金地“西郊悅章”交付一年就出問題的外墻 ，開始“全面”維修了！

01

楔子

前幾天，一個朋友給我發了一張維修外墻的照片，說是我之前寫過的項目。（如上圖）

我一時想不起來，后來一查資料，發現這個項目叫做金地西郊悅章。我去年確實寫過，當時是因為項目剛交付一年外墻就出了問題。（如下圖）

有興趣的朋友，可以擴展閱讀《》

經過業主和媒體大半年的努力，這個項目終于開始徹底維修立面了。

這對于購買了該小區的業主來說，是件欣慰的事情。我也很高興，因為事件的推動，可能也有我寫文章的“功勞”。

今天這篇文章，就當是一個“后評估”吧，看看該小區這次是怎么維修的。

02

原始構造

在“西郊悅章業主之家”的公眾號上，我找到了這次維修的技術方案，也讓我們第一次看到了該項目的外立面原始構造層次。（如下圖）

就像我那篇文章評論區中提到的一樣，這個項目的保溫確實采用的是硅墨烯外墻外保溫系統。（如下圖）

硅墨烯保溫與結構一體化，簡單來說就是建筑的外墻和保溫板是一體施工的，保溫板就像是混凝土外墻的模板一樣，施工完連拆模都 不需要 了。

而這樣“ 建筑保溫與結構一體化” 的創新，不僅可以解決傳統保溫板高墜的問題，還能 縮短施工周期。

至于為什么要用 硅墨烯這種材料？

據說其他材料的節能性能達不到新的“節能要求”。

硅墨烯保溫板 是由上海圣奎研發的新型A(A2)級不燃保溫材料，采用無機有機復合技術及硅鈣壓制二次發泡工藝制成，屬于非水泥基硅鈣復合技術體系。該材料以聚苯乙烯顆粒為骨料，通過內置雙層鋼網結構實現高韌高強特性，兼具低導熱系數、低吸水率和抗裂性能，滿足熱雨循環160次及凍融循環80次的耐久標準。

03

技術方案

了解完了這個項目原有的構造層次，下面我們來看看它維修的技術方案吧。甲方給出了3種工況的維修，分別為空鼓部位、非空鼓部位和開分割槽部位。我就一一分析一下。

一、空鼓部位

從文字表述來看“鏟至保溫層”，也就是說保溫層是不鏟除的。但是圖片上又有“基層打磨清理和界面劑”的工序。

這似乎自相矛盾了。

我和我同學陸工討論了半天，覺得：可能是甲方默認保溫層不會出問題，而空鼓的原因是抹面膠漿和飾面層出了問題。（也就是如上圖的1，2，3進行維修）

而下圖是該項目的硅墨烯保溫層，難道就能保證一定沒有問題嗎？（如下圖）

那萬一保溫層自身出了問題呢？

因為硅墨烯板是與混凝土是一次澆筑成型的，硅墨烯板板本身就充當了外模板，不是后期貼上去的。

如果是表面開裂滲水，

可以局部鑿除重做，用同規格的硅墨烯保溫板點框法粘貼。

但如果是疑似結構性裂縫、沿板縫持續滲水或大面積起鼓，

就需要有資質的施工單位先進行勘察，再對可能涉及的錨固件進行檢查、對拉螺桿孔洞防水等隱蔽工程進行維修了。

二、非空鼓部位

從文字表述“打磨至基層后恢復至聚合物防水膠漿層各道工序”，又和圖片表示的內容對應不上。

既然沒有空鼓，那就只是飾面層出了問題，那修飾面層即可。（如下圖）

所以，我也吃不太準：到底是居民的表述有問題呢？還是展示的構造層次有問題？

三、分隔槽部位

外墻開分隔槽的目的是防止開裂，因為大面積連續施工時，會因溫度變化、材料收縮、結構變形等因素產生應力集中，導致墻面開裂。

而分隔槽將墻面劃分為較小區域，使應力在局部范圍內釋放，有效減少裂縫產生的風險。

另外分隔槽還有利于修補，哪塊壞了修哪塊，不用大費周章。

而對于分隔槽的維修，最關鍵的一點就是附加網格布的設置，附加網格布將分隔槽兩側的墻體或保溫層連接在一起，增強結構的整體性，提高墻體的抗風壓能力和抗震性能。

對于這份維修的技術方案，我是看得“云里霧里”的，不知道當事人們能否搞明白？

04

具體實施

下面再來看看這份技術方案的具體實施吧。

一、明確工程質量事故的責任

開發商明確承擔本次外墻維修的全部責任。而外墻空鼓的原因是：2023年施工時，極端高溫天氣導致構造層次分層粘結不良。如果不進行維修，可能會持續惡化。

二、承諾維修時間計劃

開發商承諾將于4月10日前出具全新的、加蓋公章的維修方案，新方案將包含專家具體評審意見、各樓棟詳細維修范圍、圖文并茂的工序說明等。

三、維修的范圍和施工組織

四、監管問題

資金監管：約600-700萬的維修預算將打入政府監管的專項資金賬戶，確保?？顚Ｓ?。

新驗收需體現“實質提升”。

（1）監督機制

分階段驗收：每道工序（如基層處理、抹面層施工）完成后，需經第三方檢測機構驗收合格，方可進入下一階段。

日報制度：施工期間，將在業主群每日發布帶水印照片的進度日報。

業主監督權：業主有權要求施工方明確說明維修方案與原裝標準的差異，并對施工過程進行實地監督。

（2）最終驗收

業主要求政府機構正式參與最終驗收，而非僅由開發商組織的“五方”簽字確認。

而這份實施方案，有些是板上釘釘的事，而有些還處在“美好的愿望”。但不管怎么說，施工已經正式開始了，就是向著好的方向在發展。

05

結束語

作為這個事件的局外人，我其實關心以下幾個問題：

1、硅墨烯保溫與結構一體化，這種保溫體系的施工和質量到底會怎么樣？

因為在這個事件中我沒能看到這塊是否有質量問題，也沒有提及檢測的情況。

2、剛交付的樓就出現外墻質量問題，那么維修之后如何保證不再出問題？

房地產項目都是在政府質檢單位的層層把關下進行的驗收交付；而這次維修，這些部門還參與嗎？怎么讓老百姓放心呢？

3、 項目維修后將重新計算兩年質保期，這符合“好房子”建設的精神嗎？

根據 《建設工程質量管理條例》的相關規定：? 外墻防滲漏 保修期最低為 5 年? 。??非滲漏類的裝修問題為 2 年。???若 合同約定 長于 5 年，按合同執行。

這樣的質保要求，是不是過低了點呢？