別再以為寶山不能碰！這三個板塊正在悄悄翻身

南大六萬八vs顧村三萬三，同一個寶山兩重天

揭秘！寶山內(nèi)部房價差一倍的真正原因

上海剛需上車，寶山這道選擇題怎么做

三個板塊三十公里，寶山買房的價差密碼

提起寶山買房，網(wǎng)上評價永遠(yuǎn)兩極分化。有人說這里是外環(huán)洼地，剛需上車首選。也有人搖頭擺手，說工業(yè)底子太重，碰都不能碰。這兩種聲音聽著都有道理，可真照著其中任何一個去買，大概率要栽跟頭。寶山內(nèi)部房價的割裂程度，遠(yuǎn)超大部分人想象。

南邊貼著靜安普陀的新盤，敢掛六萬八還日光。北邊顧村的地鐵三房，三萬三的單價還得靠折扣走量。中間楊行四萬三的盤，門口排隊(duì)的隊(duì)伍里，一半是真心想買的，另一半是舉棋不定觀望的。同一個寶山區(qū)，開車半小時，房價能差出一倍。把“寶山”兩個字當(dāng)成一個整體來判斷買不買，從一開始就走偏了。

寶山之所以這么“分裂”，根子上有三件事疊在一起。第一件是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)身慢了。當(dāng)年寶鋼撐起半邊天，工人新村扎堆建，打下了“鋼城”的烙印。后來市區(qū)搞金融搞互聯(lián)網(wǎng)，寶山還在糾結(jié)鋼廠怎么搬、舊址干什么用。等想明白要搞南大智慧城、吳淞創(chuàng)新城，好地塊早被老破小和老廠房占滿了，只能挑邊角料成片開發(fā)。第二件是交通切得太碎。南北高架、逸仙路高架看著是方便進(jìn)城，實(shí)際把寶山切成了好幾塊。加上鐵路貨運(yùn)線穿插，很多板塊之間聯(lián)動性很差。外區(qū)購買力進(jìn)來，基本只認(rèn)地鐵口八百米內(nèi)，再遠(yuǎn)一眼都不看。第三件是土地底子太雜，老工業(yè)區(qū)、動遷房、商品房混在一起，很難連片升級。

南大是寶山手里目前最體面的一張牌。十五號線通了以后，加上傳了很多年的“中環(huán)北抬”概念，南大從中外環(huán)交界的模糊地帶，一下子有了“準(zhǔn)中環(huán)”的想象空間。更重要的是，南大現(xiàn)在是寶山唯一成片做新一代住宅的板塊，得房率能做到百分之九十五上下，鋁板立面、架空層泛會所、央企國企開發(fā)商扎堆。華潤的中環(huán)置地中心·望雲(yún)、保利海上瑧悅、中環(huán)麓島這幾個盤，產(chǎn)品力放在那里確實(shí)能打。

周邊那些兩千年到一零年間建成的次新盤，得房率普遍百分之七十五不到，戶型還是當(dāng)年“兩房朝南一房朝北”的僵死模板，物業(yè)也是老派國營風(fēng)格，放新一代住宅面前基本沒有還手之力。但南大有個很現(xiàn)實(shí)的問題，你現(xiàn)在買的是期貨不是現(xiàn)貨。商業(yè)靠在建的TOD，學(xué)校還在落位，城市界面一半是工地一半是綠地。能接受這三五年住在規(guī)劃圖里的，才適合碰南大。要是急著結(jié)婚要用學(xué)區(qū)、家里老人要就近看病，南大現(xiàn)階段會讓你天天覺得不方便。

顧村是寶山最不“寶山”的板塊。七號線直插靜安寺，龍湖天街、正大樂城、華山醫(yī)院北院、顧村公園，這一套配置放外環(huán)沿線橫向比，很多板塊都得讓半頭。關(guān)鍵是價格還沒飄，招商時代樂章八十九平三房折后四百萬不到，中旅觀境、中建山水雅境也都是三百六十萬到七百五十萬這個帶寬，相當(dāng)于用臨港的預(yù)算吃外環(huán)成熟配套。顧村的好處是你買的是當(dāng)下就能享受的生活，不用賭規(guī)劃不用等學(xué)校。缺點(diǎn)也很清楚，新房供應(yīng)量一直不小，二手踩踏早晚的事。板塊天花板肉眼可見，沒有重磅產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，價格暴擊別想，年化能跑贏通脹就不錯了。產(chǎn)品力偏剛需盤定位，跟南大那種新一代住宅比，居住質(zhì)感差一檔。但話說回來，二十五到三十歲的年輕人，通勤時間在靜安普陀一帶，首付五六十萬月供一萬出頭，顧村幾乎是外環(huán)沿線最友好的選擇。養(yǎng)老客也適合，華山北院、顧村公園、菜場底商一應(yīng)俱全，生活氣息比南大濃得多。

楊行是寶山爭議最大的板塊。看好的拿“寶山高鐵站加十九號線加吳淞創(chuàng)新城”說事，不看好的說畫了十年餅還沒熟。客觀講，寶山高鐵站也就是上海北站要是真兌現(xiàn)，楊行確實(shí)能吃一波樞紐紅利。十九號線這條南北大動脈一旦通，楊行到虹橋、到市區(qū)南部的通達(dá)性會上一個臺階。金茂棠前、招商序這兩個盤，產(chǎn)品力不算差，金茂府系科技系統(tǒng)、招商的實(shí)得率也做到百分之九十上下，客群里賭規(guī)劃的占比不低。但楊行的風(fēng)險也得攤開說。

目前城市界面還是動遷房、物流園、老廠房混著來，商業(yè)靠社區(qū)底商撐著，像樣的商圈得等TOD起來。十九號線建設(shè)周期擺在那里，寶山站真正運(yùn)營起來至少是二零二八年往后的事，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入更是個慢變量。適合首付八十到一百萬、月供一萬二到一萬五、工作在北上海或愿意等長線、能接受現(xiàn)在住得一般五年后看運(yùn)氣的購房者。純自住急著用配套的別來，楊行會讓你每個月都覺得難熬。

拋開那些老套的分析方法，我更愿意用三個簡單的標(biāo)準(zhǔn)來篩寶山。第一個看通勤半徑定板塊。靜安普陀上班的，七號線沿線的顧村、大華優(yōu)先。虹口楊浦上班的，三號線沿線淞發(fā)、江灣鎮(zhèn)延伸段看。要去徐匯閔行的，南大十五號線反而比你想的順。第二個看產(chǎn)業(yè)兌現(xiàn)定上限。南大吃中環(huán)北抬加智慧城，楊行吃北站TOD加吳淞創(chuàng)新城，顧村基本靠自身配套自給自足沒有增量。想博暴擊去南大楊行，求穩(wěn)選顧村。第三個看產(chǎn)品代差定流動性。寶山次新盤里，零五年前后那批得房率百分之七十五以下的“老三房”，未來幾年會被新一代住宅按著摩擦。買二手房的時候，寧可單價貴五千，也要看得房率和戶型，流動性差的產(chǎn)品砸手里是真沒人接。

寶山內(nèi)部有幾個坑是反復(fù)有人跳的。緊貼寶鋼廠區(qū)、羅涇工業(yè)帶的盤，噪音粉塵是硬傷，住了十年房價還是跟著鋼廠走，鋼廠一天不徹底搬完，溢價一天起不來。羅店遠(yuǎn)郊那一票打著古鎮(zhèn)概念美蘭湖概念的盤，離地鐵一點(diǎn)五公里以上，說是外環(huán)外還敢掛三萬五加，流通性常年冰凍，急用錢的時候掛牌半年帶看不超過五組。月浦那一片老庫存，動遷房扎堆、沒像樣商業(yè)、沒重磅規(guī)劃，買了就是給下一代留包袱。還有一種，得房率百分之七十二、戶型還是客廳暗衛(wèi)加臥室全朝北的老式塔樓，哪怕單價看著便宜，放二手市場里就是被新一代住宅降維打擊的靶子。

寶山不是一個能不能買的問題，是在哪買、買哪種、持有多久的問題。它是上海外環(huán)沿線最后一個還能用三百多萬上車、六百多萬改善的成片區(qū)，但紅利從來不是均分的。南大吃產(chǎn)品代差和中環(huán)預(yù)期，顧村吃成熟配套和七號線通勤，楊行吃北站規(guī)劃和十九號線長尾。剩下那些掛著寶山名字、實(shí)則工業(yè)邊角料或遠(yuǎn)郊睡城的盤，再便宜也別當(dāng)冤大頭。我把寶山目前在售的三十多個新盤，按通勤、配套、規(guī)劃兌現(xiàn)、產(chǎn)品力四個維度拉了張表，南大、顧村、楊行、淞寶、羅店各自能打幾分、哪些盤是營銷溢價、哪些是真性價比，都標(biāo)在里面了。想要的評論區(qū)扣“寶山”，發(fā)你一份，前二十位我順便幫你看下預(yù)算和通勤對應(yīng)的板塊匹配。