浙江
5月19日，杭州市規劃和自然資源局發布了杭政儲出【2026】18號地塊商品住宅（設配套公建）項目設計方案公示。
01
規劃公示核心信息：5幢14-17F高層，標桿配置初現
用地指標與產品規劃
用地面積：17863㎡
總建筑面積：47791.51㎡（其中地上計容32153.4㎡、地上非計容1152.12㎡、架空平臺層7659.24㎡、地下室6826.75㎡）
容積率：1.8
建筑密度：30%
綠地率：35%
建筑限高：54米
產品形態：5幢14-17F高層
數據解讀：從面積構成可以看出，地上計容建筑面積占絕對主體，架空平臺層面積達7659.24㎡，體現了"高品質架空層"的規劃要求；地下室面積約6826.75㎡，可支撐較為充足的車位配比。
品質升級三大亮點
項目為全市住宅品質提升試點項目，規劃標準明顯高于普通地塊：
住宅層高≥3米：1.0米，居住舒適度提升；
架空層層高≥4米：1.0米，可打造高品質共享空間；
封閉式陽臺減半計容：陽臺按水平投影面積的1/2計算容積率，贈送空間值得期待。
02
區位價值：緊鄰"網紅頂流"大運河杭鋼公園
地塊東南面即為大運河杭鋼公園——這個名字，已經成為2025年杭州城市生活圈里繞不開的關鍵詞。
公園位于杭州市拱墅區半山西麓、大運河畔，總用地面積約55公頃，建筑面積約50萬平方米（建面），由普利茲克獎得主劉家琨團隊、TLS景觀事務所、浙大設計院聯合操刀。這里超越了傳統城市公園的定義，是一條將杭州深厚工業歷史底蘊與現代生活完美融合的“生活秀帶”。
走進公園，曾經濃煙滾滾的巨型高爐與焦爐被完好保留，構筑出一種獨特的賽博工業美學。公園的"心臟"是占地達4.5萬方的中央大草坪，帳篷星羅棋布，市集煙火氣十足。毗鄰享有“城北迪士尼”美譽的杭州青少年活動中心半山分中心，旋轉木馬、海盜船及復古“1958鐺鐺車”等豐富游樂設施，為家庭客群打造出兼具趣味與格調的親子休閑體驗，讓帶娃出行成為一種時尚生活方式。
03
交通與配套：TOD綜合開發加持
該地塊坐落于杭州八大TOD示范項目之一的杭鋼TOD綜合開發示范區北片區，憑借高起點的規劃愿景，旨在打造未來運河新城北部的區域核心。作為集商業、交通、教育及娛樂功能于一體的城市級超大地鐵上蓋綜合體，杭鋼TOD項目預計提供約52萬平方米的住宅供應，并配套建設30班制小學與30班制初中，全方位滿足居民的高品質生活需求。
與此同時，杭鋼片區八條道路即將陸續開通。平煉東路（康賢路-康園路）等道路的建設，將進一步提升杭鋼片區交通出行條件，完善大運河杭鋼公園的公共交通網。
04
板塊發展前景
根據規劃信息，整個杭鋼片區有8宗涉宅地儲備，將成為杭州重點供地區域之一。大量優質住宅用地的入市，將有效緩解主城改善型住房的供應壓力。
此外，杭鋼北部還集中推出了12宗工業地塊，土地總面積427畝，總建筑面積750200㎡，以一類工業、研發總部等功能為主。未來，該區域將建設為杭州城投未來500+產業園區。
大規模、多性質的集中亮相，標志著以杭鋼舊址為核心的"杭鋼新城"片區開發進入實質性開發階段。十五五規劃期間，杭鋼板塊將迎來加速發展。
05
產品定位與市場競爭分析
容積率1.8、限高54米的指標組合，決定了本項目的產品形態——以14-17F小高層為主，疊加4米架空層、3米住宅層高、封閉式陽臺減半計容等品質提升試點要素，整體定位指向改善型客群。
據克而瑞數據顯示，西側運河新城板塊目前在售項目中，鳴瀾里均價32503萬/㎡，風華錦瀾里均價36208元/㎡，可作為本項目未來定價的重要參考坐標。
考慮到本項目坐擁"公園第一排"的稀缺資源、品質提升試點的標準加持，以及12002元/㎡的0溢價樓面價，未來定價空間值得期待。
06
綜合點評：標桿意義不止于一宗地
作為杭鋼新城首宗宅地，杭政儲出[2026]18號地塊的意義遠不止于一次普通的方案公示：
第一，三重資源加持，價值標簽鮮明。"頂流公園"杭鋼公園 + 杭鋼TOD + 全市住宅品質提升試點，三大稀缺標簽集于一身，決定了項目的天然站位。
第二，操盤組合產品力可期。濱江集團+興耀房產集團的聯合操盤，在杭州市場素來以"高完成度產品"著稱，疊加4米架空層、3米層高、封閉式陽臺等試點要素，產品力有保障。
第三，0溢價拿地，定價空間充裕。12002元/㎡的樓面價以底價競得，相較運河新城板塊3.2萬-3.6萬/㎡的在售價格參考，未來定價具備較為充裕的空間。
第四，需關注配套兌現節奏。板塊尚處于成長期，30班小學、30班初中等教育配套、TOD商業、地鐵15號線等關鍵配套的兌現節奏，將直接影響項目入住后的生活體驗。
THE END
1、上述研究成果由克而瑞分析師王義文，通過人機協作綜合使用AI文章、行業Skills和數據分析( https://www.dichanai.com/ )撰寫完成。內容僅供參考，不構成投資建議；
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