保利發展：又又又拿地王！未來的銷售和利潤怎么辦？

來源 | 財經九號
作者 | 胖虎

2026年的中國土地市場上，保利發展無疑是最引人注目的主角。從深圳寶安355輪鏖戰奪下百億地王，到日前上海一天豪擲232億元與華潤、徐匯城投一道包攬“雙地王”，這家央企巨頭正以近乎激進的姿態重倉核心城市。

然而，地王光環之下，保利在銷售端承壓、利潤連年下滑的背景下逆勢擴張，其戰略邏輯與潛在風險值得深入審視。而回顧保利歷年地王項目的命運沉浮，更讓這場豪賭的前景充滿懸念。

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2026年地王版圖：半年五城落子，

超700億重倉核心區

據保利發展發布的公告顯示，2026年1至7月上旬，保利發展通過公開招拍掛等方式，累計斥資近486億元大舉拿地，算上7月28日的一天豪擲232億（聯合拿地），前7個月的拿地總額恐怕已經超過700億。

尤其值得注意的是，在上半年的土地盛宴中，保利已經在多座核心城市斬獲“地王”頭銜。

深圳：105億百億地王，355輪激烈爭奪。今年6月25日，深圳寶安中心區宅地出讓，保利發展歷經近一個半小時、355輪競價，最終以105.1億元斬獲地塊，成交樓面價87924元/㎡，溢價率高達99.05%。該樓面價刷新深圳涉宅用地成交樓面價TOP3位置，同時創下寶安區樓面單價新高。地塊起始價僅52.80億元，起始樓面價44171元/㎡——保利以近乎翻倍的價格拿下了這塊“寶中”稀缺宅地。

上海：一日232億，包攬“雙地王”。7月28日成為保利的獨角戲。上午，保利發展與華潤置地聯合體歷經219輪競價，以161.2億元斬獲楊浦濱江八埭頭地塊，綜合樓面價102023元/平方米，溢價率35.83%。該地塊一舉鎖定“2026年上海總價地王”與“楊浦濱江單價地王”雙料稱號，剔除商業成本后的可售樓板價超11萬元/平方米。下午，保利發展再度攜手徐匯城投，以70.6億元競得徐匯桂林公園地塊，樓面價79072元/平方米，溢價率24.51%，登頂徐匯康健板塊單價地王。單日拿地金額達231.8億元。

杭州：46億加碼世紀城。7月7日，杭州下半年首場土拍，保利發展經過98輪競價，以46.05億元競得蕭山世紀城核心單元宅地，成交樓面價48139元/平方米，溢價率26.68%。中指研究院華東大區常務副總高院生指出，這是保利繼拿下保利·天珺后再次加碼世紀城核心，深耕決心明確。

北京：豐臺太平橋溢價拿地。5月19日，北京豐臺太平橋地塊經過151輪舉牌，保利發展以41.544億元競得，溢價率15.4%，住宅部分樓面價約6.67萬元/平方米，創豐臺區宅地樓面價新高。此次拿地標志著保利時隔一年后重返北京土地市場。

據不完全統計，保利2026年1至7月拿地支出恐怕已超過700億元，多數項目以100%權益比例獲取，集中布局北上廣深及杭州等高能級城市。

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銷售端承壓：利潤連降五年，上海市場失守

保利如此激進地搶地王，與其在銷售端面臨的巨大壓力密不可分。

保利發展的公告顯示，2026年上半年，保利發展實現簽約金額1351.06億元，同比下降6.93%；簽約面積631.94萬平方米，同比下降11.44%。公司上半年預計營業收入1028.97億元，同比下降11.95%；歸母凈利潤19.28億元，同比大幅下降38.96%。

更令人擔憂的是，公司利潤下滑周期已持續五年——2021年歸母凈利潤273.88億元，此后逐年回落，到2025年僅有10.35億元。利潤大幅下滑的核心癥結，在于歷史高價地塊的集中結轉與資產減值，2026年一季度公司毛利率已降至13.5%。

而在上海市場，保利的處境更為嚴峻。中指研究院數據顯示，2026年上半年華潤置地、招商蛇口在上海的全口徑銷售額分別為289.5億元、263億元，而保利發展僅錄得約155億元，同比降幅接近40%。2023至2025年，保利發展全口徑簽約銷售額從4207億元連續回落至2530億元。銷售規模的持續收縮，迫使保利必須在土地端“補課”。

在現有項目的銷售去化方面，保利在上海的表現呈現分化態勢。保利外灘曜項目首開去化率超82%，但網簽節奏較慢。保利·都匯和煦于2025年11月首開118套房源，網簽去化率為54.24%。整體而言，保利在核心城市的優質項目去化表現尚可，但部分項目后續網簽乏力，反映出市場整體需求的疲軟。

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歷史地王鏡鑒：成敗參半，冷暖自知

事實上，保利并非第一次以“地王”姿態出現在公眾視野。回顧保利近年來的地王項目，成功與失敗的案例交織成一幅復雜的圖景。

2024年7月，保利聯合北京建工以89.01億元拿下北京海淀永豐地塊，住宅部分樓面均價約5.96萬元/平方米。項目于2025年1月開盤，但截至2025年11月，整體去化率僅約16%，上千套房源待售。

同年在上海，保利以樓面價86037元/平方米拿下楊浦地塊（外灘啟PARK77），項目以13.55萬元/㎡均價入市，但開盤一個多月后網簽僅56套，去化率約36%。這兩個案例充分說明：即便坐擁核心地段，地王項目也并非一定能實現快速去化。

當然，保利也并非沒有成功的地王案例。2024年9月，保利以117.55億元拿下廣州天河臨江大道北側地塊，樓面價66957元/平方米。2025年11月，項目以“玥璽灣”案名開盤，當天成交236套、銷售額106億元，成交均價約17萬元/平方米。

截至2026年初，玥璽灣累計網簽金額已超過150億元。成功的核心在于絕版江景資源與珠江新城、金融城、琶洲CBD交匯處的絕版地段——稀缺資源讓地價與售價之間形成了良性循環。

梳理保利近年來的地王項目命運，可以清晰看到幾條規律。其一，地王能否盈利，決定性因素在于入市時點與市場周期的匹配——樓市上行期拿下的地王大多尚能保本，而在市場下行期拿下的地王則面臨去化冰封；其二，去化率與地價成本呈明顯負相關——地價越高、入市越晚，去化壓力越大；其三，核心地段+稀缺資源是地王“解套”的唯一出路——廣州玥璽灣的成功證明了這一點，但即便是這樣的項目，也難以扭轉保利整體利潤下行的趨勢。

不過，保利在2026年密集拿地王的邏輯也是清晰可見：在行業縮量提質的大趨勢下，房企投資進一步向核心城市聚集。然而，高地價意味著高售價預期，也意味著更大的銷售風險和盈利壓力。

從行業數據來看，楊浦八埭頭地塊剔除商業后的可售樓板價超11萬元/平方米，業內預計未來起步售價需突破16萬元/平方米。上海中原地產市場分析師盧文曦測算，按當前樓板價推算，未來售價至少要到15萬元/平方米。深圳寶安地塊樓面價87924元/㎡，售價預期同樣高企。但高端市場的競爭已日趨白熱化，上海部分高價地王項目銷售僅過半，個別項目去化率低至11%。“高認購率”與“高去化”之間的落差正在加劇。

更值得警惕的是財務壓力。保利發展2026年上半年歸母凈利潤僅19.28億元，而1月至7月上旬拿地支出已接近500億元，再加上7月底的232億上海“地王”，巨額土地支出恐怕將進一步加劇財務壓力，一旦市場持續調整，這些地王項目可能重蹈海淀永豐、外灘啟PARK77的覆轍。

保利2026年的“地王”戰略，本質上是一場高風險的戰略博弈——用激進的土地投資彌補銷售端失去的陣地，用核心城市的稀缺資源對沖行業下行的系統性風險。從北京薊門橋到廈門同安，從上海外灘啟到廣州玥璽灣，保利的地王歷史是一部“成也地王、困也地王”的周期實錄。

對于2026年保利在深圳、上海等地新拿下的百億級地王而言，歷史經驗既提供了警示——地王不等于樓王，高地價必須由更高售價來消化；也提供了希望——只要地段足夠稀缺、產品足夠過硬，地王仍有“解套”的可能。但當前的市場環境遠比以往更為復雜，高端市場的競爭日趨白熱化，保利能否在“地王”與“盈利”之間找到新的平衡，將在未來一到兩年內接受最殘酷的檢驗。

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