84億元落定廣渠！中海新城十日內130億元兩奪朝陽地塊

距此不到十天，中海新城在朝陽核心區砸下約130億元土地款，把酒仙橋與廣渠路兩宗高價地一并收進表內。

中房報記者 彭紅俠 | 北京報道

斷供十余年，北京朝陽廣渠路迎來新地王。

8月4日，北京市朝陽區南磨房鄉廣渠路城中村改造項目0409-10地塊正式進入現場競價環節。該地塊起拍總價高達70.5億元，起始樓面價超6.8萬元/平方米，雙雙刷新年度住宅用地紀錄。

報名參拍的企業，幾乎囊括了當下北京樓市最活躍的幾支力量。中國金茂、建發房產、中海新城、招商蛇口、保利發展，以及金隅地產與懋源地產的聯合體，六大房企在北京東四環，打響了一場時隔十余年的地王爭奪戰。

競拍前夕，地塊已有4手提前報價，總價攀升至70.713億元。現場競價時，六家房企激烈交鋒，185輪競價下，最終中海新城以83.99億元總價搶下該地塊，溢價率19.1%，成交樓面價8.14萬元/平方米。

這是中海新城近期二度重金落子朝陽核心區。7月28日，中海新城剛以46.814億元、溢價25.84%，摘下朝陽酒仙橋0013-1地塊，成交樓面價約8.11萬元/平方米。距此不到十天，中海新城在朝陽核心區砸下約130億元土地款，把酒仙橋與廣渠路兩宗高價地一并收進表內。

01 斷供十年供需錯配

廣渠路地塊之所以未拍先火，根本原因在于它的稀缺性。

過去十年，從東三環至東四環的廣渠路沿線幾乎再沒有出現過新增住宅用地，而區域內存量豪宅如廣渠金茂府、珠江帝景早已成為北京高端市場的經典案例，二手房單價每平方米已突破9萬元。

如今，一塊占地3.68萬平方米、規劃建筑面積10.32萬平方米的純住宅用地橫空出世，立刻激活了片區長達十年的置換需求。

從地理和交通條件來看，廣渠路地塊配置拉滿，出門即是地鐵7號線與在建28號線（CBD線）換乘站大郊亭站，合生匯這個日均客流超15萬人次的超級商業綜合體就在路對面，配合芳圓里IDMALL，形成了一個城市級的消費引力圈。周邊還分布有北京市第一中西醫結合醫院、百子灣公園等生活配套，城市資源密度幾乎無可挑剔。

地塊本身東西長達326米，南北寬108米，地形規整且限高80米，有利于排布大面寬戶型和高窗墻比產品，幾乎是為新一代改善豪宅量身定做的地塊。

據悉，廣渠路地塊是朝陽區廣渠路城中村改造項目的重要組成部分，整個規劃范圍涵蓋商業服務業用地、住宅用地、公園綠地等多種業態，區域整體城市界面正在通過規劃獲得系統提升。

對于東四環沿線而言，多年未有成規模純住宅地塊入市，供應斷層的長期積累，讓這宗地塊從掛牌起便自帶定價權光環。從某種意義上說，廣渠路地塊的成功，不在于它到底能賣多貴，而在于它誕生在十年來唯一填補真空的窗口。

02 光環下的隱憂

但與璀璨地段相伴的，是出讓文件里公示的幾大開發難題，最突出的是真實容積率的隱性攀升。

出讓文件顯示，地塊規劃容積率2.8，但需要扣除西側15米寬的街坊路和北側因臨近地鐵28號線的退線面積，這使得實際可建設用地大幅縮水，真實容積率被推高至3.4。在南北寬度本就只有108米的情況下，樓間距和中央景觀的打造將受到嚴重擠壓。

東西兩側分別臨廣渠快速路和西大望路，交通噪聲是顯性減分項，出讓條件里已經寫明需采取被動隔聲措施，開發商大概率會用抬高首層、加厚系統窗、做退界綠化帶的方式對沖。

噪音和地鐵震動是貫穿項目全周期的顯性減分項。地塊東側緊貼東四環，北側沿廣渠路，兩條主干道的交通噪音，以及地鐵7號線和在建28號線運行的持續低頻震動，使得臨路和低樓層房源的聲環境極難達標。

對于這一點，出讓文件明確，開發商必須采取被動防護措施，并且售房時須如實告知購房者。這意味著未來項目在隔音減振上的投入將顯著增加，且東側房源可能長期處于關窗遮音的狀態，對居住體驗構成一定影響。

另一道暗礁是與地鐵28號線的一體化同步施工。出讓條件要求項目配建約2000平方米的地下商業及連通通道，且該部分須與地鐵工程協同推進。基坑支護、施工組織、方案審批都得跟著地鐵節奏走，開發周期將受一定影響。

此外，2000平方米地下商業不得分割出售，只能整體轉讓并須經朝陽區政府批準。在當前商業空置率居高不下的當下，整體出售或將進一步影響項目利潤。

03 豪宅紅海突圍

按8.14萬元/平方米的成交樓面價倒推，加上建安、精裝、財務成本和稅費，這個項目未來銷售均價將在12萬元/平方米起步。

周邊二手房提供了參照系。廣渠金茂府目前掛牌均價在11.17萬~13萬元，珠江帝景在8.5萬~9萬元，能建東譽府去年取證均價10.6萬元已基本去化完畢。未來只要產品做到140平方米以上的平層，把園林和科技系統做扎實，價格站上12萬元/平方米并不突兀，真正的考驗是流速。

當前，朝陽區正陷入一場前所未有的高端改善項目混戰。從東四環到東北五環，已有朝陽公園融創壹號院、酒仙橋萬吉玖序、黃杉木店璞樾和紫京宸園等一批項目在售；即將入市的還有太陽宮宸園139、CBD首開呼家樓項目和懋源騴橒臺，再加上隨后要拍的酒仙橋新地塊、化石營、甜水園、永安里、將臺等地塊，短短兩年內，區域高端改善產品的供應量可能超過7000套。

客群就那么多，產品力成了唯一的護城河。而廣渠路地塊受限于實際容積率和外部噪音，想要在產品上實現對競品的碾壓，并非易事。

以即將開盤的懋源騴橒臺為例，市場傳聞其南排樓棟定價可能下探到10萬元/平方米以下，這對于成交樓面價8.14萬元/平方米的廣渠路地塊而言，是極為棘手的參照。廣渠路地塊售價或將高于懋源騴橒臺，但溢價空間恐怕非常有限，而成本卻因為地鐵退線、配建商業和額外隔音投入而高出不少。

地塊所在的區域雖然積累了可觀的置換需求，但老牌豪宅如廣渠金茂府當年的神話，建立在十年前CBD東擴和四環尚未飽和的窗口期。如今市場環境早已改變，高端買家變得空前理性，對產品力、服務和綜合居住品質的挑剔程度，已經遠非當年可比。

廣渠路地塊要想走出高流速，不僅需要開發商具備極強的方案優化能力和施工組織能力，更需要在產品定位和定價策略上展現出足夠的誠意和智慧。斷供十年的紅利或許能讓它在初期吸引足夠目光，但要在朝陽豪宅紅海突圍，還得靠硬核的產品力和成本控制功夫。