中華第一商圈，憑什么在南京？

如果問全中國最熱鬧的商場在哪里？可能很多人都不知道答案。

2026年，南京新街口商圈依然保持著華東地區的“消費C位”，年初傳來消息，德基廣場銷售額蟬聯全國第一：

2023年239億、2024年245億、2025年262億——連續三年，逐年攀升，一次次碾壓老對手北京SKP。

不過問題來了：南京，一個常住人口不足千萬的城市，憑什么擁有“中華第一商圈”？

論人口，北京2200萬，上海2500萬，廣州1900萬，深圳1800萬，杭州1250萬，蘇州1290萬，這些城市的人口都比南京多，按理說，人多的地方商場才熱鬧。

可偏偏是南京，新街口的人流密度、德基的銷售額，壓過了所有對手。

為什么會這樣？

帶著這個疑問，正解局走進了德基所在的南京玄武區，試圖找到一個答案。

在中國的商場里，德基是一個“唯一的”存在。

五大奢侈品牌：香奈兒、普拉達、古馳、路易威登、愛馬仕，德基全部都有。

但在北京，它們分散在SKP、國貿、三里屯等多個商場；在上海，恒隆、IFC、半島酒店各占一頭。

這就意味著，一個人想一次性逛遍五大奢侈品店，除了德基，沒有第二個選擇。這種“一站式解決方案”的壟斷地位，讓德基成了蘇皖地區高凈值人群的“唯一目的地”。

“唯一”只是結果，五大奢侈品店咸集于德基的原因是什么呢？

首先是體量。德基廣場一期2006年開業，二期2012年開業，規劃中的三期還在路上。

整個新街口的東北角，都是德基的版圖，這種巨無霸體量，在北京、上海都少見。上海的IFC體量不小，但跟德基比還是差了一截。

只有體量足夠大，才能裝得下那么多品牌，并且做出了酒店、辦公、停車、購物、會展、公寓六位一體的全業態覆蓋的“豪布斯卡”（HOPSCA）。

HOPSCA概念源于1986年法國巴黎的拉德芳斯新區，指在城市中的居住、辦公、商務、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的街區建筑群體，后來，紐約曼哈頓、東京六本木等世界級城市都努力打造這種業態。

德基，就是中國HOPSCA的最佳實踐，也是南京最能“走個面兒”的城市會客廳。

德基藝術博物館

其次，是地理交通。

在南京，新街口是南京絕對的地理中心，地鐵1號線和2號線在此交匯，24個出入口，地鐵直接連通德基的地下層，出來就是商場。這種“地鐵直達”的便利性，很多城市的商業綜合體都無法比擬（不少都要走個三四百米）。

第三，都市圈的輻射力。南京有一個其他城市羨慕不來的優勢：消費腹地大。

作為長江與京滬鐵路的交匯點，長江下游唯一橫跨南北的城市，南京“承東啟西，聯結南北”，2021年，南京都市圈成為全國第一個由國家層面批復的都市圈，范圍涵蓋南京、鎮江、揚州、淮安、蕪湖、馬鞍山、滁州、宣城8市全域，總面積6.6萬平方公里，常住人口約3500萬。

1000萬不到的常住人口是南京的“假象”，3500萬人，這才是南京真實“客源地”。

前幾年，高層去馬鞍山調研，問馬鞍山人民有什么心愿，當時馬鞍山提出的最大心愿，就是修一條通往南京的地鐵。

現在，這條地鐵已經通了，很多馬鞍山、滁州、蕪湖、鎮江、揚州的高凈值人群，都希望賺到錢了就去南京“血拼”。

蘇南地區雖然經濟活躍，但這種活躍是制造業撐起來的，江蘇的服務業龍頭依然是南京，隨著寧馬、寧滁、寧揚等城際線路陸續開通，

南京都市圈正在加速吸引周邊人口“奔赴”南京消費。

某種意義上講德基的262億，不只是南京人的262億，是整個蘇皖地區的262億。

當然，如果德基只是“大”和“全”，還不足以揚名于今天的社交媒體。

中國不缺大體量的商場，真正讓德基封神的，是它對體驗感的極致追求，以至于到了一種“變態”的程度。

打開小紅書和抖音，德基最火的元素竟然是：廁所。

2022年以來，德基憑借裝修花了500萬、800萬、1200萬、2000萬的廁所在社交平臺頻頻出圈。

是的，你沒看錯，一個商場衛生間，裝修預算都按千萬計，藝術家設計，大理石精工裝潢，標配化妝空間……

而且不只是一個廁所，德基目前的13個廁所（官方名稱“解憂所”），每個樓層的風格都不一樣，有書房、有涂鴉、有奇幻夜……

逛遍這些廁所等于逛了13個小型藝術設計展，所以很多人來南京都專程來“打卡”德基的廁所，甚至南京的一些旅游團都把德基的廁所當成一個景點。

聽起來有點荒誕，但德基深諳：當物質消費趨于飽和，體驗消費就是新的增長極。

同樣的邏輯，也體現在了德基藝術博物館上。

2017年，德基集團在商場7樓創辦了德基藝術博物館——注意，是“博物館”，不是“畫廊”或“展廳”，而是經江蘇省文化廳正式批準設立的民辦非營利藝術機構，每年真金白銀往里砸。

策展路線極其硬核，從teamLab到金陵圖數字藝術展，從“50絕美—御宋”五大名窯珍品展到Beeple全球首場個展“來自人造未來的故事”，展期直接拉到2027年。

Beeple是誰？2021年他的NFT作品《每一天：前5000天》在佳士得以6900萬美元成交，成為全球最貴NFT之一。

德基能在上海、北京之前搶到他的全球首展，靠的不是有錢，靠的是策展團隊在國際藝術圈的話語權。

Beeple德基藝術展

更反常規的是它的營業時間：全球唯一開到零點以后的博物館。

商場10點關門，博物館開到午夜。吃完晚飯上樓看展，是德基設計好的動線。物質（一樓LV）+精神（七樓Beeple），在同一棟樓里實現了閉環，這就是德基說的“雙高奢”。

2024年，德基藝術博物館入選“年度熱門百強博物館榜單”。“動靜無盡：花卉靜物三百年”展還拿了文旅部“2023年度全國美術館優秀展覽提名獎”。

一個民營商場養的美術館，能拿到文旅部的展獎，這已經不是“有錢”能解釋的了。

除此之外，德基還有太多“卷”的痕跡：一期門前的銅象雕塑、二期空中庭院的超級人造月、1920年版勞斯萊斯銀色魅影珍稀老爺車、進口化石地磚……以及隔三差五的明星活動，每次都能把新街口堵得水泄不通。

德基，無愧“中華第一商圈”的扛把子。

德基屬于南京玄武區，這是一個值得標記的地理信息。

2006年德基開業之前，新街口的東北角是四個象限里最弱的一個，德基的到來，徹底改寫了這個格局，讓東北角從最差變成了最強。

從此，南京人說的“去新街口”，很多時候被簡化成了“去德基”。

所以德基的成功，不能只看德基本身，它腳下的這片土地，玄武區，也為它提供了特殊的土壤。

玄武區是什么地方？可以說是南京最有文化，最有歷史厚度的地方，沒有之一。

南京人常說“一座南京城，半部在玄武”，紫金山、玄武湖、明城墻、總統府、中山陵、明孝陵、雞鳴寺、東南大學……南京最拿得出手的"城市名片"，一半以上都摞在玄武區。

而且這個定位，從1800年前的六朝開始就定下來了。

玄武是南京十朝都會中的9個朝代的宮城所在地，德基廣場所在的"新街口東北角"，腳下是什么呢？

往東2公里，是總統府、六朝博物館、江蘇省美術館、南京圖書館——長江路"文博一條街"；往北3公里，是雞鳴寺、臺城、玄武湖；往東4公里，明故宮、南京航空航天；往東北6公里，中山陵、明孝陵、紫金山；往北2公里，東南大學、南師大、南林。

德基腳下這片地，六朝是皇家苑囿，明朝是皇城后院，民國是公館區+大學區，今天是政府機關+頂尖商圈。

這種"宮苑—學府—公館—商圈"的傳承譜系，全國都找不到幾個區對標。

所以說德基不計成本搞藝術、花2000萬裝廁所、把博物館開到零點的勁，不僅僅是老板吳鐵軍一個人的審美，也是這片土地養出來的“講究”。

而且這種講究，在玄武區的另一個火爆全國的IP身上也有體現——紅山動物園。

這座位于玄武區的城市動物園，近年因為“動物福利至上”的理念火遍全網，270多種、3500多只野生動物，采用沉浸式多物種混養模式，這是全國首個愿意給豹貓、獐、黑鳶做種群監測，愿意搞“零碳零廢棄”，愿意讓動物在模擬原生棲息地里舒展天性的動物園，而且門票非常親民。

這也是玄武的講究。

某種意義上說，玄武區是南京的文化原爆點，德基能在這片地上長到262億，紅山動物園能火爆全網，背后都是六朝的煙水、明朝的磚、民國的薔薇、新時代的城市文化厚度一層一層堆出來的。

同樣在玄武區厚積薄發的，還有江蘇國際數據港，2023年12月揭牌，不到兩年時間，集聚數據企業1000多家，2024年數據產業營收783億元。

麥當勞中國唯一的IT戰略研發總部在這里，西門子全球首個Xcelerator科創中心在這里，科大訊飛代碼大模型全國總部在這里，中國—中亞貿易暢通合作平臺也在這里。

“上班在徐莊敲代碼，下班去德基看展”這條動線，構成了玄武區完整的“產城融合”閉環。

所以說，德基的成功不是孤立的。它是玄武區，乃至整個南京城市生態的產物。

回到開頭的問題：中華第一商圈，憑什么在南京？

表層原因是德基的“唯一性”和“超級體量”。

五大奢侈品品牌獨家集中，HOPSCA全業態覆蓋，地鐵無縫銜接，都市圈3500萬人口輻射，這些硬條件，全國找不出第二個。

中層原因是德基對“體驗感”的極致追求。

2000萬的廁所、開到零點的博物館、不間斷的明星活動和藝術展，這些投入短期看不到直接回報，但構建了德基的品牌壁壘，讓它和普通的購物商場拉開層次。

深層原因，則是南京這座城市的文化厚度。

德基那種“不計成本追求極致”的精神，并不是商學院里的教案，是南京這座城市骨子里有一種對“雅致生活”的執著，德基只是把這種執著，用商業的方式表達了出來。

所以說，德基的262億，不只是銷售額，也是一個城市文化自信的商業變現。

2026年，德基廣場迎來二十周年。從2006年到2026年，它改變了新街口的商業格局，也改變了南京人的消費習慣。

把小事做到極致，讓3500萬人覺得去南京就像回家，重視開發城市的歷史文化，只要南京保持這個特質，德基就沒有對手。