二手房連續(xù)4個月破3000套，東莞最新樓市數(shù)據(jù)！

東莞7月的樓市數(shù)據(jù)出來了！

新房網簽784套，創(chuàng)下2008年以來同期新低；二手房穩(wěn)穩(wěn)當當網簽了3412套，連續(xù)4個月站在3000套以上。

一冷一熱，市場到底算好還是不好？

結論是：東莞樓市內核已經徹底換了，正式從“新房主導”到“存量房主導”的時代切換。

01

底層邏輯變了，二手房連續(xù)4個月3000套

先看二手房具體表現(xiàn)。

7月，東莞二手房成交量3412套，放在全年來看不算最高，但含金量在于“穩(wěn)”。

從4月到7月，東莞二手房月成交分別是3567套、3410套、3335套、3412套，連續(xù)4個月超3000套。

全國月環(huán)比排名方面，7月東莞二手房網簽量在重點城市中高居第二，僅次于佛山的5513套。

而撐起了二手房熱度的三個原因：

第一，即買即住。二手房雖然舊點，但所見即所得，過戶就能拿鑰匙，省心是實打實的優(yōu)勢。

第二，價格跌到位了。雖然東莞的二手房均價還沒徹底穩(wěn)住，但一些片區(qū)，一些樓盤的筍盤價格，已經高于去年年底，不少板塊價格已經跌無可跌，雖然價格還有議價空間，但只能小磨，不能拿大刀砍了。

第三，置換鏈條真正轉起來了。現(xiàn)在二手房最活躍的是“賣一買一”的改善客。

另外，7月東莞二手房實時成交合計3354套，雖然比網簽的3412套略低一點，但依然穩(wěn)穩(wěn)站在3000套以上。

實時成交，即買房人繳納的定金鎖定房源量，比網簽要早，可視為網簽量的領先指標。

換言之，8月東莞二手房網簽大概率也能維持在3000套以上，連續(xù)5個月站穩(wěn)。

02

新房不是沒人想買，是實在沒什么可買

再看7月的新房。

網簽784套，環(huán)比跌了55%，同比也少了26%，創(chuàng)下2008年以來，近19年同期最低紀錄。

數(shù)據(jù)確實不太好，但細看原因，倒也不必過度恐慌。

一是，7月本來就是傳統(tǒng)淡季。開發(fā)商也習慣把重磅節(jié)點放在“金九銀十”或年底沖刺，7月歷來是全年成交的低谷月份。

另外，天氣熱、臺風多，往年這個時候看房的人都會少一截，所以環(huán)比跌一半，有一部分是季節(jié)性因素在起作用。

第二，新房沒什么選擇。7月新房供應同比跌了五成以上，開發(fā)商推貨節(jié)奏慢得像擠牙膏。熱門板塊幾乎沒什么新盤入市，沒有新貨上架，成交自然好不了。

第三，性價比。核心區(qū)新房依然站在4萬，甚至5萬+的高位，但旁邊的次新二手房已經回調到2萬5左右的水平。同一地段、差不多品質，總價差出一輛豪車的錢，買房人稍微算算賬，就知道往哪邊走更劃算。

第四，存量為王時代，增量只是吉祥物。房地產早已進入以二手房為主的存量時代，新房作為增量，不可能回到從前的巔峰，連一半都回不到。所以從今往后分析增量，不要再看量，量沒什么好看的。看價格就行，以后新房就是房地產的吉祥物，拿出來露個臉，站站臺。

雖然新房成交跌到地板，但不代表沒人買房了。從數(shù)據(jù)就可以看出來，這部分需求流向了性價比更明顯的二手房市場。

03

東莞二手房榮枯線，該往上調了

以前業(yè)內常說，東莞二手房月成交2500套是“榮枯線”——過了說明市場還行，低了說明市場冷了。

這個標準在過去新房供應充足的年代是適用的，那時候新房是主力，二手只是補充。

但現(xiàn)在不一樣了。新房的市場份額，正在肉眼可見地萎縮，7月新房供應同比跌了五成以上，這不是偶然，而是近兩年的常態(tài)。

土地出讓減少、開發(fā)商拿地謹慎，直接導致可入市的純新盤越來越少，未來很長一段時間，新房都很難再回到以前的供應量級。

當新房供應不斷縮水，購房需求自然流向二手房。而二手房不再只是補充，已成市場流動性的主力底盤。

所以，2500套的舊標準已經過時了。

在存量房主導的新格局下，二手房的月成交必須承擔更高的“保底”任務。3000套，就是這個新的底線。

為什么是3000套？

你可以把它理解為一條“置換鏈條的運轉線”。

超過3000套，說明改善客能順利賣掉舊房換新房，剛需客也能淘到合適的房源，整條鏈條通暢，流動性健康。

這個數(shù)字不是拍腦袋定的。

回頭看這幾年的數(shù)據(jù)：2024年東莞二手房只有12月一個月突破了4000套；2025年稍微好一點，4、12月超3000套。但今年一來，除了2、3月受春節(jié)假期影響，其余月份全部超過3000套。

從“偶爾破線”到“幾乎月月破線”，說明3000套已經從“高點”變成了“常態(tài)”。

以上柱狀圖數(shù)據(jù)是從2023年8月至2026年8月

但有一點必須說清楚：3000套是“安全線”，不是“回暖信號”，站上這條線，只代表市場還能正常運轉、流動性沒有枯竭，并不意味著房價要漲，更不意味著全面回暖。

事實上，7月東莞二手住宅均價12282元/㎡，環(huán)比跌了5%，同比也跌了11%，量穩(wěn)住了，價還在小幅陰跌。這說明目前的成交活躍，很大程度上還是“以價換量”的結果——業(yè)主愿意降價，買家才愿意出手。

所以，看待3000套這個數(shù)字，要有一個清醒的認識：站住了，市場雖然沒爆，但至少不壞；連續(xù)站不住，那才到了真正該緊張的時候。

看待3000套這個數(shù)字，要有一個清醒的認識：穩(wěn)住了，市場就有起來的可能。

好在8月大概率也不會低于3000套。

9月、10月，成交量會有小幅上調。

雖然金九銀十難以再現(xiàn)，但肯定比暑假檔要好。

今年下半年，穩(wěn)住月均3000套，年度任務才算完成。