安徽
近日，鄒市明、冉瑩穎夫婦變賣上海外灘江景豪宅抵債的消息，再次把大眾的目光拉回了上海頂豪市場。
這套當初以8200萬元入手的核心江景大平層，最終以7300萬元折價成交，直接虧掉900萬。不少人看完都在問：占據上海最稀缺江景資源的頂豪，如今到底是什么行情？
從2026年最新的市場動態來看，外灘及周邊的江景豪宅市場，早已不是幾年前普漲普跌的狀態，而是走出了一條涇渭分明的分化曲線。
頂豪價格呈現出“頭部穩如磐石，中端悄悄讓利”的格局。如果你以為上海頂豪市場整體都在降價，那就錯了。真正占據絕版資源的核心項目，價格韌性遠超普通人想象。2026年7月，北外灘核心區的弘安里低密風貌別墅，備案均價已經沖到24.3萬/㎡，開盤后短時間內去化率就達到90%，不少買家甚至需要提前預約驗資才能看房。海泰北外灘的頂豪大平層，備案單價穩定在17萬到21萬之間，總價6600萬起步，依然有不少高凈值人群愿意為一線無遮擋江景買單。
但另一邊，不少非核心位置的次新江景豪宅，業主為了快速變現，已經開始主動讓出利潤空間。此前景甜掛牌的綠城黃浦灣460㎡江景大平層，從1.55億直接降到1.35億成交，一套房讓利2000萬。不少中介平臺的數據顯示，2026年外灘周邊的二手江景豪宅，平均成交周期比兩年前拉長了近3個月。部分景觀視野一般、樓齡偏老的房源，掛牌價相比2025年普遍有5%到10%的浮動空間。像鄒市明夫婦這樣急售抵債的房源，折價幅度甚至能超過10%。
整個市場因此呈現出非常清晰的“頭部穩、中端柔”格局：真正擁有不可復制的江景資源、純粹圈層和頂級物業的項目，價格幾乎沒有松動；而那些景觀被遮擋、產品力跟不上當下需求的房源，只能靠降價來換取流動性。
鄒市明夫婦折價賣房的故事，更像一個時代的縮影：曾經被熱捧的頂豪市場，早已告別了閉眼買就能躺贏的階段。只有真正站在資源金字塔尖的那一小部分房源，才能在每一輪市場變化里，依然守住自己的價值。
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