風(fēng)向突變！中國樓市即將迎來報復(fù)性上漲？

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最近刷短視頻、刷朋友圈，樓市相關(guān)討論一下子就刷屏了。

不少博主都在拋出同一個觀點：樓市歷經(jīng)五年深度調(diào)整，壓抑許久的市場馬上要迎來一波報復(fù)性上漲。

身邊不少打算置換改善的朋友看完心里開始躁動，趕緊約中介跑各個樓盤看房；還有一部分人保持觀望，覺得這只是自媒體制造流量的噱頭，市場依舊難有起色。

今天咱們拋開網(wǎng)上那些極端化的片面言論，結(jié)合國家統(tǒng)計局7月剛對外發(fā)布的完整樓市數(shù)據(jù)，疊加六部委集中落地的全套穩(wěn)地產(chǎn)新政，再聽聽多家權(quán)威機構(gòu)的周期研判，實實在在捋清楚當(dāng)下樓市的真實走勢。

本文不會主觀刻意渲染暴漲氛圍，只說事實，所有分析全部依托官方公開數(shù)據(jù)，先把核心結(jié)論放在前面：大家口中的“報復(fù)性上漲”只是大眾情緒催生的夸張說法，不會出現(xiàn)全國同步普漲行情；但在政策全面托底、新房供給持續(xù)收縮雙重力量加持下，核心城市優(yōu)質(zhì)住宅已經(jīng)邁入結(jié)構(gòu)性溫和修復(fù)窗口，中長期向上的底層支撐已經(jīng)完全筑牢。

先看一組實打?qū)嵉墓俜浇y(tǒng)計數(shù)據(jù)，市場底部逐步夯實的回暖信號已經(jīng)清晰擺在眼前。

最新統(tǒng)計顯示，7月新房價格環(huán)比上漲的城市達到20個，比上月多出4個，上漲城市占全部70城的28.6%。其中一線城市新房價格已經(jīng)連續(xù)四個月保持環(huán)比上行，二手房市場的韌性甚至比新房更強，改善型自住需求正在持續(xù)釋放。

全國商品房待售面積連續(xù)四個月同比下滑，庫存持續(xù)有序出清，一二線核心城市房源去化周期大幅縮短，供需失衡的局面得到實質(zhì)性緩解。行業(yè)端的信心也同步回暖，63.1%的房產(chǎn)從業(yè)者預(yù)判未來半年房價保持平穩(wěn)或上行，行業(yè)悲觀情緒正在持續(xù)消散。

市場分化的特征同樣十分突出，七成左右城市新房價格依舊處在下行通道，三四線城市調(diào)整周期更長，當(dāng)下樓市走出了典型的K型分化行情，回暖只集中在核心城市核心地段。

如今二手房成交量穩(wěn)步提升，并不是投機資金大舉入場，更多是剛需、改善群體的避險置換需求。大家擔(dān)心期房交付風(fēng)險，更愿意選擇現(xiàn)成現(xiàn)房、二手次新房，這種基于自住需求的交易具備長期持續(xù)性。

至于市場上看到的開發(fā)投資、新開工、房企到位資金同比小幅下滑，不用過度悲觀解讀。這并非市場需求崩塌，而是房企主動收縮擴張節(jié)奏、淘汰落后產(chǎn)能帶來的供給端主動出清，長期來看反而能夠平衡供需關(guān)系，為后續(xù)市場修復(fù)鋪好路。

市場底部逐步確認(rèn)，背后有四層無法忽視的強勁底層支撐，也是支撐未來十年結(jié)構(gòu)性修復(fù)行情的核心根源。

第一，頂層政策完成全國統(tǒng)一系統(tǒng)性托底，市場政策底徹底落地，給整個行業(yè)筑牢了價格安全墊。

2026年7月，住建部、央行、財政部等六部委聯(lián)合推出覆蓋信貸、稅費、土地、保障房的全鏈條配套新政，政策力度為本輪調(diào)整周期以來峰值。全國首套房首付統(tǒng)一下調(diào)至15%，二套房首付降至25%；賣舊買新個稅退稅政策延續(xù)至2027年底；3000億元保障房再貸款落地，撬動萬億級資金收購市面上存量商品房，批量轉(zhuǎn)化為保障性住房。同時按照庫存去化周期分檔管控土地供應(yīng)，同步推進商品房、保障房雙軌住房體系，從供需兩端雙向穩(wěn)定樓市。

高層多次明確，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場就是守住居民家庭資產(chǎn)。國內(nèi)普通家庭六成到七成的資產(chǎn)都集中在房產(chǎn)，房價持續(xù)下行會直接造成居民財富縮水、內(nèi)需走弱、上下游產(chǎn)業(yè)鏈就業(yè)承壓，宏觀層面絕不會放任樓市持續(xù)走弱，政策也從過去地方零散松綁，升級為全國統(tǒng)一長效穩(wěn)定機制，長期利好核心城市房產(chǎn)價值。

第二，行業(yè)供給端完成極致出清，長期新房供給持續(xù)收縮，核心優(yōu)質(zhì)房源慢慢走向稀缺。

經(jīng)過五年深度調(diào)整，超過95%的中小房企徹底退出土地競拍市場，土地資源高度向頭部央國企、經(jīng)營穩(wěn)健的民企集中。針對庫存高企的城市，官方明確限制新增住宅用地出讓，長期新房供給會持續(xù)收縮。

放眼全球主要經(jīng)濟體，地產(chǎn)行業(yè)深度下行調(diào)整周期普遍維持4至5年，本輪國內(nèi)地產(chǎn)下行自2021年下半年算起，至今剛好走完完整調(diào)整周期，行業(yè)風(fēng)險充分釋放，客觀具備周期反轉(zhuǎn)、開啟長期修復(fù)的堅實基礎(chǔ)。像臨沂等城市試點建筑統(tǒng)一編碼管理后，項目審批效率大幅提升，也側(cè)面印證行業(yè)規(guī)范化出清完成。

第三，結(jié)構(gòu)性居住需求長期客觀存在，持續(xù)支撐核心城市房產(chǎn)價值上行。

國內(nèi)每年城市更新、老舊小區(qū)改造，會帶來十億平方米量級的置換潛在需求；人口持續(xù)向一線、強二線都市圈集中，剛需、改善住房需求長期穩(wěn)定。深圳、上海部分核心片區(qū)改善大平層去化率接近八成，局部甚至出現(xiàn)搖號選房的場景，足以印證優(yōu)質(zhì)改善房源供不應(yīng)求。反觀人口持續(xù)流出、產(chǎn)業(yè)薄弱的三四線城市，本地住房需求逐年萎縮，很難形成穩(wěn)定的價格支撐，市場分化會持續(xù)拉大，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價值優(yōu)勢會愈發(fā)凸顯。

第四，房產(chǎn)作為實體硬資產(chǎn)，長期具備對抗通脹的保值增值屬性，是家庭財富核心壓艙石。

國內(nèi)貨幣政策長期保持合理寬松，貨幣持續(xù)穩(wěn)步擴張，地段優(yōu)質(zhì)、配套完善的實物不動產(chǎn)，是普通家庭對沖貨幣貶值的核心載體。《經(jīng)濟日報》多次刊文提及，穩(wěn)定合理的房產(chǎn)增值，是拓寬居民財產(chǎn)性收入、壯大中等收入群體的重要渠道，房產(chǎn)的財富壓艙石作用短期不會被替代，長期具備修復(fù)上漲動力。

網(wǎng)上流傳的“報復(fù)性上漲”說法，其實只看到短期情緒，沒有看透行業(yè)轉(zhuǎn)型背后真正的底層邏輯。

如今房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)徹底告別過去拿地、蓋房、快速銷售的高周轉(zhuǎn)增量時代，正式邁入存量博弈、質(zhì)量優(yōu)先的全新發(fā)展階段。過去行業(yè)追求規(guī)模擴張，各地大批量新建住宅，如今政策重心轉(zhuǎn)向城市更新、老舊小區(qū)改造、高品質(zhì)住宅開發(fā)，不再推行全國性大水漫灌刺激。

所謂報復(fù)性上漲，只是自媒體博取流量的情緒化表達，本質(zhì)是大家忽略行業(yè)轉(zhuǎn)型，單純用早年牛市思維看待當(dāng)下市場。當(dāng)下市場回暖的核心，是核心城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的價值回歸，而非全國范圍的價格普漲。

這里有三點客觀邊界需要理清，理性看待本輪修復(fù)行情，避免被片面解讀誤導(dǎo)。

第一，絕非所有房產(chǎn)都會同步上漲，只有人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實的一線、強二線主城改善房源才有持續(xù)修復(fù)上行空間，三四線、城市遠(yuǎn)郊、老舊小戶型依舊會面臨流動性不足、橫盤陰跌的問題，不具備長期增值潛力。

第二，不會復(fù)刻2015、2016年單邊暴漲行情，房住不炒是長期不變的底線，疊加人口負(fù)增長、居民收入穩(wěn)步修復(fù)的客觀約束，未來房價只會溫和震蕩上行，走長期慢牛修復(fù)行情，不存在短期大幅拉升的行情。

第三，十年周期只是基于歷史規(guī)律、供需數(shù)據(jù)做出的高概率推演，并非絕對必然發(fā)生的定論。部分頭部基金6月因地產(chǎn)相關(guān)持倉出現(xiàn)凈值小幅回撤，也能看出短期市場存在小幅波動，不能單憑單一觀點作為判斷市場的唯一標(biāo)準(zhǔn)，需要結(jié)合政策、供需長期跟蹤驗證。

站在普通人的視角，我們可以清晰劃分不同房產(chǎn)的長期走勢，精準(zhǔn)把握具備長期保值修復(fù)能力的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，主動規(guī)避持續(xù)承壓的弱勢房源。

一線城市、強二線主城核心地段的改善型次新房，周邊產(chǎn)業(yè)、教育、商業(yè)配套完善，常年有穩(wěn)定置換需求，庫存持續(xù)收緊，能夠完整跟上這一輪十年結(jié)構(gòu)性修復(fù)上行行情，保值增值確定性更強。

普通二線城市普通地段剛需小戶型，僅能實現(xiàn)止跌橫盤，長期增值空間十分有限，只適合本地自住持有；所有三四線城市全域房源、各大城市遠(yuǎn)郊大盤、無配套老舊小戶型，長期人口持續(xù)流出、存量房源積壓嚴(yán)重，交易流動性會持續(xù)走弱，很難出現(xiàn)價格修復(fù)上漲。

還要明確一點，未來樓市短期投機炒作的空間已經(jīng)徹底消失，無論哪一類房產(chǎn)，僅自住持有具備長期實際意義，依靠房產(chǎn)短期快速套利的時代已經(jīng)落幕，長期持有核心優(yōu)質(zhì)改善房產(chǎn)才是分享周期修復(fù)紅利的合理方式。

拉長十年周期來看，市場的長期發(fā)展脈絡(luò)十分清晰，中長期向上修復(fù)的大趨勢已經(jīng)確立。

未來一到兩年，市場依舊處在底部驗證、緩慢回暖的階段，城市分化會進一步加劇，核心城市穩(wěn)步溫和修復(fù)，非核心城市以消化存量庫存為主。

拉長十年維度，馬太效應(yīng)會持續(xù)放大，只有核心都市圈優(yōu)質(zhì)住宅能夠走出持續(xù)溫和的修復(fù)上行行情，整體漲幅平緩有序，不存在單邊大漲的全民房產(chǎn)牛市行情。

行業(yè)整體定位也發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)告別過去高杠桿、高速擴張的粗放發(fā)展模式，居住屬性成為核心定位，雙軌制住房體系長期落地，保障房承接新市民剛需，商品房聚焦高品質(zhì)改善需求，行業(yè)正式進入高質(zhì)量發(fā)展的上行新階段。

說到底，網(wǎng)上熱議的報復(fù)性上漲只是短期情緒表達，真正的市場主線，是核心城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)迎來一輪持續(xù)的價值修復(fù)周期。