分裂！溫州商業(yè)水平引發(fā)巨大爭(zhēng)議！你怎么看？

日前，“第一財(cái)經(jīng)城市研究所”發(fā)布了《2026新一線城市魅力指數(shù)報(bào)告》。溫州排名中國(guó)內(nèi)地第26名，依舊處于所謂“二線城市”位置。

該平臺(tái)往年發(fā)布的所謂“新一線城市”榜單，往往引發(fā)巨大爭(zhēng)議，今年則不再公開(kāi)分級(jí)結(jié)果。

其實(shí)，該榜單對(duì)城市的評(píng)測(cè)，商業(yè)水平占了較高比重。而對(duì)于溫州的商業(yè)，市民存在兩極分化的評(píng)價(jià)。

那么，溫州的商業(yè)到底處于怎樣的水平？與所謂“新一線城市”相比，主要差距在哪里？

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

評(píng)判一座城市的商業(yè)水平，比較直觀的方式，就看有多少國(guó)際、國(guó)內(nèi)一流品牌落戶。

這是資本對(duì)這座城市的投票，表達(dá)了對(duì)這座城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、消費(fèi)實(shí)力的認(rèn)可。

當(dāng)前，進(jìn)駐溫州的標(biāo)志性品牌，有山姆會(huì)員店、蘋(píng)果直營(yíng)店、COACH等輕奢、始祖鳥(niǎo)等高端運(yùn)動(dòng)、迪奧等高端化妝品、OMEGA等名表、Ole'等高端超市。

這樣的品牌矩陣，大致能在普通地級(jí)市里排第3名，僅次于蘇州、無(wú)錫。

這離不開(kāi)溫州雄厚的民間資本，溫州人強(qiáng)勁的消費(fèi)力。

高端超市

當(dāng)前，溫州的商業(yè)品牌招引，主要依托商業(yè)綜合體。

兩座萬(wàn)象城、印象城MEGA、銀泰百貨世貿(mào)店，形成第一梯隊(duì)，成為中高端品牌招引的主力，并以相對(duì)較高的商業(yè)層級(jí)，對(duì)郊縣、周邊城市產(chǎn)生一些吸引力。

吾悅廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、銀泰百貨甌海店等，形成第二梯隊(duì)。郊縣、周邊城市的商業(yè)綜合體，也大多處于這一水平。

以上商業(yè)綜合體均由知名商管團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)，盡管部分項(xiàng)目未達(dá)預(yù)期，但總體都是成功的，與所謂“潰敗”相去甚遠(yuǎn)。

印象城MEGA

當(dāng)然，這些由知名商管團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)綜合體，共同擠壓了非知名商業(yè)綜合體、傳統(tǒng)百貨、創(chuàng)意園區(qū)、各類街區(qū)等商業(yè)設(shè)施的發(fā)展空間。

對(duì)于硬件設(shè)施尚可的商業(yè)綜合體，更換知名商管團(tuán)隊(duì)，還是有復(fù)蘇的可能性。

至于那些硬件老化、不適應(yīng)現(xiàn)代商業(yè)要求且難以改造的商業(yè)設(shè)施，以及產(chǎn)權(quán)分割銷售的項(xiàng)目，它們的潰敗是全國(guó)普遍現(xiàn)象，絕不代表溫州商業(yè)整體潰敗。

產(chǎn)權(quán)分割銷售的商業(yè)設(shè)施

新項(xiàng)目取代老項(xiàng)目，是溫州商業(yè)的進(jìn)步，無(wú)需因此對(duì)老項(xiàng)目過(guò)度惋惜。

拘泥于舊事物，反而阻礙商業(yè)發(fā)展，吸引力與影響力就更不要想了。

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

當(dāng)然，盡管近年溫州商業(yè)取得了一些成績(jī)，但無(wú)論是商業(yè)布局還是品牌矩陣，依舊存在很多的不足，也難以滿足溫州人的消費(fèi)需求，對(duì)郊縣、周邊城市的吸引力有限，消費(fèi)外流現(xiàn)象嚴(yán)重。

總體來(lái)講，溫州的商業(yè)缺乏引領(lǐng)性，顯得扁平化、碎片化，導(dǎo)致一些問(wèn)題的產(chǎn)生。

濱江萬(wàn)象城

其中，在品牌矩陣方面，溫州缺乏重奢的引領(lǐng)。

盡管重奢與大部分人無(wú)關(guān)，但沒(méi)有重奢，連輕奢都不多，溫州的商業(yè)發(fā)展水平難以向上突破，與真正的二線城市（或所謂“新一線城市”）存在本質(zhì)差別。

當(dāng)普通連鎖品牌不斷向郊縣下沉，缺乏重奢的溫州商業(yè)，對(duì)郊縣、周邊城市領(lǐng)先度相對(duì)有限。不能說(shuō)沒(méi)有吸引力，但確實(shí)不夠強(qiáng)。

當(dāng)鰲江流域招引了杭州大廈、萬(wàn)象匯，溫州市區(qū)與郊縣的商業(yè)差距，反而有縮小的可能。（相關(guān)內(nèi)容：《溫州山姆、盒馬二店，又有最新消息！還有全家......》，點(diǎn)擊左側(cè)鏈接查看）

在此情況下，溫州的商業(yè)綜合體難以分出明顯梯度，在同一層面產(chǎn)生了重疊、內(nèi)卷現(xiàn)象。

甌江對(duì)岸在建城市綜合體

加劇內(nèi)卷另一原因，在于缺乏現(xiàn)代化商圈的引領(lǐng)。

核心城區(qū)這些中高端商業(yè)綜合體，以約2-4公里不等的距離布局，沒(méi)有形成商圈，無(wú)法共同做大做強(qiáng)，只能在同一層面競(jìng)爭(zhēng)。

沒(méi)有商圈的聚合效應(yīng)，缺乏足夠的商業(yè)能量，溫州商業(yè)發(fā)展就少了更多可能性，新品牌、新業(yè)態(tài)幾乎依賴幾座中高端商業(yè)綜合體。

不同的中高端品牌，以碎片化形式，分散在不同的孤島商業(yè)綜合體，消費(fèi)者無(wú)法一次性逛個(gè)遍，而是要到處跑。（相關(guān)內(nèi)容：《接連高端大牌撤出！溫州綜合體誰(shuí)能笑到最后？》，點(diǎn)擊左側(cè)鏈接查看）

當(dāng)每一座商業(yè)綜合體都無(wú)法分到足夠的中高端品牌，只能做“大而全”，將所有檔次、品類、業(yè)態(tài)一網(wǎng)打盡，從而同質(zhì)化。

甌江畔批量建成、在建城市綜合體

當(dāng)溫州缺乏現(xiàn)代化商圈、商業(yè)綜合體同質(zhì)化，郊縣、周邊城市消費(fèi)者，來(lái)溫州市區(qū)消費(fèi)的意愿大大降低，基礎(chǔ)性消費(fèi)留在本地，高端消費(fèi)流向上海、杭州，甚至寧波。

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

既然缺乏引領(lǐng)性，溫州該有針對(duì)性地對(duì)商業(yè)發(fā)展進(jìn)行整體謀劃。

受城市等級(jí)、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、歷史原因等影響，溫州短期內(nèi)幾乎沒(méi)有招回重奢品牌的可能性。（相關(guān)內(nèi)容：《最新消息！這些高端事物再進(jìn)溫州，短期幾乎不可能了！》，點(diǎn)擊左側(cè)鏈接查看）

目前溫州能做的，要站在商業(yè)整體布局高度，控制總量，優(yōu)化布局，將有限的增量投入到現(xiàn)代化商圈之中，以更強(qiáng)的吸引力，實(shí)現(xiàn)對(duì)全域商業(yè)的引領(lǐng)。

建設(shè)中的濱江CBD

根據(jù)去年發(fā)布的《溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2021-2035年）》，溫州將重點(diǎn)塑造1個(gè)高能級(jí)城市商業(yè)核心區(qū)，包括五馬—大南、濱江CBD、中央綠軸、火車站等商圈在內(nèi)，著力打造區(qū)域時(shí)尚消費(fèi)中心、首發(fā)首店高地。

其中，五馬—大南商圈缺乏足夠的拓展空間，只能繼續(xù)打造歷史文化街區(qū)。

那么，溫州短期內(nèi)有條件打造現(xiàn)代化商圈的板塊，在濱江CBD、中央綠軸區(qū)域。

其中，濱江CBD已建成濱江萬(wàn)象城，正在建設(shè)K11 Select，兩座商業(yè)綜合體之間的鹿角灣地塊已實(shí)現(xiàn)凈地，列入出讓計(jì)劃。

遺憾的是，受地鐵審批政策收緊影響，濱江CBD規(guī)劃中的地鐵，短期乃至中期都難以實(shí)現(xiàn)，這座商圈的容量上限將被鎖定。（相關(guān)內(nèi)容：《最近，市區(qū)這幾座商業(yè)綜合體人氣爆棚！卻苦了住在邊上的人...》，點(diǎn)擊左側(cè)鏈接查看）

建設(shè)中的濱江CBD

相比較之下，中央綠軸區(qū)域有軌道交通S1線，可構(gòu)建TOD商圈，擴(kuò)大容量上限，輻射至龍灣、甌海、瑞安、樂(lè)清等地。

當(dāng)前，除了印象城MEGA，惠民路站地塊受金溫鐵路影響，只能臨時(shí)打造惠民大排檔。

中央綠軸G-16地塊北片也有土地出讓的計(jì)劃，但傳聞是住宅。若該地塊建設(shè)住宅，今后這座商圈將不夠集聚，也難以成型。

中央綠軸區(qū)域

可見(jiàn)，溫州打造現(xiàn)代化商圈，仍存在不少困難。

即便如此，現(xiàn)代化商圈依舊有必要加速推進(jìn)。

哪怕達(dá)不到預(yù)期，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)好過(guò)現(xiàn)在。

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

當(dāng)溫州的“盒子”商業(yè)綜合體有了一定數(shù)量，并現(xiàn)同質(zhì)化現(xiàn)象，今后有限的商業(yè)增量，該改變商業(yè)形態(tài)了。

比如，在鹿角灣地塊、中央綠軸G-16地塊（若有商業(yè)），填補(bǔ)空缺的應(yīng)是非標(biāo)商業(yè)。

有別于與現(xiàn)有“盒子”商業(yè)，非標(biāo)商業(yè)形態(tài)更開(kāi)放，特色更鮮明，與城市融合度更高，內(nèi)容更側(cè)重體驗(yàn)、情緒、社交屬性，甚至成為一座城市的精神空間。

全新的商業(yè)形式，有望為溫州人帶來(lái)全新的商業(yè)體驗(yàn)，且更容易出圈。在商圈之內(nèi)，亦能與“盒子”錯(cuò)位、互補(bǔ)。（相關(guān)內(nèi)容：《必逛！綜合體之后，溫州這種新商業(yè)正迅速興起！》，點(diǎn)擊左側(cè)鏈接查看）

非標(biāo)商業(yè)

而在城市更新過(guò)程中，溫州城區(qū)很多老建筑，今后也或?qū)⒏臑榉菢?biāo)商業(yè)。

鑒于溫州沒(méi)有地鐵，今后這類老建筑更新，一定要改造得更徹底，需有大規(guī)模停車場(chǎng)、合理的動(dòng)線與節(jié)點(diǎn)等，與現(xiàn)代商業(yè)相符。

有了更好的硬件設(shè)施之后，需引進(jìn)專業(yè)商管團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)，杜絕“草臺(tái)班子”糟蹋項(xiàng)目、浪費(fèi)資源。

至于各類老街，一定要建立在歷史淵源與周邊居民記憶之上，而非無(wú)中生有，更不是隨便一個(gè)城中村就搞一條老街。

歷史文化街區(qū)

溫州的商業(yè)，需要做的方面還有很多。不僅限于商業(yè)設(shè)施本身，而是整座城市的規(guī)劃布局、基礎(chǔ)設(shè)施。

核心城區(qū)的快速交通體系，仍需想盡一切辦法去實(shí)現(xiàn)，以提升容量上限。

商圈內(nèi)部及與周邊其他設(shè)施的銜接，尤其是天橋等步行友好設(shè)施，都需同步跟進(jìn)，以增強(qiáng)不同設(shè)施之間的互動(dòng)、交流，提升消費(fèi)者體驗(yàn)感。（相關(guān)內(nèi)容：《無(wú)故被切斷！這些城市重點(diǎn)區(qū)域，留下大敗筆！》，點(diǎn)擊左側(cè)鏈接查看）

步行友好設(shè)施

更重要的是，溫州需持續(xù)推進(jìn)城市建設(shè)與運(yùn)營(yíng)、招商引資，以更好的生活方式、文旅活動(dòng)、就業(yè)機(jī)會(huì)，留住并吸引更多年輕人。

商業(yè)，正是更好生活方式重要體現(xiàn)。