存量時(shí)代，招商蛇口城市更新的“護(hù)城河”有多深？

深圳核心區(qū)的凈地，正在變得稀缺而昂貴。

2026年上半年，深圳僅出讓6宗宅地，總成交額近290億元，是去年同期的4倍以上。其中，南山地塊以樓面地價(jià)10.87萬/平方米刷新深圳宅地單價(jià)紀(jì)錄，前海桂灣地塊以9.6萬/平方米的樓面價(jià)刷新片區(qū)紀(jì)錄，而寶中地塊成為今年國內(nèi)首宗總價(jià)突破百億元的宅地，溢價(jià)率高達(dá)99.05%。房企的爭搶強(qiáng)度前所未有，但邏輯并不復(fù)雜：核心區(qū)可出讓凈地正在快速消耗，上述地塊幾乎已是“最后的增量機(jī)會(huì)”。

核心地塊越來越少，但城市不可能停止生長。今年5月出臺(tái)的《城市更新“十五五”規(guī)劃》，恰好給城市一個(gè)解法：從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)”；政策在回應(yīng)一個(gè)現(xiàn)實(shí)——當(dāng)核心區(qū)沒有更多凈地可賣，城市的發(fā)展必須轉(zhuǎn)向存量空間的改造與長期運(yùn)營。

可以說，土拍熱度，恰是增量時(shí)代尾聲的回響。而城市更新的政策信號(hào)，則開啟了存量時(shí)代的序章。增量時(shí)代拼的是拿地速度，存量時(shí)代拼的是運(yùn)營深度。招商蛇口，恰好是那個(gè)已經(jīng)在這條路上走了四十多年的踐行者與推動(dòng)者。

01

深圳蛇口：一個(gè)持續(xù)40多年的“城市更新實(shí)驗(yàn)場”

招商蛇口在城市更新領(lǐng)域的能力和實(shí)力，是在深圳前海蛇口這片28平方公里的土地上持續(xù)練就的。

1979年，蛇口工業(yè)區(qū)打響改革開放“第一炮”。此后40多年里，蛇口經(jīng)歷了5次產(chǎn)業(yè)升級(jí)——從早期的“三來一補(bǔ)”外向型工業(yè)，到大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，再到“騰籠換鳥”轉(zhuǎn)向信息產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意，如今依托前海蛇口自貿(mào)區(qū)發(fā)展生命科學(xué)、海洋經(jīng)濟(jì)、低空經(jīng)濟(jì)和高端服務(wù)業(yè)。

蛇口網(wǎng)谷

招商蛇口全程參與了這5次迭代，完成超10平方公里老舊工業(yè)區(qū)的整體更新，通過廠房功能置換導(dǎo)入高新科創(chuàng)、濱海文旅、高端居住復(fù)合業(yè)態(tài)，片區(qū)年產(chǎn)值突破千億元，常住人口和企業(yè)數(shù)量較改造前提升超3倍，真正達(dá)成產(chǎn)業(yè)升級(jí)與城市活力雙向激活的發(fā)展成效。

蛇口片區(qū)的特殊之處在于，這不是一個(gè)“全部拆除重建”的更新樣本，而是一個(gè)“邊生長、邊迭代”的有機(jī)更新過程。從蛇口網(wǎng)谷到海上世界、太子灣、前海片區(qū)連片改造，招商蛇口積累了國內(nèi)罕見的成片更新經(jīng)驗(yàn)——不是單點(diǎn)改造，而是片區(qū)統(tǒng)籌；不只是物理更新，更是功能重構(gòu)；不是一次性交付，而是長期運(yùn)營。

今天的蛇口

據(jù)了解，在深圳蛇口片區(qū)還有大量可連片開發(fā)的存量更新土地，儲(chǔ)備未來5-10年大型綜合城市更新項(xiàng)目的開發(fā)空間。比如愛榕園片區(qū)城市更新項(xiàng)目，這是深圳2024年唯一一個(gè)立項(xiàng)的舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目，2026年3月，深圳舊改新政實(shí)施，項(xiàng)目專項(xiàng)規(guī)劃全新優(yōu)化，核心規(guī)劃功能為居住，住宅容積率及建筑高度大幅降低，致力打造“好房子”精品項(xiàng)目，價(jià)值確定性強(qiáng)。

可預(yù)見的是，隨著深圳城市更新政策持續(xù)優(yōu)化，手握蛇口、前海片區(qū)核心土儲(chǔ)的招商蛇口，在房企瘋狂爭奪核心土地的趨勢(shì)下，其發(fā)展縱深正在轉(zhuǎn)化為越來越清晰的價(jià)值確定性。

02

三重城更標(biāo)桿

產(chǎn)城更新、歷史風(fēng)貌、老街活化“全鏈條”能力

招商蛇口是國內(nèi)唯一同時(shí)覆蓋整片產(chǎn)城更新、歷史風(fēng)貌住宅和老街商業(yè)活化三大更新場景的房企——這并不是能力清單上的3個(gè)條目，而是3條已經(jīng)跑通了的實(shí)踐路徑。

產(chǎn)城更新這條線，起點(diǎn)在蛇口。

蛇口片區(qū)的成片更新模式已被驗(yàn)證可復(fù)制。在前海片區(qū)，招商局集團(tuán)與前海管理局成立合資公司，利用招商蛇口成片開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，統(tǒng)籌開發(fā)運(yùn)營媽灣約2.9平方公里的區(qū)域。這是深圳特區(qū)內(nèi)當(dāng)前開發(fā)規(guī)模體量最大的項(xiàng)目，規(guī)劃開發(fā)體量達(dá)百萬級(jí)、資產(chǎn)超千億。

如今，招商蛇口在深圳西部核心區(qū)的連片開發(fā)格局正在形成——從蛇口為源點(diǎn)，深耕太子灣、前海灣、會(huì)展灣三灣，再到2025年12月，落地后海人居標(biāo)桿作品，每一塊拼圖的落定，都在強(qiáng)化整張版圖的價(jià)值。

后海招商璽，正是這個(gè)連片開發(fā)格局中最新落地的項(xiàng)目。該項(xiàng)目前身是聯(lián)合餅干廠舊改，它恰好承載了城市更新的三重邏輯：地段上，后海核心區(qū)的稀缺占位；產(chǎn)品上，璽系12年迭代的集大成者；運(yùn)營上，作為深圳西部連片開發(fā)版圖的一部分，與蛇口、太子灣、前海媽灣形成協(xié)同效應(yīng)。去年底項(xiàng)目首推，開盤即售罄，市場已經(jīng)給出了答案。

當(dāng)產(chǎn)城更新的方法論跑通之后，招商蛇口在上海找到了第二個(gè)場景：歷史風(fēng)貌保護(hù)與高端居住的融合。

由弘安里、靜安里、桐安里組成的“江河三里”系列項(xiàng)目，完整保留了石庫門建筑肌理與海派文脈，容積率低至1.1。

市場表現(xiàn)印證了這套方法論的可行性：弘安里持續(xù)領(lǐng)跑上海高端改善市場；安瀾上海2025年底首開銷售額達(dá)90.77億元，2026年一季度登頂上海全市網(wǎng)簽金額TOP1。目前上海內(nèi)環(huán)總價(jià)3000萬以上高端豪宅成交中，每3套就有1套來自招商蛇口歷史風(fēng)貌更新項(xiàng)目。

上海弘安里項(xiàng)目

第三個(gè)場景，是存量商業(yè)的活化。

招商蛇口沒有走行業(yè)普遍采用的標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)復(fù)制路線，而是深度結(jié)合在地文化打造差異化街區(qū)。從深圳海上世界、重慶長嘉匯到寧波秀水街，構(gòu)建起濱海藝術(shù)、濱江文旅、古街文商等產(chǎn)品范式，以“城市特色公共場景”替代“標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)盒子”，通過“產(chǎn)品稀缺性 運(yùn)營內(nèi)容化 服務(wù)全域化”的系統(tǒng)性能力，重構(gòu)商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值創(chuàng)造方式，來解決傳統(tǒng)舊改商業(yè)低效難題。

例如深圳的海上世界，以明華輪超級(jí)IP為核心，融合濱海景觀、藝術(shù)策展與夜間經(jīng)濟(jì)，打造國際化、無邊界的藝術(shù)商業(yè)公共場域；升級(jí)改造后全新開幕，年接待量達(dá)4500萬人次，成為輻射華南的城市微度假目的地。

深圳海上世界實(shí)景圖

重慶長嘉匯改造老舊濱江廠房與老街巷，目前年均客流穩(wěn)定超1200萬人次，商業(yè)租金年復(fù)合增長率維持6%以上；寧波秀水街開業(yè)三日累計(jì)客流突破60萬人次，社交媒體話題曝光量超8000萬次，銷售額超1100萬，迅速成為存量資產(chǎn)活化領(lǐng)域的焦點(diǎn)樣本。

寧波秀水街實(shí)景圖

從蛇口到上海，從上海到重慶、寧波，招商蛇口在產(chǎn)城更新、歷史風(fēng)貌住宅、老街商業(yè)活化三個(gè)截然不同的場景中，都跑通了從規(guī)劃到開發(fā)到運(yùn)營的完整閉環(huán)。這種綜合運(yùn)營能力，需要時(shí)間、需要積累、需要摸索，也需要信任。

但能力只是入場券。城市更新不同于增量開發(fā)，它周期更長、投入更大、回報(bào)更慢——跑通三個(gè)場景的閉環(huán)，考驗(yàn)的不是一次性的項(xiàng)目能力，而是持續(xù)投入的耐心和穿越周期的穩(wěn)健。這需要一種更底層的支撐：財(cái)務(wù)底盤和產(chǎn)融協(xié)同。

03

穩(wěn)健經(jīng)營與產(chǎn)融協(xié)同

城市更新賽道的“長跑選手”

城市更新是一場長跑，考驗(yàn)的不是拿地的魄力，而是持續(xù)投入的耐心和穿越周期的穩(wěn)健。

招商蛇口財(cái)務(wù)底盤扎實(shí)。2025年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額96.93億元，期末貨幣資金余額達(dá)861.27億元，現(xiàn)金流整體保持韌性。穩(wěn)定的現(xiàn)金流與充裕的貨幣資金，為城市更新這種長周期、重投入的業(yè)務(wù)提供了持續(xù)彈藥——沒有足夠厚的財(cái)務(wù)底盤，跑不了城市更新這場馬拉松。

今年1-6月，招商蛇口簽約銷售金額962.45億元，同比增長8.3%，銷售面積305.18萬平方米，項(xiàng)目去化節(jié)奏平穩(wěn)。北京、上海、深圳、杭州等高能級(jí)城市單城銷售額均突破百億元。

在產(chǎn)融結(jié)合上，招商蛇口的布局同樣領(lǐng)先。2021年6月，蛇口產(chǎn)園REIT作為首批公募REITs上市，2023年6月實(shí)現(xiàn)首批擴(kuò)募。2026年5月19日，招商蛇口正式啟動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金申報(bào)發(fā)行工作，這已是招商蛇口第四個(gè)REIT平臺(tái)。

“投、融、建、管、退”一體化——招商蛇口通過全生命周期資產(chǎn)運(yùn)營模式，將城市更新從“建完就走”升級(jí)為“長期持有、持續(xù)運(yùn)營”。在城市更新時(shí)代，存量資產(chǎn)盤活能力、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力和長期運(yùn)營能力，比單純的銷售周轉(zhuǎn)能力更具價(jià)值。

城市更新項(xiàng)目的價(jià)值釋放，往往需要5年、10年甚至更長時(shí)間。招商蛇口的全鏈條能力，本質(zhì)上是在解決一個(gè)核心問題：如何讓長周期的城市更新項(xiàng)目，擁有可持續(xù)的資金閉環(huán)和退出通道。

當(dāng)多數(shù)房企還在用增量開發(fā)的邏輯做存量更新時(shí)，招商蛇口已經(jīng)搭建起了從蛇口產(chǎn)園REIT到商業(yè)REIT的多個(gè)退出平臺(tái)。這種產(chǎn)融結(jié)合的縱深，是它區(qū)別于其他房企的又一重壁壘。

《城市更新“十五五”規(guī)劃》的出臺(tái)，不只是一次政策優(yōu)化，而是一個(gè)時(shí)代的轉(zhuǎn)折。城市發(fā)展的主戰(zhàn)場，正在從向外要空間轉(zhuǎn)向在存量中創(chuàng)造價(jià)值。

在這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，真正具備競爭力的，不是拿地最快的房企，而是最能理解“存量空間如何創(chuàng)造新價(jià)值”的房企。當(dāng)這種理解力疊加了穩(wěn)健的財(cái)務(wù)底盤和產(chǎn)融結(jié)合的閉環(huán)能力，招商蛇口在城市更新賽道上的護(hù)城河，正在變得越來越寬。

這大概就是招商蛇口比其他房企更有“未來持續(xù)競爭力”的原因——它不是在做一個(gè)項(xiàng)目，而是在持續(xù)運(yùn)營一座城市。

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