廣州千億城投 對地產板塊“動刀”了

新官上任三把火。

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

新董事長上任半年后，廣州市城市建設投資集團有限公司（以下簡稱“廣州城投集團”）的地產板塊有了新動作。

6月24日，來自廣州市城投發展控股有限公司（以下簡稱“廣州城投地產”）的消息顯示，該公司已在近期完成營銷中心專業化架構調整，并委任有多家房企工作履歷的羅康為該中心總經理。

廣州城投集團是廣州市城市基礎設施建設和資產運營的主要實體，截至2025年末的資產總額超4000億元。受地產行業周期波動等因素影響，2022年至2025年，該公司的歸屬母公司凈利潤連續4年虧損。

2025年12月，原珠江實業集團董事長鄭洪偉獲委任為廣州城投集團董事長。他不僅給廣州城投集團定下了新的戰略目標，也為業績不振的地產板塊制訂了專項攻堅計劃。此次廣州城投地產率先對營銷系統“動刀”，便被視為攻堅舉措之一。

地產板塊重組營銷架構

廣州城投集團的房地產業務由廣州城投地產、廣州城投城更集團及安居集團3家子公司運營，而招拍掛取得的地產項目為其地產業務收入主要來源，主要由廣州城投地產負責運營。

此次廣州城投地產的架構調整涉及部門合并和人員調崗，原來的品牌策劃部、銷售一部、銷售二部被合并成品牌營銷中心，并細分為住宅銷售、大宗交易、租賃運營、客戶服務四大業務板塊，同步搭建一體化營銷中臺統籌品牌運營與銷售全流程管理。人員調配方面，羅康擔任品牌營銷中心總經理，兼大宗交易部總經理，原營銷總監招婉瑜改任銷售管理部總經理，原銷售一部總經理林艷萍改任客戶關系部總經理，原銷售二部總經理盤懿琳改任租售事業部總經理，原銷售一部副總經理王璐瑤、原銷售二部副總經理馬玲分別改任大宗交易部副總經理、銷售管理部副總經理。

擔任品牌營銷中心一把手的羅康3個月前才加入廣州城投地產，當時的職位是大宗銷售總經理。羅康今年37歲，正值盛年，曾供職于中國海外發展、碧桂園、合景泰富等多家大型房企的營銷條線。

廣州城投地產相關人士表示，此次架構變動是營銷體系的全面市場化重塑，以及業務模式向“開發銷售與持有運營雙輪驅動”轉變的實質性落子，響應的是廣州城投集團向“綜合城市發展運營商”轉型的戰略號召。

打造“國內一流的未來城市綜合運營商"是鄭洪偉給廣州城投集團錨定的新目標。1月31日，在該公司的2025年度總結大會上，鄭洪偉提出，要做大做強新城建、新生活、新能源、新材料、新產融五大板塊，加快實現從傳統“城市建設者”向“城市綜合運營商”的轉型。

2月6日，鄭洪偉出席了廣州城投地產、廣州城投城更集團的年度總結大會，強調這兩家地產相關的子公司應以“新官理舊賬”的擔當，直面矛盾，拿出破局的關鍵行動，解決問題、找到出路。廣州城投地產被要求從傳統開發商堅決走向未來城市綜合運營商，形成“建管運營一體”的經營模式，核心能力要從“建造房子”延伸到“經營資產”和“服務生活”。

存量項目去化壓力大

在鄭洪偉到任前，廣州城投集團的經營業績正面臨著嚴峻考驗。2022年至2025年，該公司的歸屬母公司凈利潤連續虧損，其中，2025年的歸屬母公司凈利潤虧損擴大到29.27億元，超過了此前3年的虧損總額。

在此背景下，新管理團隊給廣州城投集團部署了2026年的5項重點攻堅任務。包括，實施降本增收與提質創收行動、提升資本運作效率、編制實施三年資產盤活計劃，做好地產專項攻堅、加快房地產存量去化，聚焦五新布局、培育壯大新興業務集群等。

地產被列入專項攻堅計劃主要源于存量去化不給力。聯合資信的評級報告顯示，2025年，在廣州城投集團的12家子公司，虧損額最高的是廣州產業投資基金融投資金管理有限公司，全年凈利潤為-18.95億元，虧損額排在第二位是廣州城投地產，凈利潤為-6.37億元。2025年，廣州城投集團地產業務的簽約銷售面積(商業+住宅)合計13.91萬平方米，截至2025年底的剩余可售面積有358.6萬平方米，且商業地產項目占了244.45萬平方米。若按2025年的銷售面積計算，其現有可售面積需要25.8年才能消化掉。“受宏觀經濟調整、房地產市場下行等因素影響，存量地產項目去化壓力較大。”聯合資信如此認為。

根據廣州城投地產披露的信息，該公司累計投資及管理房地產開發項目27個，總貨值超508億元，同時運營商業項目10個，并承建8個公共服務項目。其在售項目中，東園公館是業內關注度較高的。2020年，廣州城投地產以約23.6億元競得該項目地塊，扣除配建面積后，樓面地價高達6.46萬元/平方米， 一躍成為當時廣州的單價地王。2023年初，東園公館的249套房源上市銷售，截至6月25日共售出73套，去化率不足3成。另一個住宅項目-廣州城投·領南府于2022年上半年領取預售證，4年下來，去化率剛過5成。

在2月份的年會上，廣州城投地產總經理倪章軍作了以《直面挑戰破困局 誓以決心沖業績》為題的報告，據其介紹，2026年，該公司的首要攻堅任務便是提升銷售流速、加快庫存去化。如今，營銷系統的架構、人員調整已經到位，但這些在高位競得、已是現樓產品的存量資源能否就此被盤活還要打個問號。