綠城華南“補倉”提速，溢價41%拿下廣州荔灣地塊

界面新聞記者 | 王妤涵

綠城又在廣州拿地了。

7月28日，廣州荔灣區花地大道以東AF021637地塊（芳村客運站地塊）限時競拍，這場土拍吸引了保利發展、越秀地產、中海地產、綠城中國、珠江實業五家房企下場角逐。

最終，經過長達兩個小時、50輪競價，綠城旗下的廣州綠晟房地產開發有限公司以16.86億元總價將地塊收入囊中，溢價率高達40.97%，折合名義樓面價約2.45萬元/平方米。

據界面新聞統計，這也是近兩年來綠城在廣州公開市場競得的第5宗地塊，之前四宗地塊分別位于海珠區、番禺區和白云區，5宗地塊合計成交金額約64億元。

綠城在廣州拿地情況 界面新聞整理制圖 “小而美”地塊

此次出讓的AF021637地塊原為芳村客運站公路用地，是荔灣區城市更新重點項目。地塊總用地面積約2.5萬平方米，出讓宗地面積1.76萬平方米，計容總建筑面積6.88萬平方米，容積率3.9。

相較于常規純住宅用地，其屬性頗為特殊——兼具居住開發與城市配套建設雙重功能。根據出讓要求，競得方須建設站場中心業務用房、公交首末站、公交停車場、運營調度配套停車場、交通展廳等全套公交配套設施，建成后無償移交廣州市交通站場建設管理中心有限公司。

這意味著，這并非一宗可以快速周轉的純住宅用地，而是一道考驗開發商綜合運營能力的“復合題”。

從地理位置來看，地塊位于荔灣區中部、花地灣片區核心，緊鄰地鐵1號線坑口站，可直達公園前、珠江新城等商圈，亦可一站在西塱換乘廣佛線、10號線、22號線，或在芳村站換乘11號線，交通優勢突出。周邊生活配套成熟，馬路對面即為廣百廣場，華潤萬象城、聚龍灣太古里等高端商業環伺。教育資源方面，芳村小學、廣州市真光中學、荔灣省實廣鋼校區、荔灣省實花地灣校區等名校匯聚。

“AF021637地塊擁有‘學鐵商’一應俱全的成熟配套，疊加老城區稀缺的宅地供應，讓這宗地塊成為兵家必爭之地?！敝兄秆芯吭簭V州分院研究主管陳雪強在接受界面新聞采訪時指出。

值得注意的是，就在四天前的7月24日，保利發展以6.1億元競得聚龍灣沙涌地塊，成交樓面價約2.5萬元/平方米，溢價率17.3%，兩宗地塊直線距離僅約1.2公里。

“與聚龍灣沙涌地塊相比，本次出讓地塊需配建的面積明顯更大，這對開發商的成本管控及產品規劃能力均提出了更高的要求，項目整體開發難度與盈利挑戰亦隨之上升?！标愌妼缑嫘侣劮治鲋赋?。

華南“加速度”

回顧綠城在華南市場的發展軌跡，2024年是一個清晰的轉折點。在此之前，綠城在華南的存在感并不算強。盡管布局華南區域已有近十年，但項目數量有限，市場聲量遠不及其在華東大本營的統治力。

真正的提速，始于2024年底。

2024年12月5日，綠城以24.16億元拿下廣州海珠區AH101303地塊（原海珠客運站地塊），成交樓面價33800元/平方米，首次以公開拿地方式進入廣州中心區。僅十余天后，又以5.08億元競得番禺區中銀大廈南側地塊，該項目后被命名為“綠城·玉海棠”，定位番禺廣場板塊改善型產品。

2025年4月，綠城馥香園正式開盤，主推85至128平方米三至四房。截至2026年4月，項目累計網簽536套，銷售金額超37.8億元。憑借這一成績，馥香園以25.87億元位居2025年海珠區商品住宅銷售榜亞軍。

進入2025年下半年，綠城的拿地節奏進一步加快。

去年8月，綠城華南投資發展有限公司經過29輪競價，以12.15億元競得深圳寶安區新橋街道一宗宅地，溢價率11.47%，這是綠城在深圳土拍市場的重要落子；隨后在10月，先以13.33億元摘得廣州白云區蕭崗村城中村改造項目地塊，后又以4.97億元拿下番禺黃沙島低密地塊，溢價率17.8%，樓面價25936元/平方米。

綠城在華南的布局版圖，也從廣州向深圳、佛山等地延伸。界面新聞查閱綠城官方數據，截至今年上半年，綠城華南區域公司旗下共有12個投資項目，其中佛山5個、廣州5個、深圳2個。

綠城華南區域公司旗下投資項目 界面新聞截圖自綠城官網 規模與利潤

規模擴張的另一面，是行業調整期帶來的盈利重壓。

據界面新聞梳理財報，2025年全年，綠城中國實現總合同銷售額約2519億元，排名全行業第二，但歸母凈利潤僅為0.71億元，較2024年的15.96億元暴跌95.6%，創上市19年以來最低紀錄，也是近十年歸母凈利潤首次低于1億元。

拉長時間軸來看，2023年綠城凈利潤尚為30.92億元，短短兩年間縮水超97%。

綠城近年凈利潤變化情況 數據來源：iFind 界面新聞整理制圖

在今年3月召開的業績發布會上，該公司管理層為2026年定下的目標已大幅收縮。時任執行董事、代理行政總裁耿忠強坦言：“2026年的投資工作，可以說是近幾年來最難做的一年?！惫救昴玫匾幠３醪蕉ㄔ?000億元左右。

副總裁李駿則透露，2026年期初可售貨值約2300億元，力爭完成1300億元左右的銷售目標，這一數字較2025年全年的2519億元的總銷售額近乎“腰斬”。管理層表示，2026年利潤仍將面臨一定壓力，受長庫存去化及資產減值因素影響，盈利端難言樂觀。

此外，值得關注的是，就在荔灣地塊落槌的五天前，綠城還迎來了一場核心管理層變動。

7月23日，綠城公告宣布，劉成云因工作安排辭任董事會主席，接任者為同樣出身“中交系”的趙暉，獲委任為執行董事、董事會主席兼行政總裁，成為綠城上市近20年來首次將董事會主席與行政總裁集于一身的掌舵者。

新帥趙暉擁有清華大學工學博士學位，教授級高級工程師，曾于2018年臨危受命出任中交房地產集團董事長，主導完成與中住地產的吸收合并，具備地產開發與投資運營的一線實戰經驗。與趙暉搭檔的是49歲的中交財務老將江峰，出任公司執行董事、執行總裁。

行業仍在調整，盈利與銷售的雙重壓力未解。逆勢補倉后，綠城能否在“高溢價拿地”與“高利潤兌現”之間求得平衡，將是對其產品力與運營效率的雙重考驗。