【房案精講】商品房買賣合同糾紛勝訴案例：購房人延期付款，但開發商解除權逾期消滅，購房人終獲法院支持過戶

在商品房買賣合同糾紛中，因房款支付、產權過戶等問題引發的糾紛屢見不鮮。在今天和大家分享的這個案子中，盡管買受人存在逾期付款的違約行為，但法院最終判決出賣人協助辦理房屋產權過戶登記，并駁回了出賣人要求解除合同、返還房屋的全部反訴請求。

01案情概要

2009年，老張（化名）與某開發商簽訂了《商品房現房買賣合同》，約定購買位于北京市朝陽區的一套房屋，雖然口頭約定房款是80萬元，但合同上約定的總價款為1,532,718元，付款方式為簽約當日一次性付清。

開發商的老板王總（老張的朋友）解釋，之所以和口頭約定的不一樣，是因為真實房款比備案價格低太多，為了規避住建部門的監管，所以合同要和備案價保持一致。考慮到雙方多年的合作關系和朋友關系，老張就沒有再提出異議。合同簽訂后，老張支付了80萬元房款。開發商于簽約當日向老張交付了房屋，老張居住使用至今。

此后王總一直表示房子因為抵押、查封等原因辦不了房本，老張考慮到和王總的朋友關系，就沒有起訴。然而，十多年過去了，老張突然從鄰居處得知早就可以辦理房本了，于是去找王總。王總卻表示老張早就已經延期付款，要求老張趕快騰房。此時，房價已經漲了至少五六倍。憤怒之下，老張委托我們提起訴訟，要求開發商協助辦理案涉房屋的產權過戶登記。而開發商則提起反訴，主張解除雙方買賣合同，要求老張返還房屋并支付違約金。

02法院裁判觀點與法律分析

本案的核心爭議焦點在于：開發商是否仍享有合同解除權，以及買受人老張要求辦理過戶的請求應否得到支持。原審一審我們敗訴、原審二審我們逆風翻盤，撤銷了一審判決，發回重審。發回重審后，一審、二審法院均支持了我們的訴訟請求，駁回了開發商的全部反訴請求。其裁判邏輯與法律適用主要體現在以下幾個方面：

（一） 合同解除權因超過法定期限而消滅，出賣人無權再行主張解除

根據相關法律規定，合同解除權的行使時間有約定的從約定，沒有約定的從法定。而法定的期限是一年，如果按法定期限算，解除權人知道或者應當知道解除事由之日起一年內不行使，該權利消滅。

本案中，合同約定買受人應在簽約當日付清全款，逾期超過30日后，出賣人有權解除合同。老張未在2009年3月27日付清全款，至2009年4月27日，開發商已享有合同解除權。然而，在自此長達十余年的時間里，開發商并未行使該項解除權。

為了爭取法院采納我們的觀點（解除權早已消滅），我們從最初訴訟就提交了類案的相關判決，其中還包括朝陽法院作出的同類案件的判決。只是遺憾的是，最初一審的時候，法院并未支持。但是好在通過我們的努力，最終法院采納了我們的觀點，認為：

“在雙方沒有約定解除權行使期限且買受人未進行催告的情況下，出賣人的解除權應當在解除事由發生之日起一年內行使。開發商直至十多年后才通過反訴主張解除合同，早已超過法定的一年除斥期間，故其解除權已然消滅。”

（二） 長期占有使用形成的穩定狀態應受法律保護，合同目的仍可實現

依法成立的合同，受法律保護。合同關系的穩定關乎社會經濟秩序的平穩。本案中，老張自2009年接收房屋后，已實際占有、使用該房屋長達十余年，形成了穩定的居住和生活狀態。盡管購房款未全部付清（當年的口頭約定確實沒有證據），但老張已支付了大部分款項，并在訴訟中明確表示，若法院認定其需按合同約定價款支付，其愿意隨時支付剩余房款。這表明合同繼續履行的障礙并非不可克服，合同目的（即出賣人獲得價款、買受人取得房屋）仍然能夠實現。

反觀出賣人，在交付房屋后的十年間，并無證據證明其曾向老張主張過支付剩余房款或違約金，其自身亦存在怠于履行催促付款及協助辦證義務的情形。法院的判決體現了司法實踐傾向于維護已經長期穩定存在的物權占有使用關系，避免因合同解除導致居住權益被顛覆性破壞，這符合誠實信用原則和公平原則。

（三）當事人行使權利應當遵循誠信原則，不得濫用權利

權利的行使并非毫無限制。本案中，開發商在享有解除權后的十余年間未作主張，卻在購房人主動提起訴訟要求辦理過戶后，才提出反訴要求解除合同。其行為有違權利人應積極、及時行使權利的誠信要求。法院駁回其反訴請求，也是對權利濫用行為的一種否定評價，警示合同當事方應本著善意和誠信的態度履行合同、解決爭議。

03案件啟示與典型建議

本案是一起典型的因合同履行拖延多年導致權利狀態發生變化的房屋買賣糾紛，其判決結果對廣大購房者與開發商均有重要的啟示：

（一）對購房人而言

1.積極主張權利，固定證據：如遇開發商拖延辦理產權證，應通過書面函件、溝通記錄等方式持續催告，并保留好相關證據，以證明自身積極履行義務且對方存在違約。

2.了解解除權期限：知曉合同相對方（尤其是出賣人）的解除權受除斥期間的限制，超過該期限未行使則權利消滅。在對方以此相威脅時，可依法進行抗辯。

3.實際占有使用是重要事實：長期、和平、公開地占有使用房屋，是法院在權衡是否維持合同關系時的重要考量因素，有助于維護自身居住權益的穩定。

4.口說無憑：在簽約時，不論和開發商是如何協商的，只要沒有落到紙面上，后面開發商都可能不承認。對于關乎房款等核心合同內容部分，若和實際書面合同有出入，一定要簽署補充協議。

（二）對開發商而言

1.及時行使權利，管理法律風險：在買受人出現根本違約行為時，應在法定期限內及時、明確地行使合同解除權，發送書面解除通知或提起訴訟，避免因怠于行使而導致權利消滅。

2.規范合同履行管理：對于買受人的逾期付款等違約行為，應建立規范的催告和糾紛處理機制，避免長期擱置爭議，導致法律關系處于不確定狀態。

3.誠信履行附隨義務：協助買受人辦理房屋所有權轉移登記是出賣人的主要合同義務之一，無正當理由不得拒絕履行。以買受人未付清尾款作為永久抗辯理由，在買受人愿意支付且解除權已消滅的情況下，難以獲得法院支持。

本案的勝訴，不僅維護了當事人老張的合法權益，保障了其安居樂業，也生動詮釋了法律關于合同解除權行使期限的強制性規定，以及司法維護交易穩定、保障民生權益的價值取向。面對復雜的房屋買賣合同糾紛，專業的法律分析、精準的訴訟策略和豐富的實務經驗至關重要。

如果您在房屋買賣、合同履行、產權過戶等方面遇到類似法律困境，或對自身權利義務存在疑慮，建議及時咨詢專業房產律師。