8天豪擲130億元！中海新城“掃貨”京城，朝陽廣渠路地塊成交樓面價(jià)超8萬元／平

本報(bào)記者 李凱旋 北京報(bào)道

這是一場(chǎng)非常“精彩”的土拍。8月4日下午，中國金茂、建發(fā)集團(tuán)、中海新城、招商蛇口、保利發(fā)展、金隅和懋源聯(lián)合體6家競(jìng)買人同坐一桌，競(jìng)拍今年北京的“明星地塊”廣渠路地塊。在經(jīng)過185輪線下舉牌之后，中海新城以83.99億元的價(jià)格競(jìng)得廣渠路地塊，地塊溢價(jià)率達(dá)到19.13%，成交樓面價(jià)為8.14萬元/平米。

值得關(guān)注的是，就在7月28日，中海新城剛剛與招商蛇口、越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展等房企同臺(tái)競(jìng)技，爭(zhēng)奪酒仙橋地塊。在鏖戰(zhàn)248輪之后，中海新城以46.81億元的價(jià)格拿下酒仙橋地塊，成交樓面價(jià)為8.11萬元/平米。

“巨無霸”地塊入市

在當(dāng)下房企普遍錢袋子不鼓的情況下，廣渠路地塊可謂是一個(gè)“巨無霸”地塊，起拍價(jià)的設(shè)置就可以讓一眾房企望而卻步。《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，廣渠路地塊位于朝陽區(qū)南磨房鄉(xiāng)，地塊的起始總價(jià)為70.5億元，起始樓面價(jià)達(dá)到6.83萬元/平米，建設(shè)用地約3.68萬平米，規(guī)劃建筑規(guī)模約10.32萬平米，容積率為2.8。

廣渠路地塊地處東四環(huán)內(nèi)側(cè)，距離CBD、國貿(mào)等核心商務(wù)區(qū)較近。地塊附近有7號(hào)線大郊亭地鐵站以及在建的28號(hào)線，交通優(yōu)勢(shì)較為明顯。不過，廣渠路地塊毗鄰兩條城市主干道，出讓文件明確要求開發(fā)商必須采取額外隔音措施。

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“自2012年以來，南磨房鄉(xiāng)板塊新房累計(jì)供應(yīng)規(guī)模較小，區(qū)域新增住宅稀缺。而廣渠路地塊則屬于近年來東三環(huán)核心區(qū)域少有的住宅供應(yīng)地塊，地塊周邊有珠江帝景、廣渠金茂府等高端社區(qū)，區(qū)域居住需求較為成熟。”

在張凱看來，廣渠路地塊具備核心城區(qū)改善項(xiàng)目基礎(chǔ)。商業(yè)方面，地塊周邊有合生匯、芳圓里ID Mall等成熟商業(yè)資源，能夠滿足改善家庭消費(fèi)需求。醫(yī)療方面，地塊周邊有垂楊柳醫(yī)院等醫(yī)療資源。

中海新城再下一子

《華夏時(shí)報(bào)》記者看到，競(jìng)拍開始時(shí)，中海新城、保利發(fā)展以及招商蛇口舉牌較為頻繁。后期，保利發(fā)展基本退出舉牌，中海新城和招商蛇口兩家企業(yè)開始爭(zhēng)奪地塊。在經(jīng)過185輪線下舉牌之后，中海新城以83.99億元的價(jià)格將廣渠路地塊納入囊中，地塊溢價(jià)率達(dá)到19.13%，樓面價(jià)為8.14萬元/平米。

值得關(guān)注的是，7月28日，中海新城剛剛以46.81億元的價(jià)格拿下了朝陽區(qū)酒仙橋地塊。對(duì)比來看，酒仙橋地塊的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，線下舉牌超過200輪。最終，酒仙橋地塊的溢價(jià)率達(dá)到25.84%，樓面價(jià)達(dá)到8.11萬元/平米。也就是說，短短8天的時(shí)間，中海新城已經(jīng)在北京花費(fèi)了約130億元拿地補(bǔ)倉。

實(shí)際上，中海新城成為買家有些出乎業(yè)內(nèi)的預(yù)料。以酒仙橋地塊為例，中海新城本就在地塊周邊開發(fā)了項(xiàng)目，再度拿地不僅能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，還可以夯實(shí)自身在同一板塊的實(shí)力。因此，在廣渠路地塊周邊開發(fā)了代表產(chǎn)品廣渠金茂府的中國金茂被看作是最有力的競(jìng)爭(zhēng)者。

廣渠路也可以說是“金茂府”系列的發(fā)家地。2009年，中國金茂以40.6億元、約14494元/平米的樓面價(jià)將地塊納入囊中，該地塊是當(dāng)年的“地王”。隨后，廣渠路金茂府入市，其也是中國金茂的第一座“金茂府”產(chǎn)品。

未來售價(jià)幾何？

“南磨房板塊的新房很少。廣渠金茂府目前基本上沒有在售的二手房，我們預(yù)計(jì)如果有二手房掛牌，價(jià)格應(yīng)該要超過10萬元/平米。板塊最近有一個(gè)新房項(xiàng)目開盤，懋源·騴橒臺(tái)項(xiàng)目在售，但是項(xiàng)目體量不大，主打四居室、五居室的改善戶型，總起步價(jià)就在1300萬元左右。”8月4日下午，朝陽區(qū)的一位置業(yè)顧問對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

“廣渠路地塊未來的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于南磨房核心區(qū)供應(yīng)稀缺、CBD通勤優(yōu)勢(shì)以及長(zhǎng)期積累的改善需求。短板在于地塊的容積率較高，低密屬性不足，對(duì)產(chǎn)品打造能力要求更高。”張凱對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說。

在張凱看來，南磨房板塊不同于外圍區(qū)域，核心矛盾并非庫存壓力，而是優(yōu)質(zhì)住宅供應(yīng)不足。近年來，區(qū)域內(nèi)大量存量住宅進(jìn)入改善置換階段，而新增高品質(zhì)住宅供應(yīng)有限，積累了較多改善需求。

張凱分析表示，未來廣渠路項(xiàng)目銷售表現(xiàn)主要取決于產(chǎn)品定位和市場(chǎng)周期。若能夠針對(duì)區(qū)域改善客群打造高品質(zhì)住宅，項(xiàng)目有望承接廣渠路沿線多年積累的置換需求，成為朝陽核心區(qū)改善型項(xiàng)目代表。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>