好物業(yè)開漢庭！是酒店投資“常勝王”給兒子上的第一課

作者 | 郭鴻云

編輯 | Sette

當(dāng)郭振通第一次替兒子看這個(gè)物業(yè)，心里就有了答案。

深圳福田中心區(qū)，離會(huì)展中心不到一公里，對(duì)面就是中山大學(xué)附屬第八醫(yī)院，周邊CBD寫字樓扎堆。硬件條件更是極佳，132間房，每間都28平方米往上，大堂寬敞明亮，還有獨(dú)立電梯，主干道展示面極好。

兒子想開個(gè)中端酒店，太正常了。

但郭振通還是給他潑了盆冷水，不是不賺錢，而是還有更合適的品牌，那就是開深圳第一家漢庭4.0。彼時(shí)這個(gè)決策別說兒子有疑慮，就連身邊朋友也都勸，漢庭口碑是很好，可周邊都是中高端，開到這個(gè)位置能競(jìng)爭(zhēng)得過嗎？

郭振通也沒多爭(zhēng)辯，直接用經(jīng)營數(shù)據(jù)證明了自己的判斷沒錯(cuò)。

從1月開業(yè)至今，這家漢庭酒店（深圳會(huì)展中心福星地鐵站店）門市價(jià)日常在400到500元之間，淡季也基本滿房，綜合RevPAR穩(wěn)定在350元以上。算上還沒到來的暑期、十一等節(jié)假日旺季，全年RevPAR預(yù)估能到380~400元。這個(gè)成績已經(jīng)把周邊部分中端酒店打趴下了。

“他們以為我在冒險(xiǎn)，其實(shí)我在打一個(gè)很有把握的仗。”郭振通這樣說道。

01.在好地段用好物業(yè)做漢庭，這套打法他已驗(yàn)證多次

郭振通敢拍這個(gè)板，不是單純基于經(jīng)驗(yàn)主義。而是靠這套打法，他已經(jīng)贏了很多次。

他的酒店生意起步于滄州。1996年開第一家單體店，2011年加盟第一家漢庭。后來更是連開兩家標(biāo)志性門店——滄州第一家漢庭3.5和第一家3.51。

這兩家店的物業(yè)條件，跟深圳福田這家如出一轍：面積都超過7000平方米，客房110間以上，位置在當(dāng)?shù)財(cái)?shù)一數(shù)二。當(dāng)時(shí)合伙人的目標(biāo)是做國際中高端品牌，條件完全夠格。但郭振通堅(jiān)持選了漢庭，就要開最新版。

他的理由是，基于此前門店的合作，漢庭的裝修標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)體驗(yàn)足夠穩(wěn)定，能滿足住客最核心的需求；國民賽道第一品牌漢庭在消費(fèi)者心中有無可比擬的群眾基礎(chǔ)和品牌信任；如果開在更好條件的物業(yè)，空間足夠大，租金也合適，房價(jià)肯定能漲上去。

結(jié)果兩家店開業(yè)后，生意是周邊最好的，比起周邊的中端店價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力一點(diǎn)也不弱。

這兩家店跑通之后，郭振通的投資邏輯里多了一條公式：不管以后去哪個(gè)城市，只要看到位置好、條件佳、租金合適的好物業(yè)，優(yōu)先考慮漢庭。從滄州到珠海，從珠海到深圳，這套打法屢試不爽，甚至更成功。

“到了南方市場(chǎng)，比如珠海，旅游加商旅需求更旺盛，我一樣的邏輯開了家漢庭，不到一年就回本了。”郭振通說。

正是這家珠海漢庭店的回報(bào)率，讓他兒子也動(dòng)了心。因?yàn)槭欠上嚓P(guān)從業(yè)背景，兒子對(duì)做生意更嚴(yán)謹(jǐn)、更謹(jǐn)慎。酒店投資本身金額比較大，回本周期比較長，能不能在投資周期內(nèi)維持長期穩(wěn)健的回報(bào)，他心里其實(shí)是打鼓的。

真正打消兒子顧慮的，是帶他真正去了解漢庭4.0產(chǎn)品之后，不是過去印象里那種標(biāo)準(zhǔn)化的商務(wù)旅店，而是吊打部分中檔的設(shè)計(jì)風(fēng)格和產(chǎn)品。特別是4.0版本，顏值更高，成本卻更低，相當(dāng)于用9.9的價(jià)格買到了幾十塊的精品咖啡。

再加上華住那套成熟的全托管體系，店長管日常，服務(wù)體驗(yàn)穩(wěn)定有保障。投資人只需看大賬，用國民酒店的造價(jià)，賺中檔酒店的房價(jià)，這筆投資回報(bào)的賬怎么都算得過來。哪怕是新人，也完全能接得住。

在引兒子入行這件事上，郭振通秉承一個(gè)原則：不需要說太多，事兒教人，一教就會(huì)。他想給兒子更大的自由發(fā)揮空間，經(jīng)營管理上的決策權(quán)。

所以對(duì)這家店是完全放手模式，只在開業(yè)前三天來巡店考察，幫他把關(guān)原則性問題，日常管理和運(yùn)營，基本全權(quán)交給兒子。但他還是提了一個(gè)要求，就是要把門店綜合RevPAR做到380以上。

因?yàn)楣裢ㄒ呀?jīng)算過賬，只要不低于這個(gè)價(jià)格，兒子這家店十八到二十四個(gè)月就能收回本。目前看，達(dá)到這個(gè)目標(biāo)已經(jīng)是板上釘釘。

02.用國民的造價(jià)賣中檔的房價(jià)，漢庭4.0做對(duì)了什么？

當(dāng)初敢給兒子定這么高的目標(biāo)，是因?yàn)楣裢ㄐ睦镉械住Ｋ牡讱鈦碜詫?duì)當(dāng)前酒店市場(chǎng)的一個(gè)判斷：今天的消費(fèi)者，早就對(duì)所謂的品牌智商稅祛魅了。

一些號(hào)稱中高端的酒店，大堂裝修得再奢華、服務(wù)理念再超前，客人入住之后，房間里連個(gè)熱水澡都洗不痛快，隔音差到隔壁打電話你都能參與討論。這種店，哪怕掛的是星級(jí)招牌，消費(fèi)者住過一次就不會(huì)再來。

他們選擇酒店的標(biāo)準(zhǔn)只有一個(gè)：你的核心住宿體驗(yàn)?zāi)懿荒芷ヅ涞纳蟽r(jià)格。

漢庭4.0的做法，正是把資源精準(zhǔn)地壓在客人身體能感知到的地方，把給客戶的價(jià)值落到每一處，讓客人每一分錢都不白花，甚至比你期待的更好。

在郭振通看來，住客的核心需求無非三件事：房間干不干凈，能不能洗個(gè)好熱水澡，早餐有沒有合口味的東西。誰能把這三件事做好，誰就贏在了起跑線。

而這三點(diǎn)恰恰是漢庭這么多年做得最扎實(shí)的，已經(jīng)把體驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)拉到了賽道天花板，甚至翻出了花。

客人入住漢庭酒店客房，沒有刺眼的直射光源，沒有復(fù)雜的裝飾面，沒有為“好看”而堆砌的材料。但床墊是萬元級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，隔音做到嚴(yán)絲合縫，熱水系統(tǒng)保證水壓恒溫，智能馬桶圈直接標(biāo)配。躺在床上、走進(jìn)浴室時(shí)身體能感知到的東西，一樣沒省。

早餐也是同理。不做西式自助那種擺滿一桌但很多品類沒人碰的打法，而是以中式熱食為主，圈粉一眾“中國胃”，同時(shí)漢庭也是第一個(gè)把明檔引入早餐廳的國民品牌，讓這份煙火氣不僅能吃得到，更近在眼前。

有網(wǎng)友在小紅書分享，因?yàn)闈h庭早餐的這份溫暖，自己已經(jīng)把漢庭當(dāng)作是在陌生城市的“第二個(gè)家”。而在小紅書平臺(tái)上，有關(guān)漢庭早餐的討論也早已成了一個(gè)熱門話題。

因?yàn)樯钲谶@家漢庭4.0距離會(huì)展中心近，郭振通還給兒子提了更細(xì)致的建議：增加減脂餐關(guān)照女性客群，準(zhǔn)備方便打包的餐食給趕時(shí)間的客人。

而且依托華住生態(tài)體系的加持，漢庭4.0這版產(chǎn)品在整體入住體驗(yàn)的智慧化、便利度上更加絲滑，比如智慧洗烘、10秒自助入住、自助寄存。一般中檔酒店沒有考慮到的事情，漢庭4.0不僅有，而且操作使用十分方便。

客人不用再拎著臟衣服到處找洗衣房，深夜抵達(dá)也不用在前臺(tái)等，離開前想留時(shí)間溜達(dá)溜達(dá)，把行李一存就能輕裝出門。這些事說起來都不大，但住過酒店的人都懂，真正讓你在旅途中覺得被善待的，往往就是這些“小事”。

漢庭酒店主創(chuàng)設(shè)計(jì)師周光明先生講過這樣一句話：“美感不一定要用錢去堆砌。”

漢庭4.0這版產(chǎn)品的升級(jí)，就是在有限造價(jià)里要把體面還給普通人，且這體面不只體現(xiàn)在房間里，還給在了整個(gè)入住體驗(yàn)上。

就像郭振通總結(jié)的，一個(gè)好地段的好物業(yè)，賣一兩天高價(jià)不是本事，淡季來了、展會(huì)散了還能天天滿房，才是真功夫。這靠的就是客人的滿意度和復(fù)購率。住過一次覺得值，下次還來，來了還愿意給好評(píng)，這個(gè)循環(huán)一旦轉(zhuǎn)起來，生意自然就穩(wěn)了。

而他觀察這么多年，能把入住率、復(fù)購率、滿意度這個(gè)正向循環(huán)持續(xù)跑通的品牌，就是漢庭。它不需要跟中端拼誰品牌定位更高，它拼的是每一分體驗(yàn)都能讓客人感知，讓客人覺得錢花得值。這比什么檔次定位和營銷話術(shù)都管用。

如今兒子這家漢庭4.0，從2026年1月份開業(yè)到現(xiàn)在，平均入住率保持在90%以上，幾乎天天滿房。在這個(gè)底盤上讓價(jià)格跟著體驗(yàn)走，才是酒店生意健康的增長邏輯。

03.穿越周期的穩(wěn)定性，一門能傳給下一代的好生意

深圳這家漢庭4.0，可以看作郭振通的慣用打法，在南方一線城市核心區(qū)域的又一次成功測(cè)試，也是他投資版圖的一個(gè)新起點(diǎn)。

這個(gè)“新”，不僅是城市區(qū)位的突破，更代表著代際傳承的開始。他想交給兒子的，不是一家酒店，而是一種認(rèn)知、一份能力、一門能一直延續(xù)下去的好生意。

這也是他堅(jiān)持要讓兒子從漢庭產(chǎn)品開始投起的原因之一：撐得住當(dāng)下的價(jià)格，還能穿越周期，漢庭無疑是最穩(wěn)的投資選擇。

讓他欣慰的是，相比第一次喊他來深圳看物業(yè)時(shí)的生澀，兒子在第二家、第三家物業(yè)的遴選上已經(jīng)越來越上道——怎么判斷位置、怎么篩選硬件條件、怎么匹配品牌產(chǎn)品，已經(jīng)能說出個(gè)一二三。

“別的不敢說，現(xiàn)在看到好位置好物業(yè)，他至少會(huì)先問問，這是不是也適合做個(gè)漢庭4.0。羅湖、南山，甚至是廣州，還真讓他找到不少適合的好物業(yè)，今年目標(biāo)應(yīng)該至少還會(huì)再開3~4家店，深圳給兒子再開1~2家。”

而在華住大家庭里，像郭振通這樣，把酒店生意當(dāng)家族事業(yè)傳承下去的投資人非常多，他們有個(gè)共同稱呼叫“華二代”。

這背后是超越生意本身的信任，也是對(duì)品牌穩(wěn)定性最高級(jí)別的認(rèn)可。就像郭振通，這份信任不是一朝一夕建立的，而是15年相伴而行累積出來的，一半是給漢庭這樣20年持續(xù)創(chuàng)新穿越周期的好產(chǎn)品，另一半則是給品牌領(lǐng)路人，季琦。

用他的話說，當(dāng)年投漢庭，是因?yàn)槊制鸬煤茫菚r(shí)候市場(chǎng)沒什么好產(chǎn)品，而漢庭提出了睡好覺洗好澡上好網(wǎng)的深刻市場(chǎng)洞察，15年時(shí)間一晃而過，當(dāng)初那批老投資人們誰也沒敢想，這個(gè)品牌能做到如今世界第一的規(guī)模，單品牌門店已突破4500家。

于他們而言，投資漢庭，經(jīng)營漢庭已經(jīng)不僅僅是一門生意，更是一種情懷，多了一份要讓它一直輝煌下去的責(zé)任與使命。敢讓兒子也入場(chǎng)，也是希望下一代可以把握機(jī)會(huì)，別錯(cuò)過時(shí)代機(jī)遇下，同創(chuàng)一番事業(yè)的榮耀與成就。

投資市場(chǎng)最稀缺的不是高回報(bào)，而是可持續(xù)的確定性。漢庭給了他這份確定的安心，讓他看到這個(gè)品牌不論怎么迭代都沒有忘記初心。

如今他又把信任的接力棒交到兒子手里，兩代人攜手陪著這個(gè)品牌繼續(xù)走下去，走更遠(yuǎn)——這個(gè)選擇本身，就已經(jīng)說清了一切。