國家房改課題組原組長：中國未來房價一定會漲，已現牛市初期跡象

刷短視頻、逛房產交流群，最近總能刷到一條熱度居高不下的樓市言論，不少自媒體直接截取半句標題瘋狂引流。

一邊是準備結婚落戶的剛需，看完內容急著聯系中介看房，生怕錯過市場回暖的窗口期；另一邊手里握著三四線縣城多套房源的業主滿心困惑，自家小區掛牌價一降再降，成交依舊冷清，完全和網上“房價看漲”的說法對不上。兩種截然不同的市場感受，在當下同時存在。

這段話的出處是孟曉蘇，國內家喻戶曉的房改奠基人，當年牽頭成立國家房改課題組，一手推動1998年住房貨幣化改革。他近期接受媒體訪談的一段發言被拆分傳播，“只要國運還在，中國未來的房價就一定會漲”短短一句話刷屏全網，還衍生出“樓市已經迎來牛市初期”這類抓人眼球的標題。

可絕大多數流量賬號都刻意省略了觀點里最關鍵的限定條件：這番看漲判斷，從來不是針對全國所有樓盤，僅僅適用于核心城市里地段、配套、品質兼具的優質住宅。

拋開標題黨斷章取義的片面解讀，我們順著孟曉蘇從業近三十年完整的觀點脈絡，結合2026年最新官方統計數據、頭部房產機構市場報告，拆解支撐核心優質房產長期保值的五層底層邏輯，看懂當下樓市真實的冷暖信號。

編輯

想要客觀讀懂他的最新判斷，不能只看單句采訪，要串聯起他幾十年來連貫統一的市場觀點，不存在前后矛盾的說法。

早在1998年，作為國家房改課題組原組長，孟曉蘇牽頭搭建住房雙軌制體系，敲定商品房、保障房并行的發展框架，那時候他就提出，城鎮化持續推進將長期催生住房需求，但并未預判房價單邊上漲；2003至2007年樓市熱度攀升階段，他反而主動公開提示資產泡沫風險，呼吁大眾理性看待房產投資；2015年后市場進入調整周期，他提出核心城市房產是家庭資產的穩定壓艙石，同時明確三四線城市庫存積壓、升值空間有限；2020年疫情期間，他主張調控政策以托底穩預期為主，反對大水漫灌式刺激樓市。

到2025年底，他率先點明閉眼買房就能增值的時代徹底落幕，市場會走向極致分化；進入2026年，完整表述的核心觀點分為兩層：依托國家長期發展紅利，核心城市稀缺優質房產具備長期增值空間，一二線主城已經出現局部回暖的初期信號，而普通剛需、遠郊樓盤不存在上漲基礎。

很多人轉發的那句“只要國運還在，中國未來的房價就一定會漲”，完整語境里緊跟著約束條件，僅限定人口持續流入、產業密集的城市核心地段改善型、高端住宅。談及貨幣與房產價格的關聯時，他也反復提醒，這套邏輯不適用于人口持續外流、配套資源匱乏的普通房源。

梳理完整時間線不難總結，孟曉蘇從未鼓吹全國房價普漲，所有偏向樂觀的判斷，都綁定城市能級、地段稀缺度、產品品質三重篩選標準，市場分化是貫穿他所有研判的核心底色。

順著這套長期判斷往下深挖，能清晰看到五層實實在在的底層支撐，也是核心優質房產能夠穿越周期的核心原因。

第一層，人口持續集聚疊加核心土地稀缺，供需長期維持緊平衡。

國內人口長期向一線、強二線城市流動，核心城區可供新建住宅的土地逐年縮減，土地不可再生的屬性，讓優質房源天然帶有稀缺壁壘。國家統計局數據顯示，當前全國城鎮居民房屋建筑面積均值41.76㎡，扣除公攤后套內面積僅26平方米，北上廣深核心城區人均套內面積更低，改善居住環境的需求從未真正消失。

第二層，新興產業催生高凈值穩定購買力，不依賴高杠桿托舉高端房源價格。

AI、芯片、新能源賽道近幾年快速發展，大量科創從業者通過企業上市、股權解禁獲得穩定大額現金流，這類群體不會依靠高額貸款買房，優先置換核心城市大平層、低密洋房。2026年5月貝殼研究院成交數據顯示，深圳千萬級改善房源成交占比達7.1%，環比上漲1.2個百分點，科創企業高管是成交主力人群。

第三層，優質房產是對沖溫和通脹的穩健實物資產。

近幾年銀行定期存款、低風險理財收益持續走低，權益市場波動幅度較大，核心城市配套完善的住宅，成為普通家庭為數不多能長期抵御物價上漲的實物資產，用來守住家庭長期積累的財富。

第四層，多層次調控政策持續為市場底部托底，杜絕無序暴跌。

全國絕大多數城市首套房商業貸款最低首付降至15%，二套房首付25%，存量房貸利率持續下調，置換住房可享受個稅退稅優惠；3000億元保障性住房專項再貸款全部投放，各地城投平臺收購市場滯銷房源轉化為保障房，從供給端穩住市場價格底線，為核心片區資產穩定性提供保障。

第五層，市場極致分化加速資金向核心城市集中。

全國樓市兩極分化已經定型，三四線、縣城樓盤庫存高企，人口常年凈流出，資金會主動規避這類弱能級區域，持續涌向人口、產業雙優勢的一二線核心板塊，進一步鞏固優質房產的價值確定性。

編輯

2026年上半年的真實市場成交數據，也直觀印證了孟曉蘇所說的“局部牛市初期信號”，冷暖分化一目了然。

上海、深圳、杭州主城的改善型二手房近半年成交量持續走高，地段優質的次新房業主議價空間大幅收縮，帶有優質學區、景觀資源的稀缺房源，成交均價出現小幅上行；走訪當地中介門店能發現，科創行業從業者置換大戶型的咨詢量明顯上漲，是支撐高端房源成交的核心購買力。

反觀普通三四線城市、一二線遠郊大盤，依舊處在漫長去庫存周期，樓盤降價促銷是常態，縣城老舊房源常年有價無市，很難找到接盤買家，完全不存在上漲動力。

綜合各地市場實景不難看出，當下回暖只是結構性、局部化行情，不存在全國同步走強的基礎，和孟曉蘇多年堅持的分化判斷完全契合。

不少普通人刷到看漲言論后，很容易陷入三個認知誤區，片面解讀市場走向。

第一個誤區，看到“房價會漲”就默認所有房產都能增值。這套判斷有嚴格的篩選門檻，只有人口、產業、地段三者兼備的優質住宅具備長期保值能力，遠郊大盤、無配套老破小、人口流出縣城房源沒有升值邏輯，未來流動性會持續走弱。

第二個誤區，急于加杠桿入場，抱著短期投機賺差價的想法。如今的市場修復是長期資產價值回歸，不存在短期快速暴漲的空間，房產投機的時代早已落幕，高負債入場，很容易陷入房源難變現的流動性風險。

第三個誤區，拋開自身居住需求，跟風囤積多套房產。房產的核心屬性始終是居住，資產增值只是附加收益，盲目囤積多套房源會加重物業費、房貸等持有成本，也和房住不炒的長期政策導向相悖。

結合當下市場環境，不同需求的人群可以理性看待這份樓市信號，不用盲目跟風焦慮。

剛需自住群體，若目標鎖定核心城市主城配套成熟房源，當下首付、房貸利率都處在歷史低位，政策紅利適合解決落戶、結婚、子女上學等自住需求，不必執著等待理論上的最低點，持續承擔租房成本反而得不償失。

有置換需求的改善家庭，可以利用賣舊換新稅費優惠優化自身資產，逐步出手遠郊、老舊的低效房產，置換核心片區品質住宅，同步提升居住體驗，優化家庭資產結構。

名下有多套房產的持有者，可以梳理手中房源分層規劃，保留核心優質資產，適度減持非核心區域房源，不要盲目加倉弱能級城市樓盤。

無論哪種選擇，都盡量優先選購現房，嚴控家庭負債杠桿，所有住房規劃都以自身長期居住需求為核心。

編輯

孟曉蘇看好核心優質房產長期走勢，依托國運、人口、產業三重長期紅利。樓市告別全民普漲，唯有稀缺好房能穿越周期，分清城市與房源層級，才能看清樓市真實走向。