新政“滿月”，南京學區房漲了還是跌了？

5月8日，鼓樓、玄武、秦淮、建鄴四區同步發布招生新政——取消提前一年落戶和學籍占用限制。

孩子升學報名前落戶即可、入學后房子就能掛牌賣，“雞娃”家長們再也不用提前好幾年焦慮，也不用擔心房子被“鎖死”在手里。

一個月過去，南京學區房掛牌量激增，成交量和成交價卻迎來小幅下滑，一批家長對購買學區房的邏輯和心態也發生了明顯變化。

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首先是學區房成交量。

新政發布之前，每年年初至4月底是學區房成交旺季，5月各區啟動招生工作后，學區房市場自動進入淡季，今年也不例外。

比如樹人學區。

圖源小紅書

有中介在小紅書發布數據，5月樹人學區房共賣出47套；而3月份的成交量在120套+，4月也有近80套的成交量。

且從表格中可以看到，5月多以300萬以下的低總價房源為主，其中，僅有部分小戶型單價能觸及6萬/㎡，大多數2房戶型都在3萬-4萬/㎡左右。

像建面約155㎡左右的金陵灣，報價690萬、成交價614.8萬，前后降了75萬多，單價約3.95萬/㎡。

而在今年3月，一套建面約156㎡的房源，成交總價還在676萬、單價約4.32萬/㎡。

這意味著近1個月來的南京學區房，下滑的不僅是成交量，還有價格。

比如新河二村， 5月16日一套建面約51.93㎡房源成交總價206萬，單價約3.97萬/㎡。

同樣是建面約51㎡左右的兩房，3月和4月均有成交，總價分別為226萬、214.5萬，單價最低也在4.1萬/㎡以上。

甚至在3月24日，一套建面約51.04㎡房源還賣出了263萬總價、5.15萬/㎡單價。同一小區、相似戶型，一個多月的時間總價相差57萬。

還有鐘英中學的王府園小區，有秦淮區老牌公辦名校鐘英中學傍身，同樣是建面約38㎡的單室套，3月份總價142萬、單價約3.78萬/㎡，4月總價135萬、單價約3.59萬/㎡。

到了5月，同樣面積的單室套成交總價降到了119萬、單價約3.11萬/㎡。

同時成交量也明顯縮水——目前5月僅有5套記錄，4月12套、3月17套。

將范圍擴大到全市范圍來看，近一個月來南京有6個區二手房房價上漲、5個區下降，其中鼓樓區排名墊底，降幅達6.3%，緊隨其后的同樣是學區房扎堆的玄武區。

學區房旺季已過，又疊加入學新政變化，南京學區房的價格還將不斷調整，單從5月表現來看，“高性價比”或將成為南京學區房的新標簽。

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入學政策新政落地后，南京二手房市場的掛牌量直接被“點燃”。

貝殼買房數據顯示，政策發布后的第二天（5月9日），南京二手房掛牌量新增1063套；9-10日兩天內，新增掛牌量超2000套。

要知道，哪怕是在剛剛過去的“銀四”樓市旺季，新增掛牌量單日最多也才807套。而5月9日單日就有超1000套的增幅，直接刷新了近期紀錄。

毫無疑問，南京學區房是這波掛牌潮的主要力量。

圖源小紅書

二手房中介在小紅書發文：樹人學區房單日新增超70套，掛牌量直接翻倍；寧海路板塊48小時新上43套房；銀城匯文新上50套。

大批優質學區集中上架，讓買家有了前所未有的選擇空間，也動搖了賣家信心。

有中介表示，多數突然“解禁”的房源雖然上架速度快，但對于行情走向持觀望狀態，大部分在市場掛牌均價上下徘徊；僅有少部分想要“搶跑”的業主，會以低于市場均價掛牌。

比如樹人雙學區的迎江園，5月掛牌均價為5.77萬/㎡，建面約58.36㎡戶型最新掛牌單價約5.12萬/㎡、總價為299萬。

而在2個月之前，同面積房源的掛牌單價為5.79萬/㎡，總價為338萬。新政前后掛牌價格差較為明顯。

掛牌量激增、掛牌價下調，也直接影響了買家的決策。

圖源小紅書

小紅書上，一位家長的遭遇引發了不少共鳴：

今年5月1日，她咬牙買下一套拉力瑯學區房，付了10萬元定金。沒想到8號新政突然出臺，隔天隨手刷了一下同小區的成交記錄——同戶型房源成交價比自己低了十幾萬，裝修還更好。

于是，她決定賠掉10萬定金也要違約“退房”，哪怕中介表示可以去跟賣家協商再降30萬。

理由很簡單：按照她們家的情況，完全可以晚兩年再買房，直接省下一年多貸款利息；而且現在學區房越掛越多，價格也不穩定，她認為未來幾年內大漲的可能性不高，與其現在倉促上車，不如等等再看。

不少在新政前買房的家長在評論區留言，直呼“心塞”。

曾經需要提前一年落戶，且要“淘”一套學籍沒占用的房子，家長們恨不得提前三四年就在樓市里奔波。

如今，“當年報名前落戶即可”讓入學變得從容，學位不再鎖定房子，家長們從“學區房支配”變成了“靈活度更高的挑選”。

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學區房成交只是南京樓市的一個縮影，從全市數據來看，5月南京二手房市場整體呈現出穩中有升的健康態勢。

據冰山指數數據，5月全市二手房共成交9154套，日均305套；對比“銀四”期間的10599套雖有小幅下降，但仍處于相對高位。

可見，隨著一系列樓市利好政策的持續釋放，市場信心逐步修復，購房者的入市意愿明顯增強。

2024-2025年南京二手住宅議價空間情況

數據來源：我愛我家南京研究院

成交價上，據我愛我家南京研究院數據，5月南京二手房成交均價22401元/㎡，環比下滑4%；成交議價空間為9.2%，環比收窄0.3%，整體趨向理性。

當下，房子真實居住需求還在繼續釋放。

比如，在招生政策調整后，家長們不再是為了一個學位而溢價買單，而是根據自己的真實需求和預算，從容選擇一套合適的房子。

這讓早些年學區房的高價泡沫進一步被擠掉，房子居住功能正在重新回到市場中心。