(wàn)，普通人掏空六個(gè)錢包買房，只為安家落腳，最后卻淪為被收割的對(duì)象，特別不公平。

而現(xiàn)在樓市持續(xù)尋底、慢慢降溫，看似是樓市變冷，實(shí)則是樓市去泡沫、去炒作、回歸居住本質(zhì)的必經(jīng)之路。

我特別開心看到現(xiàn)在的變化：買房不再是投機(jī)賺錢的工具，不再是人人焦慮的必需品，終于變回了單純用來(lái)住的商品。普通人不用再被房?jī)r(jià)暴漲的焦慮裹挾，不用再跟風(fēng)搶房、盲目接盤，不用再掏空家底、背負(fù)巨額房貸硬扛。

樓市尋底的過(guò)程，其實(shí)是擠掉泡沫、凈化市場(chǎng)、還給普通人公平的過(guò)程。淘汰掉投機(jī)炒房的亂象，終結(jié)掉閉眼買房賺錢的時(shí)代，讓房子回歸居住屬性，讓真正需要房子的剛需，能以合理的價(jià)格、最低的成本，安安穩(wěn)穩(wěn)買到屬于自己的家。

很多人害怕樓市下跌，覺(jué)得房?jī)r(jià)跌了經(jīng)濟(jì)就差、生活就不好。但我想說(shuō)，虛高的房?jī)r(jià)才是普通人最大的負(fù)擔(dān)，擠掉泡沫的樓市，才是最健康、最長(zhǎng)久的樓市。

只有樓市徹底尋底、泡沫出清，房?jī)r(jià)回歸合理收入水平，年輕人不用再為房子透支一生，不用再被房貸壓得喘不過(guò)氣，敢消費(fèi)、敢創(chuàng)業(yè)、敢追求生活，我們的生活質(zhì)量才會(huì)真正提高，社會(huì)發(fā)展才會(huì)更健康。

最后給所有家人總結(jié)一句最實(shí)在的買房忠告，也是我看完這次樓市研判的核心感悟：

下半年乃至未來(lái)一段時(shí)間，樓市沒(méi)有暴漲機(jī)會(huì)，沒(méi)有抄底暴利機(jī)會(huì)，只有穩(wěn)穩(wěn)的自住機(jī)會(huì)。剛需不用慌，慢慢挑、慢慢選，擇優(yōu)上車；改善不用等，趁勢(shì)置換、優(yōu)化資產(chǎn)；投資不用碰，徹底遠(yuǎn)離、絕不跟風(fēng)。

樓市尋底，不是樓市衰敗，而是樓市新生。告別瘋狂炒作的舊時(shí)代，迎來(lái)安穩(wěn)理性的新時(shí)代，這才是普通人最值得期待的樓市未來(lái)。