2026上半年北京商業地產市場回顧與展望

日前，全球數字經濟大會在京圓滿落幕。北京作為數字技術革新的前沿陣地，擁有龐大的人工智能企業集群和巨大的數字經濟規模，正致力于打造成為全國乃至全球數字經濟發展的引領者和示范者。

隨著宏觀戰略愿景的快速推進，北京商業地產市場也正經歷著深刻的結構性變革。

張冀蘇｜仲量聯行華北區董事總經理：“當前北京辦公樓市場并非處于簡單的周期性調整，而是邁入了系統性的市場重構階段。面對市場重新定價的新常態，業主與租戶需共同重塑策略邏輯，從單一的價格博弈轉向長期的價值創造與成本效益優化?！?/p>

2026年第二季度，北京辦公樓市場延續需求走弱的態勢，中關村區域憑借強產業屬性展現韌性。投資市場延續分化態勢，核心區位與高品質資產持續吸引內資買家關注。零售地產核心商圈面臨顯著的租金調整壓力，餐飲業態持續領跑，3C數碼品牌強勢入局，為市場注入嶄新活力。工業物流市場中，成本驅動型搬遷主導市場需求，平谷的去化量領跑全市。

2026年二季度，北京辦公樓市場整體需求延續溫和態勢，實質性增量釋放相對有限。租賃需求主要集中在300至500平方米的小面積區間，普遍對“精裝交付、拎包入駐”的辦公面積選擇表現出明顯偏好。此外，北京市場呈現出顯著的結構性分化特征，中關村仍因強產業屬性展現出區域市場韌性，持續吸引量化基金以及人工智能、人形機器人等新興前沿科技企業的租賃需求，成為上半年市場亮點。

在供應方面，即將入市項目的預租活動進一步加劇市場競爭及空置壓力。二季度，全市甲級辦公樓整體空置率保持相對平穩，環比微降0.2個百分點至14.7%。下半年，約70萬平方米的新增供應預計將集中入市，推動2026年成為北京辦公樓市場的供應高峰年。即將竣備入市的新項目已積極開啟預租招商工作，重點吸引即將到期的大型租戶的整合型需求，對部分存量樓宇帶來直接競爭壓力，預計將推高周邊區域的空置水平。

二季度全市甲級辦公樓平均租金降幅呈現收窄趨勢。北京甲級租金降至201元/平方米/月，環比下跌1.9%，租賃博弈進入深水區。盡管整體承壓，市場分化格局仍將持續，中關村及金融街等區域依托產業生態呈現出顯著抗跌韌性，將率先逆勢企穩。

張斯亮｜仲量聯行華北區商業地產部資深董事：“年初至今，全市甲級辦公樓平均租金降幅已有所收窄，然而對于擁有大面積租賃需求的租戶而言，多數業主仍保有一定的租金靈活空間。預計2026年全年平均租金同比下降9.7%。目前，即將入市的新項目預租進展相對平緩，這意味著2026年下半年將有較大體量的空置面積為市場帶來一定壓力?！?/p>

2026年第二季度，北京投資市場延續分化態勢。雖然整體辦公樓市場表現相對低迷，但核心區位與高品質資產仍受內資買家關注。據悉，二季度市場錄得的最大宗交易為鼎好DH3項目，由啟城投資及多家內資險資機構聯合設立的基金接手，出資方包括友邦人壽、大家人壽、中宏人壽。該交易凸顯了險資等長線資金對核心地段、經升級改造且已成熟運營的辦公樓資產的配置偏好。此外，自用型買家保持相對活躍，人工智能企業智譜宣布以約3.6億元總價收購位于上地區域中關村軟件園的鉆石大廈，計劃將其作為公司總部。

與此同時，零售地產持續受到投資者青睞。得益于國內公募REITs市場的穩步推進，具備優質區位與穩定現金流的零售資產包成為資金配置熱點。其中，奧特萊斯類資產也保持較強吸引力；近期已上市商業不動產REITs中，奧萊相關產品的優異表現進一步提振了市場信心。

徐茜茜｜仲量聯行中國區投資及資本市場運營主管兼華北區負責人：“具備穩健現金流、運營成熟的優質零售資產包持續獲得投資機構的關注。在當前市場環境下，投資者更加看重收益的確定性與資產的流動性，優質零售資產及稀缺型優質甲級辦公樓仍將是多數機構資本配置的重要方向?！?/p>

餐飲業態領跑市場需求，3C數碼等細分領域積極擴張。宏觀消費環境仍面臨挑戰，2026年1至5月，北京社會消費品零售總額累計同比下降2.5%，但餐飲收入始終保持小幅正增長，表現出一定復蘇態勢。市場需求中餐飲業態依然是推動市場活躍度的主要引擎，占上半年新開店鋪面積的38%。3C數碼品牌表現搶眼，正逐步取代傳統主力店，占據購物中心首層的核心位置。例如，全球領先的3D打印品牌拓竹科技在北京開設首家門店，并入駐國貿商城北區首層。

租金走勢延續下行趨勢，核心商圈面臨前所未有的租金調整壓力。部分商場正在根據市場形勢進行價格體系的調整與重新定位。

紀明｜仲量聯行華北區研究部資深董事：“盡管宏觀需求仍在修復，新興業態的積極擴張為市場注入了新活力。關注科技、文化，且具備高‘情價比’的細分領域正成為市場需求的新動能，精準迎合消費偏好的迭代升級?！?/p>

成交規模邊際回升，但企業不動產決策仍高度聚焦成本管控。成本驅動型搬遷依然是市場主旋律，需求從租金較高的核心成熟子市場向具備顯著成本優勢的外圍新興子市場外溢的趨勢未變。二季度，平谷子市場憑借極具競爭力的租金水平與優質的倉儲硬件，持續承接外溢需求，去化表現顯著領跑全市。同時，部分原使用非高標倉的租戶精準把握當前“租戶市場”窗口期，以可控成本升級搬遷至高標倉。此舉不僅有效提升倉儲運營與物流分撥效率，更規避了老舊倉庫在消防合規及ESG標準方面的潛在風險。此類升級需求雖單體租賃面積多在3,000平方米及以下，但長尾效應顯著，是市場寶貴的增量需求來源之一。

北京非保稅高標倉新增供應節奏呈現階段性放緩，但去化壓力依然顯著。供應端方面，北京非保稅高標倉新增供應節奏呈現階段性放緩。二季度市場錄得零新增供應，在存量項目穩步去化的帶動下，全市空置率環比下降2.6個百分點至31.6%。盡管空置率邊際改善，其絕對水平仍處歷史相對高位。在此背景下，業主方普遍延續“以價換量”策略，通過強化價格優勢與提供靈活租賃條款來吸引租戶。二季度全市平均租金環比下跌5.9%，跌幅與一季度基本持平，租金下行通道尚未有實質性扭轉。

展望未來，北京非保稅高標倉市場將延續漸進式修復態勢。一方面，盡管宏觀消費復蘇節奏趨緩，但智能穿戴設備、高能效家電等品類的快速增長有望提振電商平臺業務表現，進而帶動服務此類平臺的頭部第三方物流（3PL）企業的倉儲租賃需求擴張；另一方面，3PL行業整合加速，市場集中度持續提升，頭部企業為優化供應鏈節點效率，更傾向于租賃具備高承重地坪等優質硬件條件的高標倉，以支持智能倉儲系統的部署，從而結構性推升整體租賃需求。中長期來看，隨著供需關系逐步改善，特別是高端制造業釋放可觀增量需求，市場基本面有望于2028年后迎來實質性筑底與回穩。