開(kāi)發(fā)商說(shuō)合同沒(méi)蓋章就不算數(shù)？買(mǎi)家住進(jìn)去還收到了收據(jù)，你咋看？

【裁判要旨】

1. "工抵房"交易中，以房抵債協(xié)議及房屋買(mǎi)賣(mài)合同雖因印章被監(jiān)管銀行控制而無(wú)法完成正式網(wǎng)簽蓋章，但基于各方真實(shí)意思表示、系統(tǒng)錄入身份信息、出具收據(jù)等事實(shí)，可認(rèn)定合同已成立并生效并開(kāi)始實(shí)際履行。
2. 建設(shè)用地使用權(quán)抵押后新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人通過(guò)工抵方式取得房屋不當(dāng)然受抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)限制。法院判令開(kāi)發(fā)商向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理網(wǎng)簽備案登記。

1. 《民法典》第八條：民事主體從事民事活動(dòng)，不得違反法律，不得違背公序良俗。
2. 《民法典》第四百一十七條：建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。
3. 《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第三款：商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。
4. 《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十六條第二款。

黃某（買(mǎi)受人）→ 某置業(yè)公司（出賣(mài)方）：房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系；以房抵債關(guān)系（某置業(yè)公司與某線纜公司等之間）

【原告訴請(qǐng)】

要求某置業(yè)公司向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理案涉房屋的網(wǎng)簽備案登記。

【被告答辯】

某置業(yè)公司及銀行主張：合同未完成蓋章簽署，不具備簽訂基礎(chǔ)；以自有房屋無(wú)償?shù)謨攤鶆?wù)違反法律；逃避商品房預(yù)售款監(jiān)管政策。

【法院查明】

2021年6月，某置業(yè)公司與某線纜公司、何某等簽訂《工程款抵付購(gòu)房款協(xié)議》，約定以房抵債。后因印章被貸款銀行成都分行監(jiān)管無(wú)法蓋章。但開(kāi)發(fā)商已在產(chǎn)權(quán)交易系統(tǒng)擬定合同并錄入黃某身份信息，出具載明"結(jié)轉(zhuǎn)"的收據(jù)，并向黃某發(fā)出延期交房通知書(shū)，證明實(shí)際履行合同關(guān)系。案涉房屋未設(shè)抵押權(quán)，土地抵押物僅為土地使用權(quán)。

【法院認(rèn)為】

一、合同成立生效：以房抵債協(xié)議及買(mǎi)賣(mài)合同各方真實(shí)意思表示且已開(kāi)始履行，系統(tǒng)錄入+收據(jù)+交房通知等事實(shí)足以證明合同已成立并生效。

二、合同合法有效：以自有房屋抵償工程款的債務(wù)清償行為系真實(shí)意思表示，無(wú)證據(jù)證明協(xié)議無(wú)效；開(kāi)發(fā)商不能因自身印章被監(jiān)管而否認(rèn)已成立的合同效力。

三、無(wú)客觀履行障礙：新增建筑物不屬抵押財(cái)產(chǎn)范圍，房屋處置不受抵押權(quán)人限制；非無(wú)償處分而是抵扣工程款，不影響債權(quán)人債權(quán)實(shí)現(xiàn)。

四、黃某有權(quán)要求辦理網(wǎng)簽備案。

【裁判結(jié)果】

一審（成都市龍泉驛區(qū)人民法院）：

駁回黃某的訴訟請(qǐng)求。

二審（成都市中級(jí)人民法院）：

撤銷(xiāo)一審判決，判令某置業(yè)公司在判決生效后三日內(nèi)向不動(dòng)產(chǎn)登記行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理案涉房屋網(wǎng)簽備案登記。

再審（四川省高級(jí)人民法院）：

駁回銀行成都分行再審申請(qǐng)，維持二審判決。

【其他】

本案涉及"工抵房"交易中抵押權(quán)與買(mǎi)受人權(quán)利的沖突處理問(wèn)題，明確了"新增建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)"原則在工抵房場(chǎng)景下的適用。