經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)：根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)重回到上一輪高點(diǎn)需要10年

進(jìn)入2026年二季度，北上廣深二手房成交持續(xù)走高，核心板塊帶看、成交熱度持續(xù)升溫，不少人敏銳捕捉到市場底部信號(hào)，判斷樓市筑底修復(fù)窗口已經(jīng)打開。

面對當(dāng)下市場的各類討論，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)結(jié)合全球百年房地產(chǎn)周期統(tǒng)計(jì)成果，給出一套客觀且具備長期參考價(jià)值的判斷。

他核心觀點(diǎn)十分清晰：即便國內(nèi)樓市走完本輪深度調(diào)整周期，全國市場整體全面回到2021年歷史高點(diǎn)需要十年，但一線、強(qiáng)二線核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)修復(fù)速度會(huì)大幅領(lǐng)先大盤，中長期保值增值確定性極強(qiáng)。

國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)整至今走完第六個(gè)年頭，多重積極拐點(diǎn)信號(hào)集中顯現(xiàn)，政策、庫存、成交、預(yù)期四大維度同步邊際改善，長期向好的底層邏輯已經(jīng)筑牢。下面結(jié)合國家統(tǒng)計(jì)局、中指研究院全套官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，疊加多位住建領(lǐng)域、行業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的研判，完整梳理本輪樓市調(diào)整全貌，理清周期背后長期向好的底層邏輯。

一、六年持續(xù)收縮，下行空間基本封閉，底部修復(fù)信號(hào)全面落地

2021年是國內(nèi)房地產(chǎn)規(guī)模的絕對頂峰，當(dāng)年全國商品房成交面積17.94億平方米，成交總金額18.19萬億元，城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)疊加全民置業(yè)需求，把行業(yè)規(guī)模推至歷史天花板。

從2022年開始，市場規(guī)模連續(xù)四年收縮，但下行幅度逐年收窄，企穩(wěn)趨勢十分明確。2022年成交面積12.22億平方米，2023年回落至11.18億平方米，2024年收窄至9.65億平方米，2025年僅8.81億平方米。

對比2021年峰值，2025年成交面積縮水45.4%，全年商品房銷售額8.39萬億元，較高點(diǎn)下滑50.7%，行業(yè)泡沫充分出清，價(jià)格回調(diào)空間基本釋放完畢。

來到2026年，市場下行幅度持續(xù)收窄，雖然房企短期開工意愿仍偏謹(jǐn)慎，1至5月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑16.2%，住宅新開工面積同比下降22.6%，但供給主動(dòng)收縮反而為后續(xù)供需平衡鋪路。

最值得重視的積極領(lǐng)先指標(biāo)已經(jīng)出現(xiàn)：全國商品房待售面積連續(xù)三個(gè)月同比回落，5月末庫存總量7.72億平方米，同比下降0.4%，持續(xù)52個(gè)月的庫存累積趨勢正式終結(jié)，庫存拐點(diǎn)確認(rèn)，為市場持續(xù)修復(fù)打下堅(jiān)實(shí)供給基礎(chǔ)。

二、五大維度拆解當(dāng)下樓市，核心城市韌性突出，長期修復(fù)動(dòng)力充足

只看成交、庫存兩組數(shù)據(jù)，很難看清市場全貌。我們從房價(jià)、房企經(jīng)營、居民心態(tài)、城市供需、頂層政策五個(gè)維度，客觀還原當(dāng)下樓市真實(shí)向好底色。

房價(jià)經(jīng)過數(shù)年充分回調(diào)，風(fēng)險(xiǎn)充分釋放，核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)企穩(wěn)勢頭明顯。上海陸家嘴核心豪宅2021年最高單價(jià)27萬元/㎡，2026年6月同戶型成交均價(jià)18.8萬，價(jià)格回調(diào)后泡沫徹底出清，性價(jià)比凸顯。

近郊剛需板塊完成價(jià)格出清，嘉定江橋熱門次新小區(qū)巔峰總價(jià)712萬，如今二手成交總價(jià)427萬，剛需上車門檻大幅降低。放眼全國，新房價(jià)格四年累計(jì)下跌8%，二手房調(diào)整幅度更高，價(jià)格洼地已經(jīng)顯現(xiàn)，進(jìn)一步下跌空間十分有限。

房企經(jīng)營完成深度去杠桿，行業(yè)進(jìn)入健康可持續(xù)發(fā)展階段。巔峰時(shí)期頭部50家房企平均凈負(fù)債率接近170%，經(jīng)過持續(xù)數(shù)年風(fēng)險(xiǎn)出清，當(dāng)前行業(yè)均值降到80%以內(nèi)，有息負(fù)債規(guī)模持續(xù)收縮，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)基本出清。

行業(yè)盈利回歸合理區(qū)間，早年房企平均毛利率22.8%，未來長期穩(wěn)定在25%以內(nèi)，向制造業(yè)穩(wěn)健利潤靠攏，行業(yè)告別野蠻擴(kuò)張，進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段。各大房企主動(dòng)聚焦一線、強(qiáng)二線優(yōu)質(zhì)地塊，同步拓展物業(yè)、代建等穩(wěn)定現(xiàn)金流業(yè)務(wù)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力大幅提升。

居民購房預(yù)期迎來邊際改善，置換、剛需需求逐步釋放。前兩年市場悲觀情緒濃厚，大家普遍觀望；如今政策持續(xù)托底、價(jià)格回調(diào)到位，房產(chǎn)居住價(jià)值重新成為大眾關(guān)注重點(diǎn)。

國內(nèi)靈活就業(yè)群體規(guī)模突破2億，居民收入穩(wěn)步修復(fù)，疊加房貸利率長期低位，居民加杠桿購房的顧慮持續(xù)減少，看房優(yōu)先選擇現(xiàn)房規(guī)避交付風(fēng)險(xiǎn)，改善型換房需求持續(xù)釋放。閑置資金除理財(cái)、基金外，不少剛需家庭開始布局核心城市優(yōu)質(zhì)住宅，住房真實(shí)需求穩(wěn)步回暖。

城市供需行情分化但結(jié)構(gòu)性亮點(diǎn)突出，核心城市走出獨(dú)立修復(fù)行情。一線、人口持續(xù)流入的強(qiáng)二線城市需求率先回暖，北京二手房月均穩(wěn)定成交1.5萬套以上，上海連續(xù)四個(gè)月每月成交超2.4萬套，杭州、成都核心板塊價(jià)格小幅企穩(wěn)，土拍熱度同步回升。

三四線城市雖仍處在緩慢去庫存階段，但隨著全國庫存總量持續(xù)回落，下行壓力也在逐步緩解，整體不會(huì)出現(xiàn)深度下跌行情。70個(gè)大中城市里，房價(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量持續(xù)增多，回暖范圍穩(wěn)步擴(kuò)大。

頂層政策持續(xù)加碼托底樓市，中長期穩(wěn)定框架完全成型。2026年上半年全國落地穩(wěn)地產(chǎn)相關(guān)政策超560項(xiàng)，首套房首付比例最低下調(diào)至15%，房貸利率從2021年5.6%的高點(diǎn)累計(jì)下調(diào)2.5個(gè)百分點(diǎn)，當(dāng)前主流區(qū)間僅3.05%-3.45%，置業(yè)成本來到歷史低位。

高層多次釋放清晰定調(diào)，《求是》期刊專門發(fā)文，提出加快修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，樓市穩(wěn)定已經(jīng)和全社會(huì)消費(fèi)信心、宏觀經(jīng)濟(jì)大盤深度綁定，后續(xù)仍有持續(xù)優(yōu)化政策托底市場。

三、全球地產(chǎn)周期數(shù)據(jù)佐證，大盤重回高點(diǎn)需十年，核心資產(chǎn)修復(fù)大幅提速

馬光遠(yuǎn)提出的十年周期判斷，并非主觀猜想，而是依托國際清算銀行對全球190輪完整房地產(chǎn)周期的長期統(tǒng)計(jì)結(jié)論。

機(jī)構(gòu)多年跟蹤數(shù)據(jù)顯示，一旦樓市進(jìn)入深度收縮周期，整體房價(jià)跌幅超過30%，全國大盤從底部重新回升至前期歷史高點(diǎn)，平均需要9.6年，對應(yīng)現(xiàn)實(shí)行情接近十年周期。

海外成熟市場案例能夠充分印證這一規(guī)律。2008年美國次貸危機(jī)爆發(fā)后，全美市場耗費(fèi)十年回到危機(jī)前價(jià)格水平，但紐約、舊金山等核心優(yōu)質(zhì)城市僅8年就完成價(jià)值修復(fù)。

日本1991年地產(chǎn)泡沫破裂，全國大盤調(diào)整周期漫長，但東京核心核心片區(qū)房產(chǎn)保值能力突出，調(diào)整幅度遠(yuǎn)低于全國平均水平。

反觀國內(nèi)市場，本輪調(diào)整至今走過六年，核心城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)跌幅30%至40%，符合國際定義的深度收縮周期。按照全球歷史規(guī)律推算，全國大盤整體回到2021年高點(diǎn)還需四年以上，但一線、強(qiáng)二線核心地段優(yōu)質(zhì)房源，依托人口、產(chǎn)業(yè)、資源支撐，修復(fù)速度會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于全國平均水平，短期就能走出穩(wěn)步上行行情。

很多人容易混淆“全國大盤周期”和“核心城市資產(chǎn)走勢”，局部優(yōu)質(zhì)房源率先企穩(wěn)回暖，是市場修復(fù)的先行信號(hào)，中長期價(jià)值修復(fù)空間值得期待。

四、多位權(quán)威專家觀點(diǎn)趨同：市場已到底部區(qū)間，結(jié)構(gòu)性修復(fù)行情正式開啟

不止馬光遠(yuǎn)，多位長期深耕房地產(chǎn)研究的專家，均給出偏樂觀的客觀判斷，一致認(rèn)可市場底部確認(rèn)，結(jié)構(gòu)性修復(fù)行情已經(jīng)啟動(dòng)。

住建部原副部長仇保興提到，五年深度調(diào)整過后，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)充分釋放，房價(jià)距離底部區(qū)間很近，各類政策持續(xù)發(fā)力托底，結(jié)構(gòu)性修復(fù)信號(hào)十分明確，無需過度悲觀。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平判斷，未來市場修復(fù)呈現(xiàn)鮮明K型分化，一線、強(qiáng)二線核心地段優(yōu)質(zhì)樓盤具備持續(xù)企穩(wěn)上行基礎(chǔ)，是中長期配置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的核心賽道。

杜帥結(jié)合70城房價(jià)數(shù)據(jù)補(bǔ)充，一線城市新房已經(jīng)結(jié)束連續(xù)九個(gè)月下跌，二手房回暖勢頭更強(qiáng)，“核心城市持續(xù)修復(fù)、三四線緩慢筑底”的長期格局已經(jīng)固化。

綜合各方觀點(diǎn)，能夠梳理出三條清晰、偏積極的市場判斷。

第一，市場已經(jīng)走到本輪調(diào)整的底部區(qū)間，全國房價(jià)大幅下跌空間徹底閉合，政策底、庫存底、市場底三底共振，中長期修復(fù)通道正式打開。雖然房企資產(chǎn)負(fù)債表、居民信心完全修復(fù)需要時(shí)間，但整體向上大趨勢不會(huì)改變。

第二，城市分化會(huì)成為長期主旋律，同時(shí)也是結(jié)構(gòu)性機(jī)遇所在。人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)扎實(shí)的核心城市，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)價(jià)值會(huì)穩(wěn)步修復(fù)；普通三四線城市雖然修復(fù)節(jié)奏偏慢，但深度下跌行情已經(jīng)結(jié)束，下行風(fēng)險(xiǎn)可控。

第三，房產(chǎn)二元屬性徹底分離，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)迎來價(jià)值重估窗口。少數(shù)核心地段優(yōu)質(zhì)房源能夠持續(xù)保值增值，中長期具備穩(wěn)定的價(jià)格修復(fù)空間；普通住宅以居住功能為主，波動(dòng)幅度有限，無需過度擔(dān)憂貶值風(fēng)險(xiǎn)。

樓市正式走出深度調(diào)整周期，底部修復(fù)信號(hào)全面兌現(xiàn)，結(jié)構(gòu)性向好趨勢長期確立。結(jié)合全球地產(chǎn)周期規(guī)律，全國大盤重回2021年高點(diǎn)尚需時(shí)間，但核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的修復(fù)窗口已經(jīng)打開，理性把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，方能看清樓市長期向上的真實(shí)走向。