萬萬沒想到，物業(yè)撤退潮來了！

最近各地總傳言物業(yè)公司撤離的消息，數(shù)據(jù)顯示，2025年全年撤離的物業(yè)公司案例有173個(gè)，而且其中65%都是主動(dòng)撤出。

都說開物業(yè)公司去送錢上門的生意，為啥這么多物業(yè)公司有錢不賺？

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物業(yè)行業(yè)快速增長(zhǎng)

伴隨著過去十幾年房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)，物業(yè)行業(yè)也在那些年急速擴(kuò)張。特別是2015到2024年，開發(fā)商瘋狂拿地建房，小區(qū)越來越多，物業(yè)公司只要跟著節(jié)奏擴(kuò)張，不斷拿到新項(xiàng)目，就能在這個(gè)階段賺得盆滿缽滿。

這段期間，很多物業(yè)公司管理的面積也在迅速增長(zhǎng)，比如，碧桂園服務(wù)16倍，農(nóng)村服務(wù)13倍，雅生活增長(zhǎng)了18倍，永生服務(wù)增長(zhǎng)了17倍…全國(guó)大小物業(yè)公司在管面積都出現(xiàn)了數(shù)倍的增長(zhǎng)。

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物業(yè)公司為啥又不干了

按理來說，物業(yè)公司只要簽下合同，每月到期收錢，管的面積越多，意味著收入就越多好，為啥這兩年很多物業(yè)公司都選擇了主動(dòng)撤離？講到這個(gè)，就不得不說一說物業(yè)公司的虧損困局。

過去物業(yè)公司規(guī)模快速增長(zhǎng)，主要是建立在房地產(chǎn)行業(yè)高周轉(zhuǎn)，快速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)之上的，而這幾年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，物業(yè)行業(yè)的情況也出現(xiàn)了明顯的變化。

新增項(xiàng)目減少，存量項(xiàng)目虧損，很多物業(yè)公司不得不主動(dòng)退出一些項(xiàng)目，對(duì)外說是優(yōu)化結(jié)構(gòu)，控制質(zhì)量，其實(shí)說白了就是虧錢做不下去了。

比如，浙江湖州某個(gè)小區(qū)物業(yè)，每月固定支出40多萬，其中人力成本就占到70%，如果該小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率能達(dá)到90%的話，一年收到600多萬的物業(yè)費(fèi)，也能正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

可偏偏這個(gè)小區(qū)的現(xiàn)實(shí)收繳率一年比一年低，2024年還有62%，2025年就降到了46%，物業(yè)公司辛苦干一年，不僅不賺錢，甚至一年下來累計(jì)虧損接近300萬，不賺錢的項(xiàng)目，誰愿意一起拿著？

那么，業(yè)主為啥不愿意交錢呢？物業(yè)公司服務(wù)不到位是導(dǎo)致業(yè)主不愿意繳費(fèi)的關(guān)鍵，比方說墻體發(fā)霉，地下室漏水，公共設(shè)施維護(hù)不及時(shí)…部分業(yè)主覺得物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)價(jià)不符，所以選擇了拒交物業(yè)費(fèi)，

而物業(yè)公司這邊呢？因?yàn)槭詹坏藉X，又進(jìn)一步導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量降低，結(jié)果就形成了一個(gè)惡性循環(huán)：物業(yè)費(fèi)收繳率低 → 物業(yè)公司虧損、服務(wù)質(zhì)量下滑 → 業(yè)主更加不滿、拒繳物業(yè)費(fèi) → 物業(yè)費(fèi)收繳率進(jìn)一步降低 → 物業(yè)公司撤退不干。

據(jù)行業(yè)內(nèi)部透露，全國(guó)物業(yè)行業(yè)光人力成本就約占整個(gè)支出的百分之六七十，設(shè)備設(shè)施維護(hù)等費(fèi)用占到了10%到20%，實(shí)際上，行業(yè)平均毛利潤(rùn)只有5%到20%，換句話來說，物業(yè)公司要維持基本的運(yùn)營(yíng)收繳率，起碼要達(dá)到85%以上。

但根據(jù)中國(guó)物業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)住在小區(qū)，物業(yè)費(fèi)平均收繳率已經(jīng)從202一年的89%下降到了2025年的71%，可想而知全國(guó)還有相當(dāng)一部分物業(yè)公司還在面臨虧損壓力。

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物業(yè)撤出對(duì)小區(qū)的影響。

咱們看看幾個(gè)現(xiàn)實(shí)的案例，南京某物業(yè)公司撤離才半年時(shí)間，小區(qū)房?jī)r(jià)就暴跌了25%，有業(yè)主表示：“省了三年物業(yè)費(fèi)，虧掉了50萬首付”；

徐州某小區(qū)五年換了四次物業(yè)，最終房子成了無人敢接手的燙手山芋，失去了市場(chǎng)流動(dòng)性。

可見，物業(yè)公司的主動(dòng)撤離，不管是對(duì)物業(yè)公司還是對(duì)于小區(qū)業(yè)主，都沒有贏家。

還有人說物業(yè)走了就可以自管，每月公共收益歸自己，以后說不定還能分紅。現(xiàn)實(shí)中確實(shí)有一些成功例子，但更多現(xiàn)實(shí)的結(jié)局并不美好。比如株洲某小區(qū)兩家物業(yè)先后撤離，熱心業(yè)主牽頭成立臨時(shí)管委會(huì)，因?yàn)槭召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)談不攏，不到兩個(gè)月就散了，半個(gè)月后小區(qū)就變得垃圾成堆。江西某個(gè)小區(qū)業(yè)主自管半個(gè)月群里就開始矛盾不斷，最后也是不了了之。

總之，物業(yè)大撤退本質(zhì)不是物業(yè)變壞了，也不是業(yè)主變刁了。而是一種舊模式走到了盡頭。也希望，隨著制度不斷完善、行業(yè)進(jìn)一步成熟，這個(gè)與幾億百姓息息相關(guān)的行業(yè)也會(huì)逐漸找到更合適的運(yùn)行方式。