高盛突然改口：2028年底前，兩座城市房價起碼上漲15%

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最近房產圈持續在討論一個大消息。

國際頂級投行高盛，突然給中國樓市態度來了個180度大轉彎。

從之前的"再跌15%-25%"的悲觀預期，直接改成了"上海、深圳2026年底觸底，2026-2028年核心區累計漲15%"的結構性看多。

消息一出，朋友圈、購房群全在轉。

有人興奮：是不是房價要大漲了？

有人疑惑：外資都看多了，我們是不是該抄底？

還有人警惕：別又是忽悠人接盤的套路吧？

先別急著下結論。

這份報告里藏著個大坑——很多人容易把"局部修復"當成"全國普漲"。

今天咱們掰開揉碎了說，把這事講透。

為啥高盛的話，總能攪動市場？

不是因為它名字洋氣，而是它有幾個特殊之處。

首先，它是全球資本的風向標。

高盛的研判，往往被海外資金當作評估中國不動產的重要參考。

它的轉向，不是一個簡單的觀點變化，而是全球資本對中國核心資產態度的微妙調整。

其次，它過去的判斷確實有兩把刷子。

2021年，它精準預判樓市見頂，后來市場果然開啟下行周期。

2023-2024年，它提出"一線抗跌、三四線深調"的分化邏輯，和后來的市場表現基本對上。

之前說全國累計跌幅約30%，實際到2026年中，全國平均跌幅約26%，一線核心區才15%-20%，三四線超30%，分化特別明顯。

再次，它的觀點足夠明確，自帶話題性。

不像很多機構說"未來有望企穩"這種模棱兩可的話，高盛直接給城市、給時間、給漲幅。

上海、深圳，2026年底觸底，2028年前漲15%；北京2027年上半年企穩；其他城市繼續調整。

當然，也得客觀說，它的預測不是板上釘釘。

歷史上它多次修改見底時間，從2025年底推到2027年中，又改成2026年底，這點必須清醒認識。

劃重點！哪些城市有機會，哪些要謹慎？

這是最關鍵的部分，千萬別搞混了。

第一梯隊：上海、深圳

2026年底觸底企穩，核心片區改善房源有15%修復空間。

不是全城普漲，重點在主城地鐵沿線、配套成熟的優質次新房。

數據說話：上海7月二手房累計網簽20357套，同比增25%；深圳7月二手住宅成交4270套，同比漲7%-8%。

第二梯隊：北京

節奏慢半拍，預計2027年上半年才見底。

作為首都，有產業和人口支撐，但復蘇會比滬深晚一點。

第三梯隊：廣州、頭部新一線

修復窗口更晚，力度也會弱一些。

比如杭州、成都這些城市，要看產業和人口導入情況。

絕大多數二三線、三四線

還在長期去庫存階段，沒看到反轉信號。

很多地方人口凈流出，產業支撐弱，房價很難有大起色。

特別提醒：就算是上海、深圳，遠郊大盤、老舊小戶型也很難同步受益。

高盛說的15%，只針對核心城區的改善型房源，別理解錯了。

為啥高盛突然改口？四大底層邏輯

這份轉向不是拍腦袋來的，背后有實打實的數據支撐。

1. 政策托底的力度空前

央行3000億保障房專項再貸款7月已經全額投放，利率才1.75%，能撬動近5000億配套資金，總規模接近萬億 。

這筆錢主要用來收購存量商品房作保障房，直接消化一線庫存，阻斷價格下跌螺旋。

還有首付降到20%、二套30%，房貸利率進入"2時代"，換房個稅退稅、帶押過戶全面普及，大大降低了置換成本。

2. 供需格局真的變了

核心城市開始"少供地、供好地"，新房供應量在減少。

上海、深圳二手房掛牌量半年減少近20%，集中拋售潮過去了，庫存周期明顯縮短。

成交結構也變了，500-800萬級改善型房源占比大幅提升，高凈值人群入場帶動"價量齊升"，不是投機炒作。

3. 人口和產業都往頭部城市擠

上海、深圳落戶門檻放寬，高端人才持續流入，常住人口保持正增長。

金融、AI、芯片、生物制藥這些高附加值產業，給居民收入和購房能力提供了強支撐。

資源虹吸效應越來越明顯，資金和土地交易都集中在TOP20城市，核心資產更稀缺了。

4. 核心房產估值回歸理性

經過幾年調整，核心城市房價較高點回撤不少，租售比回到1:300-1:400的國際合理區間。

繼續深跌的空間有限，安全邊際出來了。

理性看待：別神化投行研報

說了這么多積極的，也得潑點冷水，保持清醒。

首先，"上漲15%"只是模型的基準情景，不是板上釘釘的結果。

高盛的模型會隨宏觀環境調整，之前多次改見底時間，這個數字只能當參考，不能當買房標尺。

其次，高盛的優勢是判斷大趨勢和分化格局，短板是精準卡點。

它能說對"一線抗跌、三四線深調"，但很難說準具體哪一天見底、哪一天漲多少。

再次，這份報告的最大價值，不是15%這個數字，而是確認了一個趨勢：極致分化，會是未來樓市的長期主線。

大趨勢：普漲時代徹底結束，進入"精選資產"時代

過去閉眼買房就能增值的日子，真的一去不復返了。

未來樓市會天然割裂成兩類：

一類是有持續人口流入、產業升級能力的核心城市優質房產，有修復和保值能力；

另一類是缺乏產業支撐的遠郊、弱能級城市房產，金融屬性會越來越弱，慢慢回歸居住本質。

接下來的修復，是結構性行情，不是全面牛市。

別指望買套房就躺賺，得精挑細選才行。

落到實處：不同購房者該怎么選？

核心城市自住剛需

不用執著抄絕對最低點，現在優質房源下行風險已經收斂。

結合自己的收入和居住規劃，該買就買，別等"再降一點"的完美時機，往往等不到。

改善置換人群

現在政策太友好了，是優化資產的好窗口。

把遠郊、老破小這些劣質房產果斷出手，置換到主城優質改善房，一步到位。

房產投資者

放棄遍地掘金的想法，只聚焦一線核心地段優質物業。

遠郊、老破小堅決規避，這些地方未來很難有大的增值空間。

三四線城市居民

別被一線回暖的消息帶偏，本地還是以去庫存為主。

剛需自住可以買，但別盲目加杠桿投資，風險很大。

最后啰嗦兩句

高盛改口，是市場基本面和預期變化的重要信號。

但買房是家庭重大決策，不能只看一家外資機構的研報。

樓市修復窗口，暫時只會留給少數城市、少數優質房源。

比起糾結未來能不能漲15%，學會篩選城市、挑選房源，才是長久之道。