再說一遍！廣州的二手房，暫時別碰......

大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

廣州的二手房業主，最近有點瘋。

隨便舉幾個例子，你們看一下。

天河的保利心語花園，一套107㎡的房源，去年5月的最初掛牌價還是1047萬，前幾天獅子大開口，報價1830萬，漲了783萬。

海珠的光大花園，一套122㎡的房源，短短兩個月的時間，掛牌價從670萬漲到890萬，漲價220萬。

天河的不少網紅盤，業主開始強勢反價，有房源一夜之間猛漲100萬。

番禺的網紅盤萬科歐泊，中介告訴我，最近一個月，他們門店就成交了30多套。

很多原本誠心賣房的業主，看到成交這么火爆，也紛紛開始抬價，有業主簽合同之前，臨時反價30萬。

連去年哭得很慘的遠郊區，業主們也都膨脹起來了。

增城新塘的標桿盤東方名都，去年年末成交基本在1.8-2萬/㎡區間，而現在的掛牌價格普遍上漲到2.4-2.5萬/㎡，大有2021年行情大熱時的勢頭。

你問，漲多少？什么時候漲？

全看業主的心情。

當然了，還有一些是看欲望的。

科學城的二手盤萬科東薈城，年前還在喊特價出售，而現在，掛牌價接近4.4萬/㎡。

一路之隔的一手項目合生中央城，單價才3.3-3.8萬/㎡，一套96㎡的戶型，差價就接近100萬了。

牛奶廠板塊的二手，6字頭的房源已經消失了，全部重新站穩7字頭，更有不少靚貨以8萬+/㎡成交。

圖源：在灣區

而它附近的新盤珠江花城，價格依舊親民，5.1-6.5萬/㎡的單價，絕對是天河的價格洼地。

這些業主們之所以如此任性，除了梁靜茹給了勇氣外，市場的回暖也給了他們底氣。

我看到數據說，2月份，廣州市二手住宅整體網簽宗數9938宗，直逼1萬套，環比增長78.68%。

不止超過去年同比，更是碾壓去年3月巔峰時期的9160套。

再看網簽面積，更是沒得說，2月網簽面積96.22萬平方米，環比增長74.63%，同比增長140%，一舉創下2021年6月以來新高。

看著飄紅的數據，原先還在擔憂自己房子賣不出去的業主，一下子跟打了雞血似的：

此時不漲，更待何時？

如果說，廣州一手市場這波漲價，是理性的、平穩的，可預測的，不少開發商還在試探市場的接受程度，主要目的還是營造氣氛，加速成交。

二手市場漲價，則屬于毫無章法、毫無節奏地漲，稍微優質一點的房源，不少價格已經開始大幅上調，進入漫天要價的搶錢模式。

換句話說，一手市場現在依然處于谷底反彈的階段，而二手市場的底部可能早已經過去了。

這一輪漲價潮過后，廣州很多地方，又恢復了一二手房價倒掛的局面，一手不僅普遍比二手便宜，稅費還少，性價比要比二手更高。

舉個例子，黃埔區府板塊的二手房科城山莊，均價5.6萬/㎡，算算中介費等雜七雜八的費用，單價接近6萬/㎡，算是科學城二手天花板了。

而它附近的星樾山畔，單價3.6-4.2萬/㎡，最小的80㎡三房總價只要287萬左右，比科城山莊85㎡的兩房便宜170多萬。

這個時候買二手，不僅淘不了筍盤，還可能高位站崗。

話說回來，很多人選擇二手，大概是被過去一兩年的“交樓即維權”搞怕了。

很多人的心理是：二手房至少所見即所得，不怕有質量問題，不怕爆雷。

我覺得吧，這話只說對了一半。

1、很多二手房，戶型有明顯的硬傷，產品落后。

這幾年，廣州樓市的產品力進化速度非常快，以前在市區，70幾平基本都是兩房，家里人多根本不夠住。

但去年，荔灣的新盤保利和悅濱江，74㎡直接做到了三房兩衛。

它附近的二手小區元邦明月水岸，88㎡卻只有兩房一衛，戶型設計已經遠遠落后于保利和悅濱江。

等后期保利和悅濱江也進入二手市場，元邦明月水岸必然被打得毫無還手之力。

鳳崗的二手小區西福藍灣，70㎡兩房一衛，總價120萬，放在過去也算中規中矩。

但你再看隔壁的新盤中建鳳榕臺，67㎡做到3房1.5衛，總價才不到120萬。

不管是價格還是戶型，都很戳剛需的心窩窩。

你說，如果你是買家，你會怎么選？

2、別以為二手房就沒有問題和風險。

俗話說得好，賣家永遠都比買家精。

新房至少還有監管部門，有開發商兜底，而且很多信息都是透明的，可以在網上查到。

交樓前，你可以請驗房師驗房，開發商把所有問題整改完之后，你才會簽字入住。

但二手不一樣，像房子有沒有被抵押，質量有沒有問題等等，除了賣家，別人壓根一無所知。

再比如下水管道堵塞不順，門窗密封老化，隔音防水性能下降，油煙倒灌，電路老化等毛病，你要不住進去用上一段時間，根本發現不了。

等你發現了問題，你錢也交了，房也搬了，上哪找業主扯皮去？

3、新房的很多建筑規范，標準都要高于二手。

像保溫砂漿、鋼化玻璃、防水材料等等標準，都是近些年才制定的，就連混凝土的結構設計規范也是2010年才開始制定。

只要你買的是正規大開發商的房子，新房的建筑質量和居住體驗，一定要遠好于老舊的二手房。

4、新房的增值潛力，同樣比二手高。

現在，已經告別了是個房子都雞犬升天的時代。

未來，只有一些綜合能力強的房子會升值，這其中肯定不包括戶型落后、物業差的老房子。

老破小不能說大降吧，畢竟一線的居住價值還在，但肯定跑不贏大盤，而且未來和次新房的差距將會越拉越大，以后有沒有人接手都是個問題。

5年后，一個天上，一個地下。現在一時爽，未來哭斷腸！

就一句話，除非你是樓市老手，否則現在別碰廣州二手房！

現在跑去買二手，搞不好，你就是最大的冤大頭。

1、有能力買新房的，還是盡量買新房，不論是價格，還是戶型設計、建筑質量，一手都比二手更有優勢。

2、首選有實力的央企國企，比如保利、越秀、萬科、中海的房子，能選的很多，質量問題少，實在怕有坑，不知道怎么選的，可以找我免費咨詢。

3、如果一定要買二手，也要盡量選擇地鐵沿線、流通性比較強的次新房，遠離老破小。

最后給你看一組數據。

趁著樓市回暖，很多人開始趁機出逃了，最近廣州二手房掛牌量已經突破13萬套。

圖源：廣州PLUS

對二手業主來說，今年確實是優化資產的絕佳年份。

但別人在拋售垃圾房子，買入優質房子，你還傻乎乎跑去接盤，那你簡直就是活雷鋒啊……