北京
前兩篇文章，我們一起梳理了租地過(guò)程中的“坑”和合同里的“陷阱”。
但問(wèn)題來(lái)了：如果出租方已經(jīng)踩到坑了，比如租戶長(zhǎng)期拖欠租金、私自在耕地上建房，甚至把土地擅自轉(zhuǎn)租出去，我們?cè)撊绾魏侠砗戏ǖ啬没貙儆谧约旱耐恋啬兀拷裉煳覀兙蛠?lái)分析出租方維權(quán)的重點(diǎn)以及相應(yīng)的法律依據(jù)和司法判例。
首先，給對(duì)方發(fā)送正式書(shū)面通知
依照《中華人民共和國(guó)民法典》第七百二十二條，承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請(qǐng)求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因此，出租方在維權(quán)時(shí)，可以先通過(guò)郵政EMS發(fā)送催款函或解除合同的催告函。這不僅能給對(duì)方施加壓力，更重要的是固定證據(jù)，證明“我已經(jīng)催告了，你還是不給”。
第二、提起訴訟，請(qǐng)求解除合同、騰退土地、支付欠付租金及違約金。
如果對(duì)方?jīng)]有理會(huì)書(shū)面催告函件，我們需要將思路轉(zhuǎn)向法庭。出租方可向人民法院提起訴訟，視情況提出以下三個(gè)請(qǐng)求（具體要結(jié)合案件的實(shí)際情況）：1. 請(qǐng)求判令解除雙方的租賃合同；2. 請(qǐng)求判令對(duì)方立即騰退土地；3. 請(qǐng)求判令對(duì)方支付拖欠的全部租金及利息。
第三、注意地上物的賠償問(wèn)題
在土地租賃糾紛中，出租人收回土地經(jīng)常遇到一個(gè)死結(jié)：承租方在地上蓋了廠房、種了果樹(shù)、硬化了地面，退租時(shí)開(kāi)口就索要“天價(jià)”補(bǔ)償費(fèi)，出租方根本無(wú)力支付。
依照相關(guān)司法解釋，租賃合同解除后地上物如何歸屬，需依合同約定處理。若合同明確約定了解除后地上物的歸屬，按約定執(zhí)行。若合同未約定，承租人未經(jīng)出租人同意擅自建設(shè)的，出租人可以視情況請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失。反之，如果承租人經(jīng)過(guò)出租人同意而建設(shè)，但因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，承租人往往有權(quán)請(qǐng)求賠償剩余租賃期內(nèi)建筑物殘值。
所以，出租人在簽署合同時(shí)，最好提前約定：租賃期滿或提前退租時(shí)或因?yàn)槌凶夥皆蚪獬贤模厣细黝惤ǎ?gòu)）筑物不做任何賠償（或者折價(jià)由政府評(píng)估），這可以避免后期高昂的扯皮成本。
第四、財(cái)產(chǎn)保全
如果擔(dān)心將來(lái)對(duì)方轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，可以在訴前或訴中申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全。不過(guò)有一點(diǎn)需要注意，現(xiàn)在訴前保全普遍不太好做，訴中保全相對(duì)要好做一些。
第五、及時(shí)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)
判決生效后，如果租戶執(zhí)意想當(dāng)“老賴”，出租方可及時(shí)向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，并督促法院依法采取強(qiáng)制措施。比如將承租人納入失信被執(zhí)行人名單，采取限制高消費(fèi)、拘留等強(qiáng)制措施。如果有關(guān)于承租人的財(cái)產(chǎn)線索，要主動(dòng)向法院提供。
尤其對(duì)于農(nóng)村大面積土地租賃關(guān)系復(fù)雜的糾紛，走常規(guī)起訴和判決程序往往比“死磕”省時(shí)省力得多。出租人在遇到違規(guī)違約租戶時(shí)，不要只停留在口頭警告。合理使用書(shū)面催告、提起訴訟、申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全三把利劍，能更快、更好地保護(hù)自身權(quán)益。下一篇文章，我們將站在承租方，聊聊如果產(chǎn)生糾紛，我們?cè)撊绾尉S權(quán)，敬請(qǐng)期待~
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