上海
這是一個房地價互不相干的
樓市新周期
要學會直面這個現實
我們對于市場才會有清晰的思考
房價這件事總是讓人魂牽夢繞的
畢竟牽扯到家庭資產，畢竟關系自己的投入產出
而用于判斷價格
這個多年來發展出很多的流派
有的從通貨膨脹的角度看價格
有的從供求關系來判斷價格
有的從經濟走勢來解讀價格
還有一種最為直接的，就是從地價反推房價
這種關系最為明顯也最為好用
畢竟面粉和面包之間的關系最為直接也最容易懂
但就是這些簡單易懂
反而成為最脆弱的存在
對于房價的思考，需要徹底擺脫所謂地價這個因素了
01
和大家舉幾個例子
最近上海土拍的幾個數據，還挺有意思的
我看了下市中心幾塊成交的土地，然后比較了周邊的商品房
注意我不是比較老破小啊
基本上2000年左右的商品房，對比了一下他們的數據
保利在中山公園拿的一塊地，總價59.22億，樓板價7.77萬
邊上的兆豐大廈，二手房單價6萬
上海城投在瑞虹新城拿的地，樓板價10.85萬/平米
瑞虹新城一期的二手房8.5萬-9萬
浦東新區?南碼頭商住地塊，樓板價8.2萬/平米
邊上2002年的東方明珠國際公寓7.0–7.5 萬/㎡
很多人看到這樣的數據，就會驚呼：房子都比地便宜了，是不是意味著二手房馬上就要漲了啊
類似這樣的結論看上去挺吸睛的
但是我們真的想一下走勢真的會如此嗎
02
如果這個邏輯成立，那也回答不了為什么上海這么多老破小這么便宜
之所以300萬以下的老破小成交占據市場二手房50%以上的比重
一個很重要的邏輯就是：老破小真的無處不在啊
我們團隊曾經做過一個踩盤，就是任何你覺得頂級的地段，邊上2公里范圍內你都能找到300萬總價的老破小
真的陸家嘴東方明珠邊上拉，什么翠湖天地旁邊拉，什么淮海路附近拉……
只要你去找就一定能找到
他們的處在本身就在回答一個現實：
哪怕是一模一樣的地段，如果沒有產品力的加持，整個房價體系其實是非常薄弱且脆弱的
03
房價是怎么構成的
房價不是由地價構成的
房價甚至不是地價+產品力的簡單組合
地價決定了房價的上限，產品力決定了房價的下線
但是對于房價的推導，不是簡單的1+1=2
房價是社區和土地結合體之后的價值兌現
04
給大家舉個簡單的例子
前幾天我剛從海南回來，這趟我故意沒選擇住海邊這種主流的酒店
想在海南找個不一樣的酒店體驗一下
也趁著這個機會看了下市場
發現一個很有趣的現象，我去看了下海南的阿那亞的酒店
其實地段一般
沒有海，就在山里
但是看了下價格
別墅的要2000單價，普通高層的也要800
這種價格已經比肩一線海景的房費了
而阿那亞邊上那種普通快捷酒店，兩三百塊的比比皆是
為什么一樣的好山好水好空氣，酒店的價格可以差別這么多呢
這其實就在于單位空間內，提供的情緒和氛圍是不一樣的
這其中沒什么道理可言
但是定價則充分的證明了這個現實
05
小時候看故事會
有一個故事我記到現在
說一臺機器壞了，維修團隊怎么修都修不好，后來拿著圖紙去找專家看看問題出在哪里
專家最后在圖紙上畫了一條線，團隊立刻找這個方向去檢修，結果很快就弄好了
后來專家問團隊收費5000美金
維修團隊的老大說：你就過來畫一條線，其他的都是我們吭哧吭哧在忙活，結果你要收我們5000美金啊
后來專家慢悠悠的說了一句：那你知不知道我在哪里畫一條線值50000美金
其實房地產未來也會進入這樣的邏輯
就是產品和產品之間的鴻溝越來越明顯
明顯到互相之間看不懂看不穿
但是房價會一次次的夯實這樣的鴻溝
直到怎么花錢成為越來越高級的能力，
怎么畫出那條線，怎么花一塊錢產生十塊錢的收益，這是絕對稀缺的能力
06
房價和地價有關系嗎
當然有關系
房子是不可移動的屬性就決定了和土地重度相關
而且地段在哪里，意味著區域內的客戶購買力為如何，能夠支付的價格天花板在哪里
并且土地聚合的經濟能級決定了客戶愿意為此支付的意愿
包括地段集合的資源和供求關系都決定著房子的走向
所以地段一定能決定房價的上限
但是需要意識到的是
客戶購買的，本質上是土地之上所提供的生活氛圍
這種體感本身其實就決定了客戶對于房價的支付意愿
如果轉換為制造業的角度
土地更像是生產要素
雖然這是最大也是最重的生產要素，但是本質上依然要看最后生產出來的產品是什么
一樣的油畫棒，新手和大師畫出來的東西價值一定是不一樣的
現在的開發商拿地之所以愿意拿比邊上商品房單價更貴的土地
本質上基于對于地段價值信心判斷之外，更在于相信自己可以創造出更具前瞻性引領性的生活
從而激活出需求
07
之前和一個操盤手聊天，他說過一句話
房價是可以刺激出來的
這個刺激不是說政策的刺激，而是可以通過產品刺激出來
并且是跳幀似的刺激
同樣的一塊地
你什么都不做是一個價，你做和邊上房子一模一樣是一個價，你做有想法的社區又是一個價
這三個價格之間不是呈現某種遞增關系
而是完全三個不同體系的定價邏輯
08
周末接到一個電話
一個房企前二十強的總裁的電話
給我發兩張圖：盧俊，這兩個門頭哪個比較好，選哪一個
我圍繞著門頭說了客戶審美、產品力的表達、社區的情緒價值以及未來營銷表達，整整半個小時的溝通
說完之后他對我說：我本來以為就是一個簡單粗暴的二選一
我說二選一固然沒錯
但是產品的類型本質上決定了我們正在刺激市場上的哪一類需求
而他們其實可以對社區進行重新定價的
無用的東西為什么值錢
不是因為他無用
而是因為他不可取代所以才有獨立定價權
09
鏈家其實一直都有房源美化的服務
就是替一些老房子裝修一下再出售
我和他們的負責人聊過，對方和我說過一個挺有趣的現象
就是那些老房子，只要愿意簡單裝修，最后一定能把裝修錢都賣回來
并且很有可能創造溢價
這本質上也說明了一個現象，就是客戶買的本質上還是生活
地段只是決定了生活的一部分
內部的空間呈現依然能夠影響老破小的市場定價
不過他也說了另一個結論：
但是很奇怪，就是有很大一部分房東不愿意做房源美化
我問為什么
對方給了我一個挺有趣的回答：大部分房東都是短視的，在沒有明確回報之前是不愿意追加投入的
這大概就是人性
大部分個體都沖動的分析盤面上的理性要素
而少部分賺錢的，都是客觀理性的面對那些情緒波動的部分
10
過去之所以從地價可以推導出房價
那是因為市場巨大的需求缺口
導致房產從土地端就開始的稀缺
而現在市場需求開始分化之后
直接導致了地價和房價的無關
11
未來的房價是怎么樣的
我覺得大概就是
各走各的
老破小的、商品房、次新房、同質化一手房、差異性一手房、獨立性一手房……
每個分類的房價都各走各的
互相看不懂，互相走自己的行情
不知道各位發現沒有，最近這半年我來碼字的頻率沒以前高了
一個很重要的變化，就來自
我發現輿論的分裂越發嚴重
基本上大家都在各自的陣營里說著自己更愿意相信的事實
某種程度上這也是房價分化的一種表現
一種產品圈住一群人然后表達一種價格
我將我的工作重心調整到單盤咨詢
其實就是希望能夠圍繞著獨立性一手房賽道做自己的內容護城河
在我的認知體系里
我堅信單盤只要構建出自己唯一性的產品邏輯，就能夠獲得獨立市場定價權
這件事過去一年我在7個項目上都已經驗證過，未來我也會持續驗證這件事
12
一個單盤的房價是怎么決定的
是一個項目結合地段和產品的資源屬性上，在巨大的存量市場中的不可替代性中，決定他的價值
只看地價
是萬萬不行的
以上為正文，來自真叫盧俊
這是真叫盧俊公眾號的第6617篇原創文章
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