嚴重影響房價！市區樓市10年罕見！

上周，瑞安連續出讓了8宗住宅用地、2宗商服用地，共計約293.55畝，吸金約18.4億元。

在樓市尚未全面回暖之際，郊縣的土地市場如此火爆，令人稱奇。

而與其形成鮮明對比的是，當前溫州市區的土地市場，仍是一片寂靜。

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

今年以來，長達半年多時間里，市區沒有掛牌一宗住宅用地，交出了一份白卷。

即便年初成交了一宗住宅用地，也掛牌于去年年底。

這在過去10多年時間里，是極其少見的。

難道，今年溫州市區就不賣地了嗎？

根據《溫州市區2026年國有建設用地供應計劃宗地表》，今年計劃出讓的住宅用地，僅約600畝，較往年明顯減少。

這些計劃出讓的住宅用地，大體分布在老城、洪殿、蒲州、梧田、茶山、黃嶼、科技城等板塊。

不過，根據一些市場動向來看，如今一些正在看地的開發商，比較青睞老城、洪殿、濱江CBD、桃花島、中央綠軸、南湖等板塊的商住、住宅地塊。

這么看來，下半年預計會掛牌一些商住、住宅地塊，但今年土地供應量不大已基本成定局。

這也意味著，接下來新盤數量不會太多，且大多位于核心地段，以改善型產品為主。

總量有限、回歸主城，將成為接下來溫州商品房市場的重要特征。

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對于一級土地市場來說，供應短缺其實在溫州有跡可循，但正好是正反面。

自2004年土地招拍掛制度實施以來，溫州的經營性用地供應，經歷了大起大落，對房價走勢帶來了重要影響。

2004-2009年，除了2006年外，其他年份土地出讓都非常少，好幾年不足300畝，似乎在捂地惜售。

土地供應量少，導致溫州樓市出現了嚴重的供需不足，房價直沖全國第一。

土地出讓金收入少，還導致溫州缺乏建設資金，城市建設滯后，并錯過了發展契機。

直到2010年，溫州城市建設發力，倒逼土地供應增加。

然而2011年起，溫州爆發“老高事件”，樓市進入下行通道。

土地供應增加，助推了房價下跌，最終導致賣地難。

直到2015年起，溫州樓市企穩，隨后逐步回暖，土地供應得以逐步走高。

較大的土地供應量，讓溫州樓市在這一輪上漲周期里，漲幅相對有限。

2022年起，隨著樓市再次進入下行通道，市區土地供應規模就難以保持了，逐年減少。

而2020-2021年的大規模土地供應，疊加安置房過量建設，加劇了溫州樓市下行。

一些地塊開發的商品房，到現在都還有大量庫存房源。

可以看出，盡管樓市受周期影響，但土地供應規模的大小，將在很大程度上影響樓市在周期里的表現。

溫州房價的大起大落，一定程度上也與土地出讓規模的極端化有關。

當然，2004-2009年土地供應規模小，是人為控制所導致，而如今則更多是市場現象。

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我們都知道，土地供應是調控地方樓市的重要手段。

但在此前一些樓市周期里，溫州并沒有用好這個手段，很大程度上導致房價大起大落。

就現階段而言，溫州樓市盡管走出了最差的時候，但尚未真正回暖，確需要適當控制土地供應規模，以推動庫存住房去化，穩定樓市。

當前，溫州房價降幅縮小，逐步觸底，部分新盤熱銷，近兩年控制土地出讓規模也是部分原因。

但是，作為城市建設資金的重要來源，土地出讓金的銳減，對許多重大工程的建設都帶來了極大的影響。

正如過去10多年，溫州城市建設迅猛，進步飛速，豐厚的土地出讓金正是重要的資金來源。

這些年，我們可以看到，一些重大工程建設進展緩慢，沒開工的項目大量暫緩，以及一些優惠政策的取消，都是土地出讓金銳減的表現。

以溫州的經濟發展水平、人口規模、產業發展需求，當前的城市建設依舊是滯后的，仍需繼續推進城市建設。

在此背景下，溫州更應通過產業升級推動城市轉型，以獲取稅收、股權投資等收入。

如今，在房地產普遍回落的背景下，只有少數能抓住新興產業風口的城市，才能獲得可持續的回報，其核心地段的優質資產也更具價值。

不過，新興產業的發展需長期積累，不可能一蹴而就，溫州需長遠考慮，耐心布局。

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盡管產業升級被擺在了更重要的位置，但房地產依舊是一座城市發展的重要支柱之一。

城市化高峰已過，但其進程尚未結束，溫州龐大的人口基數，散裝的城鎮結構，有限的優質住房，仍能為房地產發展帶來一些空間。

在取代土地出讓金的新收入途徑確立之前，溫州仍需用好房地產的余溫，通過土地出讓換取城市建設資金。

土地出讓的穩定，更是關乎樓市的穩定。無論是前些年的瘋狂供應，還是更早時候的捂地惜售，都是不可取的。

接下來，在市場尚未回暖之際，溫州市區應在控制總量的前提下，應精準供地。

比如，當前庫存總量非常有限的核心城區，可以適當增加土地供應，以推動產品升級。

市區南片的梧田、南湖、茶山等板塊，一些庫存量較大的新盤存在重大硬傷，不受購房者歡迎，可視為無效庫存，亦可有少量供地。

還有一些地處城市外圍、生態環境較好的板塊，盡管高層住宅尚有一些庫存，但可以供應低密度住宅地塊，打造更合適的產品。

盡管住房總量已經很多了，但溫州真正的好房子還是太少。

當樓市進入存量市場，只有抓住現有居住痛點，有針對性地推動產品創新、迭代，才能繼續推動溫州樓市的發展。