重大調整！土地調規潮，正在重塑蘭州樓市格局！

土地調規，已經不稀奇了。

從去年開始，蘭州出現了不少調整規劃后再出讓的地塊，這已經成為蘭州土地市場的一個顯著特征。

土地性質轉換、降低容積率、調整商業配比等，都不再是新鮮事。

這兩年蘭州開發最火熱的兩個區域，安寧中央商務區和城關雁灘便是土地修規最頻繁的典型區域。

其實不止蘭州，放眼全國各大城市，土地調規潮此起彼伏，甚至和有些城市相比，蘭州修規都算不上頻繁，規模也不算大。

原因其實很簡單，如今我國城鎮化已從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。

過去那種不斷向外圍擴張，以土地換增長的發展模式，正在被更加精細化的空間治理所取代。

這一背景下，盤活存量土地已經是優化國土空間配置、提高土地資源利用效率、優化房地產市場供求關系的重要抓手。

而土地調規，正是眼下盤活存量最高效、最直接的手段。

通過調整用地性質、功能配比、容積率等核心指標，使存量地塊更符合當下市場的需求和城市功能定位。

蘭州的土地市場，這一特征就尤為明顯。

自去年開始，蘭州主城成交的住宅用地，絕大多數都經歷過修規，眼下比較火熱的新規產品也基本是在修規后的土地上誕生的。

而且，結合蘭州樓市、土地市場的現狀，土地調規再出讓的趨勢還會一直持續下去，調規地塊將成為市場的主流。

就拿今年來說，蘭州七里河西站南北廣場/小西湖、安寧商務區、城關雁灘等多個片區都經歷了修規。

尤其是七里河，發力超猛，多個區域進行了大手筆且密集的修規。

今年3月，蘭州西站北廣場進行修規，在環球港對面，新增了兩塊合約43.8畝的住宅用地。

具體位置在蘭石西街以東、西津西路以南、蘭州蓬管所小區以西、蘭州西站以北。

地塊的指標很優越，容積率在1.5-1.8之間，蘭州目前項目能做到如此低密的少之又少。

且這兩宗塊地屬于地鐵與高鐵的雙軌交匯之地，蘭州西站和地鐵1號線均在步行范圍內，通勤效率直接拉滿。

配套也是非常完善，蘭州中心、蘭州老街、甘肅嘉威中學(西北師大附中蘭石分校)、火星街小學等資源近在咫尺。

如此稀缺的地塊，自然少不了關注，據悉，已經有頭部房企正在接洽了。

接著在今年6月，蘭州西站南廣場進行修規，功能布局主要以交通樞紐、商務金融和品質生活為主。

這次修規包含南廣場的整體范圍，和2024年11月公示的規劃維護方案相比：

主要是明確了5宗住宅用地，還有將南廣場西側的部分商業用地調整為住宅用地，同時，商業用地和公園綠地的分布和規模也有所調整。

整體來看，住宅用地的占比增加，相對應的商業用地的占比減少。

這次修規的重點就是總面積約586.5畝的蘭州機車廠的部分用地。

總共涉及8種用地類型，其中，除了建成區，待建二類城鎮住宅用地為6塊共計338.55畝。

蘭州西站南北廣場地塊 制圖@指蘭針

地塊的容積率在2.6-3.5之間，建筑密度≤20%、綠地率≥35%、建筑限高80米。

位置主要集中在中海鉑悅公館以東、建西西路以南、武威路以西、民樂路以北，其中包含中海鉑悅世家、蘭州市殘疾人托養就業康復中心等建成區，其余為新增的住宅用地。

修規已完成，而且地塊均已在推介，這也意味著接下來，南廣場將優先啟動這些地塊的開發。

5月11日，七里河小西湖片區也進行了用地單元層面的詳細規劃公示，片區主要以綜合服務和居住生活為主。

此次修規的重點就是新增了一宗面積約29.7畝的城鎮住宅用地，現狀為公交場站。

七里河小西湖地塊 制圖@指蘭針

指標很優越，容積率≤2.4、建筑密度≤20%、綠地率≥35%、建筑限高80米。

位置就在七里河小學以東、蘭州公交集團有限公司以南、鹼溝沿小學以西、建工中街以北范圍。

交通非常便利，蘭州地鐵1號線、小西湖大橋、西津西路、建工中街等城市大動脈、主次干道交錯。

還有蘭州西站、汽車西站兩大交通樞紐的輻射帶動，出行通達性極佳。

周邊的教育資源也非常豐富，蘭州八十一中、七里河小學、鹼溝沿小學、蘭州市第十二中學、蘭州西北中學等學校環伺。

同時片區內還有七里河體育場、小西湖公園、940醫院、甘肅省腫瘤醫院、西站商圈等一大批優質城市資源，含金量不言而喻。

該地塊已經在今年5月份進行了收儲，如今靜待掛牌出讓。

接著再來看一下安寧，從去年開始，安寧的土地市場就一直很熱鬧，多宗土地掛牌出讓，在出讓的地塊中也有不少經歷了調規。

調規潮一直持續到了今年，7月蘭州安寧CBD再次修規，這次修規的重點，主要是新增一宗城鎮住宅用地。

這塊地就在世紀大道以東、安寧區人民法院以西、中海凱旋門以南、富強路以北，總面積有9.9畝。

安寧CBD地塊 制圖@指蘭針

這塊地規模雖小，但區位優勢顯著，而且根據這次規劃，地塊東側的閑置土地，也被規劃為中小學用地，后續或將新建或改擴建教育配套，進一步豐富教育資源。

目前，這塊土地正處于推介的階段，相信要不了多久就會上架待拍。

除了以上這些今年新調規的地塊，還有兩宗地塊是2025年已經完成調規正處于推介階段但還沒有公開出讓的。

兩宗都是河景地塊，質素都很優越。

一宗是萊茵小鎮東側、位處北面灘的河景地塊，總占地面積有76.95畝，地塊周邊商業、教育、交通等配套已成熟。

北面灘地塊 制圖@指蘭針

另一宗是北濱河西路北側地塊，即七里河安寧污水處理廠原廠址的部分用地，共分為南北兩塊，總計約168.45畝。

七里河安寧污水處理廠原廠址地塊 制圖@指蘭針

整體看下來，蘭州這些已完成調規的地塊，有幾個共同的特征。

首先這些地塊都是在主城的核心區域，且有獨一無二的城市資源加持，要么河景，要么軌交，要么相對優質的學校等。

除了七里河安寧污水處理廠原廠址地塊外，其余的地塊都主打小而精，百畝以上的大地塊很少。

地塊的指標也非常優越，容積率和建筑密度更低，為打造高品質的低密社區預留了充足的空間。

而且，從去年蘭州的土拍情況來看，這些核心區域的優質地塊已然成為房企爭奪的焦點。

好地塊歷經多輪競價、溢價成交的情況也不在少數，部分優質地塊更是刷新土拍熱度記錄。

今年，蘭州樓市新規進行了一次補充，為打造五代宅提供了政策支持，但目前還沒有新的地塊上架。

在這個背景下，這些完成調規的地塊，無疑依然會成為下一階段土地供應的主角。

憑借優越的區位條件與指標，這些地塊也將成為蘭州住宅產品迭代升級的主要承載地，支撐新房市場。

當然，當這些經過調規的地塊紛紛涌入，對于市場肯定也是影響巨大。

最直接的，就是城市供地的策略將不斷優化。

過去蘭州的不少地塊位處郊區、配套不完善、容積率高，居住的舒適度不足。

而調規的地塊，通過用地性質的轉換、放寬容積率等方式，能更符合市場的需求。

這也為開發商打造“好房子”釋放了空間，繼續優化住宅產品的供給結構，增加位置更優、配套完善的高品質住宅供應。

從而提高住房質量，滿足改善群體的需求。

除此之外，這對于開發商也是一種激勵。

土地調規，釋放了主城一部分原本稀缺的優質宅地，給房企創造了新的拿地機會。

要知道，在2023-2024年這個階段，蘭州主城土地供應不多，而且地塊基本屬于非核心地段、非優質地塊，房企基本都不會輕易去接觸。

這也導致城關大沙坪、七里河彭家坪、安寧長新北路掛出的幾塊地，基本都經歷了流拍。

直到2025年供地焦點重回核心區，才改變了這種局面。

現在非核心區域和優質地塊，房企壓根不感冒。只有拿出壓箱底的好地塊，才能讓更多的房企參與開發，提升市場活躍度。

事實已經證明，這些調規地塊項目開發入市后的表現也是非常不錯的，這也進一步提高了房企的拿地信心。

在這些優質地塊的加持下，開發商便更有底氣去打磨符合新規要求的高品質產品，引導改善市場持續升級。

有了這樣的良性循環，再加上政策的支持，會進一步助推蘭州土地調規大潮的來襲。

今年3月，自然資源部發布的38號文進一步強調，要建立健全建設用地“增存掛鉤”機制，并明確新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發。

這意味著，未來房地產開發用地將更多依賴于存量資源的盤活。

而土地調規，正是銜接存量盤活與土地供應的關鍵樞紐。

未來，土地調規入市將不再是新鮮事，它會盤活存量土地，減少對新增建設用地的依賴，推動土地資源的高效利用和城市可持續的發展。

而這也是城市發展、房地產發展，共同選擇的結果。

作者=指蘭針·曉曉

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