好夸張！深圳樓齡20年+的老房子，搶瘋了！

來源：深圳淘房志

你敢相信嗎？

今年上半年，深圳二手房市場每賣出100套房子，有44套房子的年紀(jì)已經(jīng)超過“20歲”！

大家不去打新，不去淘次新房，偏偏去搶“老破舊”！

“老房子”市場真是徹底火了！

曾經(jīng)被市場嫌棄的“老破舊”、樓齡超過20年的“老輩子”，居然成為了市場主力成交！

淘房君找到一位在鏈家工作10年的資深中介W先生，跟他探討了一下這個看似“反常”現(xiàn)象，其給出了一個很明確的觀點(diǎn)：

“價格跌透、租售比變高，老破小就從‘雞肋’甚至‘垃圾資產(chǎn)’，變成穩(wěn)定的‘現(xiàn)金流資產(chǎn)’。”

此外，他還給淘房君提供了一個數(shù)據(jù)：

今年上半年，樓齡20-30年的房源成交占比達(dá)33.2%，同比擴(kuò)大3.4個百分點(diǎn)；

樓齡超30年的房源成交占比10.8%，同比擴(kuò)大2.4個百分點(diǎn)。

兩者相加，合計44%。

300萬以下的房子，成交占比達(dá)到28.6%，是近三年最高。

此外，W先生還表示，過去買這類房產(chǎn)是博房價上漲，現(xiàn)在買是算現(xiàn)金流的賬。

淘房君了解到，目前，不少老小區(qū)的泡沫已完全出清，甚至部分房源價格已回落至2015年前后的水平。

被狠狠砸盤后，“老破舊”市場居然煥發(fā)出了新的生機(jī)......

投資客買“老破舊”的邏輯徹底變了

老房子的“賬”要重新算

鏈家中介W先生告訴淘房君：現(xiàn)在買老破舊的投資客，就是看重其金回報。

過去，投資客買“老破舊”，最喜歡問：以后能漲多少？

現(xiàn)在，他們的問題變成了：每個月能收多少租？

他的一位深圳本地客戶更是直言：“這老破舊壓根不能賺大錢，它充當(dāng)?shù)氖且粋€相對穩(wěn)健的理財‘工具’，長期持有獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流，能給自己的養(yǎng)老做兜底。”

該客戶在去年下半年，花108萬買入了羅湖春風(fēng)路的長豐苑一套建面39平的一房；

買了之后，室內(nèi)花了2、3萬稍微裝修改造了一下，便順利租出去了，月租3500/月；

折算下來，年收益率約3.8%。

對比來看一下其他定期理財收益：五年期銀行定存平均利率僅1.55%，十年期國債收益率約1.76%。

該客戶買入老破小的租金收益，是銀行存款的2倍多。

當(dāng)淘房君問W先生，這個小區(qū)樓齡已經(jīng)超過25年，未來隨著樓體持續(xù)老化，還能不能繼續(xù)租到這個金額？

其給出了肯定的答案，原因就是這里距離9號線向西村站就300米，樓下有華潤萬家超市，生活便利，租賃需求非常旺盛。

“即使未來租不了3500，降價到3000，絕對放出來不到一周就能有租客上門，收益也比放銀行里強(qiáng)不少。”

W先生透露，之前房價一路瘋漲時，投資客的心理是想要搏更大的收益、甚至搏舊改“一夜暴富”的預(yù)期；

現(xiàn)在，市場經(jīng)歷了震蕩調(diào)整，有些老破舊可能再也無法回到前期的房價高點(diǎn)，他們壓根就指望不上通過房價大漲獲取收益；

但是，只要地段、資源不錯的，就有長線持有賺穩(wěn)定租金的價值。

還有誰在瘋狂買入“老房子”？

剛需家庭：曾經(jīng)瞧不上，現(xiàn)在香餑餑

此外，淘房君還請教了一位在某中介平臺做數(shù)據(jù)研究的工作人員，她告訴淘房君，買老房子的主力軍就是兩類人：

除了有閑錢的投資客，就剩下預(yù)算很有限的剛需家庭。

剛需家庭普遍認(rèn)為現(xiàn)在上車時機(jī)很好，首付15%、貸款利率歷史最低，低首付+低利率+低總價，讓他們終于夠得著深圳的上車門檻。

今年上半年，寶安桃源居賣了184套，羅湖漁民村賣了183套，兩個都是20多年樓齡的老小區(qū)，霸占了全市二手房成交榜的前兩名，就是最有力的例證。

這其中，剛需客中的年輕人，買房心態(tài)相較于房價飆升的時期，發(fā)生了極其巨大的轉(zhuǎn)變。

正巧，淘房君曾多次去桃源居現(xiàn)場實(shí)地調(diào)查過其市場行情，跟那里的中介特別熟悉，近期也從貝殼找房中介Z女士那里，得到了一些最新情況。

Z女士透露，今年，來桃源居看房的年輕人，明顯變多了，對桃源居這個大社區(qū)的態(tài)度堪稱180°大轉(zhuǎn)變。

“我記得2021年那時候，有少部分年輕人來看桃源居，挑刺得厲害，覺得這里舊舊的，說同樣的預(yù)算還不如去打新，畢竟打新一個網(wǎng)紅盤、買到就是賺到；

從去年開始，來看的年輕人，反而覺得這里社區(qū)氛圍蠻好的，有地鐵、下樓就能買菜買生活用品，孩子上學(xué)方便，老人下樓也有活動空間可以打打牌、聊聊天。”

當(dāng)問到Z女士，這些年輕購房者態(tài)度轉(zhuǎn)變的原因，她毫不猶豫給出答案：

價格“腰斬”、“就是房價這一大跌，把成交量又盤活了。”

淘房君也查詢到，桃源居的成交量從2021年開始，價格雖然從7萬+/平一路回落到5字頭，但一直維持在100-150套上下；

直到2024年-2025年，桃源居頻繁出現(xiàn)單價4萬一平的房源，甚至3萬一平的超級筍盤，比起高峰期跌幅超過40%，成交量一下子回到了330套+。

此外，福田、南山、羅湖等“關(guān)內(nèi)”區(qū)域，老房子已是成交主力，成交占比能達(dá)到四到六成，核心原因也是跌出了性價比。

有網(wǎng)友表示：“買得起、通勤快、能上學(xué)”，比所謂的規(guī)劃概念值錢多了。

其也分享了自己的買房經(jīng)歷：

2022年，她帶著600萬預(yù)算去南山看一個“90后”小區(qū)--文竹園，覺得小區(qū)外立面舊、還要爬樓梯，便沒有買中介推薦的一套兩房；

期間一直密切關(guān)注蛇口老房子的動態(tài)；

直到前段時間，中介聯(lián)系她說，現(xiàn)在有一套兩房筍盤，總價400萬有機(jī)會拿下，其正準(zhǔn)備下手。

“400萬買蛇口兩房，又安靜、周邊綠化又好，還是育才二中對口小區(qū)，沒什么可挑的了。”

看，老房子貴的時候，購房者眼睛里全盯著缺點(diǎn)，便宜下來之后，老房子的優(yōu)點(diǎn)都凸顯出來了。

當(dāng)然，不是所有得老房子都能打“翻身仗”！

需要給大家提個醒，其實(shí)，在老房子這個板塊內(nèi)部也存在明顯分化。

雖然大家價格基本上都跌回到了10年前，但是真正有價值的老房子，還是在居住氛圍相對成熟的板塊。

投資首選福田、羅湖、南山區(qū)中，那些離地鐵、學(xué)校、醫(yī)院、商圈都近的老房子，交通便利、生活配套完整，有持續(xù)的、旺盛的租賃需求，能夠確保穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益。

居住的話，可以根據(jù)自己工作地點(diǎn)，去各個片區(qū)淘生活氛圍濃厚的大社區(qū)，這樣的大社區(qū)一般資源配套齊全、人氣旺，生活便利性高。