入庫案例：查封裁定已作出但未送達，案外人所簽購房合同能否認定為查封前簽訂？

可以認定案外人與被執(zhí)行人簽訂房屋買賣合同的時間早于人民法院的查封。

閱讀前瞻

不動產(chǎn)房屋排除強制執(zhí)行，是執(zhí)行異議之訴中的“重頭戲”——借名買房、夫妻共有、以房抵債、消費者購房人生存權保護……每類情形都牽動著復雜的權利博弈。司法實踐中，能否阻卻執(zhí)行，往往取決于登記外觀與真實權利之間的微妙平衡，裁判尺度直接影響當事人的安身之所。本組案例文章精挑典型判例，深度解析房屋排除執(zhí)行的裁判邏輯與實戰(zhàn)攻防，助您理清維權路徑、守住房產(chǎn)安全線。干貨集結，歡迎點贊推薦！

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裁判要旨

案外人與被執(zhí)行人就執(zhí)行標的簽訂房屋買賣合同之時，雖然人民法院已向不動產(chǎn)登記中心送達查封裁定，但由于不動產(chǎn)登記中心與房地產(chǎn)交易所并未實現(xiàn)數(shù)據(jù)信息實時共享，對不動產(chǎn)登記中心送達的查封裁定效力尚未及于房地產(chǎn)交易所，故可以認定案外人與被執(zhí)行人簽訂房屋買賣合同的時間（與在房地產(chǎn)交易所進行商品房銷售備案登記時間為同一天）早于人民法院的查封，案外人符合“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同”這一要件，有權排除法院強制執(zhí)行。

案件簡介

1. 2019年7月25日，某建筑安裝公司因與某房地產(chǎn)開發(fā)公司合同糾紛一案申請財產(chǎn)保全，一審法院（黑龍江省海林市法院）裁定，查封包括某公元小區(qū)1102室在內(nèi)的部分房屋。

2. 2019年7月29日，一審法院向海林市不動產(chǎn)登記中心送達上述民事裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書。

3. 2019年7月30日，信某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，購買案涉房屋，并向該公司法定代表人左某支付28萬元。同日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司向信某出具了購房收據(jù)，并開具了商品房銷售備案登記表。自2019年8月1日起，信某開始持續(xù)交納案涉房屋的電費、水費、取暖費等相關費用。

4. 2019年8月2日，一審法院向某房地產(chǎn)開發(fā)公司送達案涉房屋查封裁定書。

5. 2020年12月24日，信某在接到辦理不動產(chǎn)權證照的通知后，前往某不動產(chǎn)登記中心辦理變更登記并繳納稅費，但因案涉房屋被查封未能辦成。

6. 信某對案涉房屋提出執(zhí)行異議被駁回后，依法提起案外人執(zhí)行異議之訴，請求解除查封、停止執(zhí)行。

7. 2022年6月9日，黑龍江省海林市法院一審判決駁回信某的訴訟請求。信某不服，提起上訴。

8. 2022年11月25日，牡丹江中院二審判決駁回上訴，維持原判。信某向黑龍江高院申請再審。

9. 2023年8月31日，黑龍江高院提審后判令撤銷原一、二審判決，改判不得執(zhí)行案涉房屋，原執(zhí)行異議裁定于本判決生效時自動失效。

爭議焦點

查封裁定已作出但效力未及于房地產(chǎn)交易所，案外人所簽購房合同能否認定為查封前簽訂？

裁判要點 法院查封裁定雖已作出并送達不動產(chǎn)登記中心，但效力未及于房地產(chǎn)交易所。案外人在此情形下簽訂商品房買賣合同并辦理備案登記、付清全款，且名下無其他居住用房，符合《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條規(guī)定，其消費者物權期待權應予保護，可排除強制執(zhí)行。

經(jīng)查，2019年7月30日，信某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，購買某公元小區(qū)14號樓1單元1102室，面積126.01平方米，總價款226,818元。信某以銀行轉(zhuǎn)賬方式支付給某房地產(chǎn)開發(fā)公司的法定代表人左某280,000元（包括購房款、物業(yè)費、電梯費、聲控燈、裝修清理垃圾費、裝修保證金），某房地產(chǎn)開發(fā)公司為信某出具了226,818元的三聯(lián)單購房收據(jù)，并于當日到某房地產(chǎn)交易所開具《商品房銷售備案登記表》。黑龍江省海林市法院于2019年7月25日裁定查封了某房地產(chǎn)開發(fā)公司包括案涉房屋在內(nèi)的部分房屋，并于2019年7月29日向某不動產(chǎn)登記中心送達了該民事裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書。2019年8月2日，黑龍江省海林市法院向某房地產(chǎn)開發(fā)公司送達該查封裁定?！秷?zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已經(jīng)簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”本案中，信某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂案涉房屋《商品房買賣合同》后，亦向某房地產(chǎn)交易所辦理商品房銷售備案登記并交付了全部購房款，且無其他用于居住的房屋，符合上述法律規(guī)定的消費者物權期待權保護情形。某不動產(chǎn)登記中心及某房地產(chǎn)交易所均系辦理房屋交易及產(chǎn)權登記的政府工作機構。黑龍江省海林市法院向某不動產(chǎn)登記中心送達的民事裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書的效力尚未及于某房地產(chǎn)交易所。故可以認定信某簽訂案涉合同發(fā)生于人民法院查封之前，信某對案涉房屋享有的民事權益足以排除強制執(zhí)行。信某再審請求有理，法院予以支持。綜上所述，原審判決適用法律有誤，再審予以糾正。

案例來源

《信某與某建筑安裝公司、某不動產(chǎn)登記中心、某房地產(chǎn)開發(fā)公司案外人執(zhí)行異議之訴案》[黑龍江高院（2023）黑民再429號]（人民法院案例庫入庫編號：2024-16-2-471-003）

實戰(zhàn)指南

一、合同簽訂時間與查封效力的認定，關鍵在于查封裁定的送達對象及其效力范圍。查封裁定作出后，須送達特定協(xié)助執(zhí)行義務人（如不動產(chǎn)登記機構）方能產(chǎn)生對抗第三人的公示效力。若查封裁定僅送達至不動產(chǎn)登記中心，而房屋交易備案在職能分離的房地產(chǎn)交易所進行，且兩機構間信息未實時共享，則查封效力未必能及時覆蓋交易環(huán)節(jié)。在此情形下，案外人在交易所簽訂合同并辦理備案的時間，可能被認定為早于查封效力到達交易節(jié)點的時間。當事人需密切關注當?shù)夭粍赢a(chǎn)登記與交易管理的機構設置與信息聯(lián)動機制，在涉及查封房產(chǎn)交易時，應審慎核實查封信息是否已全面覆蓋相關交易平臺，必要時通過專業(yè)法律途徑確認權利狀態(tài)。

二、消費者購房人生存權的優(yōu)先保護，是排除強制執(zhí)行的核心法理依據(jù)。根據(jù)《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房，若購房人在查封前簽訂合法書面合同、所購房屋系用于居住且其名下無其他居住房屋、并已支付超半數(shù)價款，則其消費者物權期待權可排除強制執(zhí)行。該規(guī)則體現(xiàn)了生存權優(yōu)于普通債權的價值取向。購房人欲主張此項權利，必須嚴格滿足上述三項法定要件，缺一不可。尤其需注意保留完整的購房合同、付款憑證、實際居住證明（如水電費繳納記錄）等證據(jù)鏈，以證明自身符合“消費者”身份和實際居住需求。

三、權利主張的成敗最終取決于證據(jù)的有效組織與裁判尺度的精準把握。司法實踐中，法院會綜合審查合同簽訂時間、價款支付方式、房屋占有狀況等事實，并權衡登記外觀與真實權利之間的沖突。即便合同簽訂與官方查封記錄存在時間差，如能證明交易發(fā)生在查封效力實際觸及交易環(huán)節(jié)之前，仍有獲得支持的可能。案外人應系統(tǒng)梳理并固化所有關鍵證據(jù)，確保其能清晰、連貫地證明權利取得的先后順序和真實性。鑒于此類案件法律適用與事實認定極為復雜，強烈建議在訴訟前進行全面的證據(jù)評估與策略規(guī)劃。

1.買受人從第三人處購得案涉房屋，雖其與開發(fā)商補簽買賣合同發(fā)生于法院查封之后，但因第三人在查封前已與開發(fā)商訂立合法有效合同、支付購房款并實際占有房屋，故應認定買受人符合《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條第一項規(guī)定情形。

案例1：某信托公司、于某等案外人執(zhí)行異議之訴民事二審民事判決書[最高法院(2021)最高法民終998號]

最高法院認為，《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”。具體到本案中，就案涉房屋，于某與某驛公司補簽的《商品房買賣合同》雖在一審法院對案涉房屋查封之后，但鑒于于某并非直接向某驛公司購房，而是向案外人蘇某購買，再與某驛公司補簽買賣合同，而蘇某在案涉房屋查封前已與某驛公司簽訂了買賣合同，支付了房款，且在查封前已占有了案涉房屋。一審法院據(jù)此將于某與某驛公司補簽的《商品房買賣合同》視為符合《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第二十九條第一項規(guī)定情形并無不當，法院予以維持。于某與蘇某的房屋交易行為發(fā)生在案涉房屋被查封之后，該行為雖不為法律所鼓勵，但本案作為案外人執(zhí)行異議之訴，審查重點在于某對案涉房屋是否享有排除執(zhí)行的民事權益。某信托公司以蘇某、于某的房屋交易行為發(fā)生在案涉房屋被查封后為由主張一審法院適用法律錯誤理據(jù)不足，且本案與某信托公司所稱的另案情形也不完全一致，對其該部分上訴理由，法院不予采信。

2.案外人在案涉不動產(chǎn)被查封前，已與被執(zhí)行人簽訂合法有效的書面買賣合同并已支付全部價款。即便后續(xù)合同對付款方式作出變更，也不影響查封前合同已有效成立的事實。

案例2：某銀行安寧支行、胡某等案外人執(zhí)行異議之訴民事二審民事判決書[最高法院(2021)最高法民終367號]

最高法院認為，胡某與某都公司于2015年11月3日即簽訂《車位認購協(xié)議》，胡某當時就通過銀行轉(zhuǎn)賬方式支付了定金，在某銀行安寧支行沒有提交其他證據(jù)推翻相關事實的情況下，足以認定車位訂購及定金支付的相關事實。同理，雙方于2016年6月7日的《商品房購銷合同》的當日，胡某通過銀行轉(zhuǎn)賬支付了剩余車位價款，也足以認定車位買賣及價款支付的事實。即便此后2016年10月25日簽訂的《商品房購銷合同》《商品房購銷合同補充協(xié)議》，將付款方式由分期付款變更為一次性付款，不能僅僅以付款方式出現(xiàn)變化就認定合同是事后補簽。而無論依據(jù)2015年11月3日簽訂的《車位認購協(xié)議》，還是2016年6月7日的《商品房購銷合同》，或是2016年10月25日簽訂的《商品房購銷合同》《商品房購銷合同補充協(xié)議》，時間均遠在查封之前。雖然胡某提交的兩份《商品房購銷合同》簽訂時間和付款方式約定不同，但某銀行安寧支行主張案涉《商品房購銷合同》存在事后補簽的理由并不成立。

聲 明

本文系作者對人民法院在個案中裁判觀點的提煉總結，旨在幫助讀者快速了解司法實踐中法院在部分案件中處理具體法律問題的裁判規(guī)則，不代表作者對具體裁判觀點的認同，更不代表本文作者對某一具體法律問題的法律意見或法律觀點。本文中體現(xiàn)的裁判觀點不具有普遍的指導意義。由于個案差異性極大，建議大家在具體案件辦理中，委托專業(yè)律師結合具體案件事實、具體法律規(guī)定，對具體案件中的具體法律問題進行分析論證，得出契合個案的正確結論。

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劉夢陽律師，中國人民大學民事訴訟法碩士，長期在北京執(zhí)業(yè)，法律服務覆蓋全國，重點深耕京津冀及全國民商事爭議解決市場。劉夢陽律師專注于財產(chǎn)保全、強制執(zhí)行、民商事訴訟與仲裁等法律服務，尤其擅長建設工程糾紛、執(zhí)行異議、執(zhí)行復議、執(zhí)行監(jiān)督、商事合同糾紛及大額復雜疑難案件處理。團隊常年辦理最高人民法院、各省級高級人民法院及各地仲裁機構審理或受理的重大案件，具備豐富的跨區(qū)域辦案經(jīng)驗。劉夢陽律師累計經(jīng)辦案件標的額超過十億元，能夠為企業(yè)客戶、金融機構、建設工程主體及高凈值客戶提供訴前保全、訴訟仲裁、執(zhí)行回款及爭議解決全流程法律服務。

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劉喬女士，北京云亭律師事務所高級顧問，中國人民大學民商法碩士，曾在某市中級人民法院工作10年，擁有12年法律實務經(jīng)驗。劉喬女士熟悉法院審判思維、裁判規(guī)則和重大商事案件處理邏輯，尤其擅長重大商事案件敗局重構、二審改判策略、再審申請、裁判邏輯逆轉(zhuǎn)及復雜爭議解決方案設計。在法院任職期間，劉喬女士曾在民事、商事、房地產(chǎn)、知識產(chǎn)權等審判庭擔任法官，累計審理建設工程糾紛、PPP項目糾紛、國有土地出讓糾紛、合同糾紛、公司訴訟、知識產(chǎn)權糾紛、執(zhí)行異議等各類民商事案件2000余件。其主審案件曾入選省級優(yōu)秀案例，裁判文書獲評優(yōu)秀，并因?qū)徟袠I(yè)績突出連續(xù)7年獲得先進個人、個人嘉獎、優(yōu)秀公務員等榮譽，榮立個人三等功。