美國醫(yī)生當?shù)刂鞯男牡梅窒?三）房地產(chǎn)周期、利率與通脹對房市的影響

房地產(chǎn)真正的力量，并不一定來自某一年房價暴漲，而是來自長期持有帶來的復利。真正讓業(yè)余小地主受益的，往往不是某一次精準抄底，而是：時間。

房地產(chǎn)周期

美國經(jīng)濟龐大而有序，尤其近百年留下了大量可以追溯的數(shù)據(jù)。這也使房地產(chǎn)市場雖然復雜，卻并非完全無跡可尋。很多投資理論、周期理論，都是從這些長期數(shù)據(jù)中總結(jié)出來的。

一般認為，房地產(chǎn)市場會經(jīng)歷四個階段：恢復期（recovery）、擴張期（expansion）、超供期（hyper supply）以及衰退期（recession）。

最近一次完整的大循環(huán)，大致始于2008年經(jīng)濟大滑坡。那次由于信貸失序，房地產(chǎn)市場迅速崩盤，一時間 foreclosure 和 short sale 遍地皆是。有些地區(qū)跌幅極其驚人，尤其抗風險能力較弱的 condo，更是慘不忍睹。我自己也曾撿到過一年多內(nèi)跌了75%的 condo。

可是，從根本上講，美國經(jīng)濟始終具有很強生命力。一整套宏觀調(diào)控機制，最終還是把幾十萬億規(guī)模的房地產(chǎn)市場慢慢拉了回來。于是，從2008、2009年的大潰敗之后，房地產(chǎn)逐漸進入恢復期。

恢復期最明顯的特點，是房價開始緩慢而穩(wěn)步回升。由于沒人能夠真正確定谷底在哪里，許多精明投資者會在這個階段悄悄開始重組資產(chǎn)，把資金重新轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)。與此同時，經(jīng)濟活動逐漸恢復，需求增加，空置率下降，而利率通常也比較低，因此有利于貸款購房。

隨后市場進入擴張期。

經(jīng)濟活動增加，意味著對居住面積的需求增加。此時貸款利率仍然相對較低，空置率繼續(xù)下降，房價與租金同步上漲。建筑商開始能夠比較容易地算出：投入多少資金，多少年后能夠收回成本并獲得利潤。于是，各地新建住宅申請開始明顯增加。

這一階段，往往也是租金上漲最快的時候。

但任何市場一旦持續(xù)火熱，危機也會在暗中形成。

只要租金持續(xù)上漲，買房看起來就總比租房劃算。于是建筑商開始瘋狂圈地造房。但房地產(chǎn)不像股市，無法急剎車。房子一旦開建，很難一年之內(nèi)突然停下。最終，供應逐漸逼近需求，繼而超過需求。

此時：
空置率開始增加，需求開始疲軟，房東開始降價促銷。

市場便逐漸進入所謂的“超供期”。

再往后，則進入衰退期。

當房地產(chǎn)需求明顯下降時，租金下跌、買家減少、空置率繼續(xù)增加。由于房地產(chǎn)與整體經(jīng)濟高度相關，此時整體經(jīng)濟往往也同步低迷。大量房主無法繼續(xù)支付月供，于是 short sale 與 foreclosure 迅速增加。新建房停工，投資人重新進行資產(chǎn)重組。隨后隨著經(jīng)濟恢復、人口增長，需求重新追上供應，房地產(chǎn)又進入下一輪周期。

關于房地產(chǎn)周期，業(yè)內(nèi)一直流傳一個很有名的“18年周期理論”。

1800年至1925年之間，美國房地產(chǎn)市場幾乎精準按18年周期運行。但1925年至1979年間，本該出現(xiàn)三個周期，實際上只出現(xiàn)了兩個。原因之一，在于政府開始更強力地干預經(jīng)濟，而二戰(zhàn)也極大改變了全球經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。

其中一個重要轉(zhuǎn)折點發(fā)生在1979年前后。

為了壓制通脹，美國政府突然大幅加息。雖然成功壓制了 runaway inflation，但也把經(jīng)濟與房地產(chǎn)提前打入低谷。

如果從2008年算起，按照18年周期推算，理論上2026年前后可能會出現(xiàn)一次房地產(chǎn)大調(diào)整。但百年未遇的新冠疫情，很可能已經(jīng)打亂了原有節(jié)奏。疫情甚至可能把擴張期與超供期部分重疊，使未來衰退變淺，甚至讓周期邊界變得模糊。

不過，對于“業(yè)余小地主”來說，周期理論最大的意義，并不在于精準預測頂部和底部。

因為我們不是大型資本。很多時候，搶到幾個好資產(chǎn)，錢包就已經(jīng)見底。真正重要的，其實是：買得準，現(xiàn)金流健康，并且能夠長期持有。

利 率

美國人的資產(chǎn)，大致可分為股票、房地產(chǎn)、現(xiàn)金與債券，而房地產(chǎn)大約占家庭財富的一半左右，是最重要的資產(chǎn)類別之一。既然如此，它與利率的關系，就注定密不可分。

最近幾年，美聯(lián)儲連續(xù)加息，很多人開始擔心：高利率到底意味著什么？房價會不會暴跌？房地產(chǎn)是不是已經(jīng)不值得投資？現(xiàn)在是不是應該wait and see？

這些問題，其實都不容易一句話回答。因為房地產(chǎn)與利率的關系，從來不是簡單的“利率高，房價就跌”。真正的房地產(chǎn)市場，比這復雜得多。

很多人對今天7%左右的房貸利率感到焦慮。但如果把時間線拉長，會發(fā)現(xiàn)利率本身，其實是一個非?！跋鄬Α钡母拍?。

上世紀70至80年代，美國經(jīng)歷過極其嚴重的通脹。當時石油危機、工資快速上漲以及政府支出增加，最終導致通脹一路失控。為了壓制runaway inflation，美聯(lián)儲不得不猛烈加息。1981年前后，30年 fixed mortgage rate 一度接近18%。

相比之下，今天7%左右的mortgage rate，從歷史尺度看，其實并不算離譜。只是過去十幾年超低利率環(huán)境，讓很多人誤以為2%-3%的 mortgage 才是“正常”。事實上，那才是歷史中的特殊時期。

真正受到高利率直接打擊的，其實是購買力。

舉個最簡單的例子：同樣貸款50萬美元，

如果利率是3%，月供大約$2100；

而如果利率升到7%，月供則接近$3300，

差距非常明顯。

于是，很多原本能夠負擔50萬美元房子的人，在高利率環(huán)境下，可能只能買35萬到40萬美元的房子。市場購買力自然下降，房價上漲速度也會明顯放緩。

但這里有一個非常重要的問題：“漲幅放緩”，并不等于“房價崩盤”。這是完全不同的兩件事。

很多人喜歡把今天與2008年相提并論，但實際上，兩者有根本區(qū)別。

2008年前，市場上充斥大量 no-doc loan、low-doc loan 以及0 down payment，很多貸款審核幾乎形同虛設。而今天，銀行審核明顯嚴格得多。此外，目前美國很多地區(qū)房屋庫存依然偏低，供給不足本身就會對房價形成支撐。

還有一個很重要、但常被忽略的因素：大量房主在2020-2021年鎖定了2%-3%的超低利率 mortgage。這些人沒有太大動力賣房，因為一旦賣掉，再買房就要面對7%左右的 mortgage rate。于是市場供給進一步減少。

這也是為什么，高利率環(huán)境下，房價雖然降溫，卻沒有像2008那樣全面崩塌。

高利率對不同人群的影響，其實并不一樣。

對投資房買家來說，影響最大。因為現(xiàn)金流會被明顯壓縮。很多原本 cash flow positive 的房子，會逐漸接近 break-even，甚至變成 negative cash flow。因此，現(xiàn)在買投資房，比前幾年更需要認真算賬。

租金收入減去 mortgage、地稅、保險、HOA、維修以及管理費之后，到底還能剩多少。如果只是勉強持平，風險就會明顯增加。尤其一旦遇到空置、大維修、roof、HVAC 或 eviction，現(xiàn)金流很容易瞬間轉(zhuǎn)負。

但有意思的是，高利率有時反而利好現(xiàn)有房東。因為很多原本準備買房的人，被迫繼續(xù)租房，于是租賃需求增加，租金繼續(xù)上漲。這一點，過去兩年已經(jīng)非常明顯。

對自住房買家來說，高利率雖然增加了月供，但也減少了競爭。前幾年那種幾十個offer 搶一個房子、瘋狂 waive inspection 的情況，已經(jīng)明顯少了很多。對于收入穩(wěn)定、計劃長期持有的人來說，高利率未必完全是壞事。

另外，很多人忽略了一件事：高利率，本質(zhì)上往往來自高通脹。而房地產(chǎn)，恰恰又是相對抗通脹的資產(chǎn)。

原因其實并不復雜。因為土地不可再生，建筑成本會不斷上升，而租金長期來看也會持續(xù)上漲。長期而言，房地產(chǎn)本身具有一定抗通脹能力。這也是為什么，即使在高利率時期，房地產(chǎn)市場通常也不會真正“消失”。

所以回到最初的問題：現(xiàn)在還能不能買房？

真正重要的，并不是天天預測市場頂部和底部，而是這套房在當前利率下，到底算不算得過賬。

如果區(qū)域健康、人口穩(wěn)定、租賃需求存在、現(xiàn)金流能夠支撐長期持有，同時自己又有足夠 reserve 應對風險，那么時間最終往往會站在長期持有者這一邊。

畢竟，房貸會慢慢還完，而租金，通常會慢慢上漲。

通貨膨脹

最近幾年，通脹幾乎成了美國經(jīng)濟的主旋律。很多人認為：通脹時，股市震蕩，而房地產(chǎn)、黃金等實物資產(chǎn)會更安全。這種說法并非毫無道理。房地產(chǎn)之所以具有一定抗通脹能力，原因主要有兩個。

第一，土地本身不可再生。長期來看，人口增加、建筑成本上漲以及貨幣購買力下降，都會推動房價長期向上。

第二，住房屬于剛需。即使買不起房，人們依然需要租房。因此，工資上漲、維修成本上漲、物價上漲時，租金通常也會同步上漲。

對于已經(jīng)持有投資房的小地主來說，通脹環(huán)境總體偏利好。

因為：月供通常是固定的，但租金卻有上漲空間。

隨著時間推移，房客支付的租金，一部分會慢慢轉(zhuǎn)化為房東的 equity。而欠銀行的錢，在長期通脹環(huán)境中，實際購買力負擔反而會逐漸變輕。

從歷史數(shù)據(jù)來看，美國房租百年平均增長約3.8%，長期而言，往往能夠慢慢戰(zhàn)勝通脹。

所以，房地產(chǎn)真正的力量，并不一定來自某一年房價暴漲，而是來自長期持有帶來的復利。

不要像翻燒餅一樣頻繁倒手。真正讓業(yè)余小地主受益的，往往不是某一次精準抄底，而是：時間。

美國華人執(zhí)業(yè)醫(yī)師協(xié)會(SCAPE)

The Society of Chinese American Physician Entrepreneurs

美國華人執(zhí)業(yè)醫(yī)師協(xié)會(SCAPE)是成立于2014年的非盈利性的美國華人醫(yī)師組織。擁有近千名來自全美各地、不同專業(yè)的華人執(zhí)業(yè)醫(yī)師。

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作者：

朱建華 - 美國肯塔基州神經(jīng)內(nèi)科

審稿：

黃鸝 - 美國加利福尼亞州 Doctors Medical Center

陳雄鷹 - 美國阿拉巴馬州 Jackson Hospitalist Group

程麗蓉 - 美國加利福尼亞州 Kaiser Permanente

熊丁丁 - 美國全國兒童醫(yī)院托萊多分院 Nationwide Children’s Hospital, Toledo

主編：

張曉彤(Gloria) - 美國俄亥俄州 Cleveland Clinic