穿越周期的答案

01

AI時代真正的稀缺品

眼下，AI產業一片繁榮。

2025年，全球AI企業拿走了61%的風投，算力、芯片、存儲、AI模型，已然成為全球資本市場最熱的方向。

美國乃至全球股市，正在經歷一場大洗牌：“老登”退場，“小登”上位。隨著美光股價大漲，巴菲特的旗艦“伯克希爾哈撒維”市值排名已經退出了前十。

當一切都在被AI重塑，什么會變得稀缺？

答案是“關系資產”：真實的線下體驗、人與人的深度信任，以及無法被算法替代的情緒價值。

在這個背景下，一個核心賽道潛力巨大，你可能每天都在光顧，卻絲毫未察覺，因為它已成為生活的一部分——社區商業。

02

把“人情味”變現的生意

你有沒有發現，家門口的社區小店越來越多了。

這不是錯覺，2024年中國社區中心零售市場規模達4.8萬億元，2025年市場規模進一步突破5.2萬億元。截至目前，社區店在現代渠道中的數量占比已達52%，成為增長最猛的核心業態。

巨頭早已聞風而動。沃爾瑪在深圳加速布局500㎡社區店，錨定“10分鐘步行圈”；盒馬NB把“菜市場+零食店”裝進600㎡；美團推出“快樂猴”、京東加碼折扣超市……家門口，正成為巨頭們的新戰場。

社區商業為什么火爆？

一方面是消費邏輯的轉變，當人們縮減買房、買車等大額開支時，消費欲正轉向更小額、更高頻、更悅己的場景，這種現象在經濟學上，也被稱為“口紅效應”。

另一方面是國家政策的推動。商務部明確，到2030年要建成1萬個“一刻鐘便民生活圈”。 換言之，社區商業的爆發，是資本推動、城市更新與擴大內需的三重共振。

深入一線市場，你會對這場商業迭代有更直觀的體感。

在中國最具影響力的金融中心上海陸家嘴，距離黃浦江岸線僅300米，位于地鐵14、18號線雙軌交匯，周邊被萬科翡翠濱江等均價10萬+的豪宅包圍，3公里內輻射超50萬高凈值人群和寫字樓白領，濱江萬芊薈就位于這樣一個黃金區位。

然而，在過去很長一段時間里，它卻成為周邊居民和白領的“家門口的遺憾”：離得很近，卻不夠好用；位置很好，卻不夠熱鬧；每天都會經過，卻很少停下來。

5月29日，改造后的濱江萬芊薈煥新試營業，迎來一片驚艷聲。

按傳統套路，這種寸土寸金的地段最適合堆砌奢牌、拉高租金的大MALL。但萬芊薈卻反其道而行，放棄了高溢價，把商業做成了充滿煙火氣的社區日常。

早上7點，地鐵昌邑路站的人流裹挾著睡意涌出。B1層地鐵口自營早餐檔口，現包包子、現炸油條、香醇豆漿直接擺在通勤的必經之路上，剛出站的年輕人不用再跑去便利店的冷柜抓一個三明治，而是順著香氣，一路掃碼過去，打包一頓新鮮又便宜的早餐。

到了中午，4樓的“萬芊食集”擠滿了掛著工牌的白領和下樓遛彎的街坊，他們一起拼桌。宜賓燃面、東北水餃、廣東燒臘……天南地北的特色美食，一碗二十多元的江西拌粉或本幫澆頭面，吃出了公司食堂沒有的松弛感。而對于住在“萬科翡翠濱江”或“太古源邸”的人們來說，萬芊薈就是家的延伸，是廚房的另一個備餐區。

夜幕降臨，萬芊薈的節奏也慢了下來。四樓“燃空間”劇場里，滿是年輕人們松弛的大笑；加完班的金融客，在深夜食堂的一碗茶泡飯里，卸下了一整天的疲憊，而外廣場卻成了孩子們的樂園，成為小火車的響笛、輪滑聲和笑聲的混響……

03

煙火氣，藏在細節里

萬芊薈真正的“社區感”，其實藏在那些不起眼的便民細節里。

在B1層奧樂齊超市對面，藏著一個便民小站。買完菜的阿婆順手遞給裁縫一條長褲。縫補、快剪、配鑰匙，這些曾經要鉆進老弄堂才能尋見的傳統手藝，如今成了下樓買菜時的順手之勞。

除了承包一日三餐與柴米油鹽，它更妥帖地安放了不同人群的訴求。學而思、趣動熊包攬了神獸們的周末；一水瑜伽、LANN SPA承接了女性的悅己消費；外廣場甚至還留出了開放式騎行休憩站，為濱江步道上的騎友備好了一個專屬的能量驛站。

說到底，商業的盡頭是回歸生活本質。

現在去一趟市中心的大商場太累了。你需要提前挑衣服、化妝打扮；要在周末擁堵的車流里搶停車位；還要在迷宮般的龐大動線里，看著千篇一律的品牌，走到小腿酸痛。這也是許多大型商場經歷空置陣痛的原因。

而社區商業更接地氣，你可以穿著睡衣，踩著拖鞋，下樓5分鐘就能吃上熱騰騰的飯菜。它提供的是活人感，社區感，人情味，買賣雙方不僅是商家顧客，更是每天低頭不見抬頭見的街坊。

濱江萬芊薈除了解決衣食住行，還成為承載著情緒與關系的容器，與生活融為一體：IP快閃展、花境主題展，以及慢騎賽、兒童劇、脫口秀等活動，把商業空間真正融入白領和居民的生活。

不管技術怎么變，我們終究離不開人情味。當線下商業褪去流量濾鏡，這份看得見、摸得著的人情溫度與便民價值，終將成為最堅固的護城河。

這一點，上海濱江萬芊薈算是想透徹了。他們把街坊們日常生活的小事照顧得妥帖得當，這種不賺快錢的慢生意，反而能活得長久。

04

物管公司，憑什么做商管？

萬芊薈背后是萬物云。2021年，萬科物業正式升級為萬物云，主打空間+科技。一家物管公司，跨界做商管有什么優勢？

其一，靠龐大的“物業底盤”精準識人。

與傳統大體量商業MALL不同，萬物云選擇了社區商業這個細分賽道。這是基于它龐大的服務底盤。根據萬物云2025年年報，公司在管住宅項目5300多個，服務數百萬人。

以上海濱江萬科中心為例，萬物云在其輻射范圍內服務了19個項目（含10個住宅盤），覆蓋了高達10766戶家庭。這意味著，他們掌握著傳統商場根本拿不到的、顆粒度極細的“生活數據”。

他們熟稔小區居民的日常消費痛點，了解上有老下有小家庭的高頻剛需品類；深刻洞悉上班族早出晚歸的現實難處，理解通勤寄存、快餐代購、臨時托管等實打實的生活訴求。

傳統商場的邏輯是“我招什么商，你買什么東西”；而萬芊薈的邏輯是“鄰居們缺什么，我就配置什么”。

其二，首席客戶官，也是需求翻譯官。

光知道痛點還不夠，得有人把居民需求轉化為招商規劃并扎扎實實落地。

你發現沒，通常商場招商，都帶著點“神秘感”——團隊在辦公室里對著數據報表和品牌名錄研究，最后突然宣布：我們要進某個品牌了。但上海濱江萬芊薈的路子，完全不是這樣。

他們甚至為此專門設置了一個聽起來有點“互聯網范兒”的職位：首席客戶官（CCO）。可別誤會，這位名叫“格格”的首席客戶官，不是“官”，更不是客服。

有業主吐槽某足道館服務不佳，希望推出次卡、月卡，格格當天協調商戶調整卡種，并為業主群爭取專屬體驗價；有媽媽想給初中的孩子找暑假班，但現有教培只覆蓋幼小階段，格格又聯動招商與商戶，推動增開高年級課程；學而思、趣動熊等品牌何時開業？她制作工程進度可視化內容，讓業主隨時知道進展。

你想象一下那個場景：招商團隊看中了一家很有格調的日式咖啡輕餐，但不會馬上簽合同。格格會先跑到群里，像鄰居一樣和大家拉家常：“家人們，咱們樓下要是開家這樣的咖啡館，你們覺得咋樣？喜歡這種口味嗎？”就這么看似隨意的聊天，把大家的真實喜好和期待摸得透透的。招商，從“我們覺得你需要”，變成了“我們聽到你想要”。

從“被吐槽”到“被信任”，再到“共創”，信任就這樣從一件件小事里長出來。最初批評的那位業主，如今成了最積極的共創者。根本不需要商場打廣告、搞推銷，業主們自發地就在群里當起了“自來水”，例如瘋狂推薦“不逼你辦年卡”的健身房，還帶動了旁邊寫字樓的白領們“1帶4”組團來辦卡。

沒有調查就沒發言權。很多商業敗就敗在招商階段而不是后期運營，因為在前期定位規劃招商，就犯了“路線錯誤”。萬芊薈的這位“格格”，她的工作就是泡在真實的社區生活里，把業主的每一句吐槽都當成改進的密碼，把每一次聊天變成調查研究的手段。她不是一個人戰斗，背后站著的，則是一整個愿意為“服務好附近的人”而快速響應的團隊。

這或許就是萬芊薈最聰明的地方：放棄對“高大上”模式的生硬模仿，轉而選擇深耕人與人之間最質樸的情感連接。

因為萬芊薈商業選擇了一條深耕人心的路子，所以他們把“有人味”，得人心，做成了核心競爭力。

05

把關系做成穿越周期的資產

2024年底，萬物云董事長朱保全提出 “蝶城+社商”，萬物云希望能夠真正讓社區商業與客戶做成一個到店的連接，希望這些社區商業能夠滿足在蝶城范圍內住宅業主日常生活需要。

從資管頂層目標來看，最終落地兩大價值：幫助住宅不動產保值增值，同步實現社區商業存量資產盤活與價值抬升，完成住宅+商業雙向資產增值閉環。

什么是 “蝶城”？

簡單來說，就是萬物云在一個街道或片區內，將小區、寫字樓、園區和商業空間，編織成一張高密度的服務網。以社區為載體、輕重資產結合、現金流與增值收益兼備的不動產資管產品。

而萬芊薈，正是這張網上的核心商業節點。

截至 2025 年底，萬物云已累計完成 690 個蝶城底盤構建，占總在管項目數量的 50.5%，其中 300 個完成提效改造。通過人員復用、混合用工等模式，蝶城有效對沖了空置率和收繳率波動帶來的壓力。海量蝶城底盤，為萬物云儲備了大量待盤活的社區商業潛在標的，也是其規模化復制萬芊薈模式、做大社區商業資管盤子的底盤支撐。

而萬芊薈要驗證的，正是這條長期主義路徑在社區商業中的巨大潛力。

人們對于美好生活的向往，聽上去抽象而遙遠。而如果說社區里那股熱乎的煙火氣、街坊間的人情味，美好就變得具體了。那些靠長期服務沉淀下來的 “關系資產”，不管在什么時代，都一樣金貴。

放在不動產資管的長線視角里，AI可以復刻商品、算法可以標準化服務，但經年累月沉淀的鄰里信任、扎根社區的煙火生態，是無法被數字化復制的稀缺資產。

當下地產行業告別高周轉、存量時代到來，優質不動產的評判標準從地段單一維度，升級為運營能力+用戶粘性雙重標尺。萬物云借萬芊薈落地 “服務即資產” 的資管新范式：用人情筑牢運營底盤，用數字化管控資產效率，用蝶城生態放大資產價值，最終把社區關系轉化成穿越經濟周期、持續增值的不動產底層價值。

在存量商業競爭白熱化的當下，這套依托人情味的資管打法，正是穿越行業周期最扎實的底牌。