剛剛！保利華潤(rùn)聯(lián)手奪161.2億新地王，上海土拍迎來(lái)歷史性一刻！

艷姐team

今天，上海2026年第六批次土拍正式拉開(kāi)帷幕。

徐匯、楊浦、奉賢三宗宅地同日出讓?zhuān)偲鹋膬r(jià)約178.72億元，一舉刷新今年上海集中供地以來(lái)的總價(jià)紀(jì)錄，驚得一眾業(yè)內(nèi)大佬直呼“王炸組合”。

奉賢地塊率先平穩(wěn)落槌，波瀾不驚；隨后則將戰(zhàn)場(chǎng)移至楊浦與徐匯，短兵相接。其中，關(guān)注度最高的，當(dāng)屬楊浦濱江八埭頭地塊。

起拍118.68億、百億門(mén)檻、內(nèi)環(huán)濱江、一線(xiàn)望江，四重地塊稟賦集結(jié)，把它的懸念推向了頂峰。最終，這塊“百億新地王”歷經(jīng)219輪鏖戰(zhàn)由保利發(fā)展與華潤(rùn)置地聯(lián)合體收入囊中，總價(jià)約161.2億、溢價(jià)率約35.83%。

與此同時(shí)，這也是上海土拍歷史上第一宗溢價(jià)成交的百億級(jí)地塊，意義非同小可。

央企聯(lián)手、百億門(mén)檻、溢價(jià)突圍，不同的關(guān)鍵詞，在今天指向了同一個(gè)結(jié)論：

核心資源的錨定，本質(zhì)是對(duì)城市終極敘事權(quán)的投票。

而不可復(fù)制的核心資產(chǎn)，始終擁有跨越周期的定價(jià)權(quán)。

01

楊浦內(nèi)環(huán)

“百億新地王”，八埭頭爭(zhēng)奪戰(zhàn)

上午10時(shí)，楊浦內(nèi)環(huán)濱江八埭頭組合地塊準(zhǔn)時(shí)開(kāi)槌。

僅從賬面數(shù)字來(lái)看，這宗地便已注定成為全場(chǎng)焦點(diǎn)：

起拍總價(jià)約118.68億元，綜合起拍樓板價(jià)約75112元/㎡，扣除商業(yè)部分后，純住宅樓板價(jià)更突破77000元/㎡，直接捅破近年楊浦濱江起拍價(jià)天花板。，成為單宗最高，也是公開(kāi)土拍市場(chǎng)暌違三年的百億級(jí)地王。

但真正讓它加冕“百億新地王”的，還是它寸土寸金的區(qū)位稟賦。

就目前來(lái)看，八埭頭地塊堪稱(chēng)是楊浦濱江距離核心區(qū)最近、含金量最高的“頭排”宅地。

地塊南向距黃浦江僅200米，高層視野可盡攬“陸家嘴三件套”城市天際線(xiàn)；緊鄰地鐵4號(hào)線(xiàn)楊樹(shù)浦路站，800米范圍內(nèi)4、12、18號(hào)線(xiàn)三軌交匯。

更重要的是，它身處上海中央活動(dòng)區(qū)“世界客廳”規(guī)劃段，周邊美團(tuán)、B站、抖音、中節(jié)能四大數(shù)字經(jīng)濟(jì)總部已進(jìn)入收尾建設(shè)階段。產(chǎn)業(yè)與城市資源的雙重疊加，讓這宗地的價(jià)值底盤(pán)格外扎實(shí)。

況且，隔壁位居北外灘的綠城潮鳴外灘，最新均價(jià)已突破18萬(wàn)/㎡大關(guān)。有如此“尖子生”在前，承載著楊浦濱江門(mén)面重任的寶地，未來(lái)的價(jià)值爆發(fā)力已然呼之欲出。

如果說(shuō)當(dāng)下的配套構(gòu)成了這塊地的底氣，那時(shí)間的復(fù)利，則為它添上了另一層想象空間。

“八埭頭”三個(gè)字，在老上海人記憶里曾是楊浦的“南京路”。1908年，通北路沿線(xiàn)建起八排二層磚木結(jié)構(gòu)房屋，供工人與小販居住，“八埭頭”由此得名。鼎盛時(shí)期，滬東狀元樓、協(xié)泰祥綢布店、康明照相館齊聚于此，商賈云集，市聲鼎沸。

百年之后，八埭頭以另一種方式重回聚光燈下。

這幅地塊由三幅子地塊組成：兩宗純住宅用地合計(jì)新增住宅體量約14.8萬(wàn)㎡，另有一宗商業(yè)用地，未來(lái)將規(guī)劃酒店、菜場(chǎng)等功能配套。

如此大體量且功能復(fù)合的稀缺資源，自然引發(fā)了頭部房企的激烈角逐。地塊掛牌之初，便已暗流涌動(dòng)。本次競(jìng)拍已然形成四大陣營(yíng)：保利發(fā)展&華潤(rùn)聯(lián)合體、中海、建發(fā)&金茂聯(lián)合體、招商蛇口&越秀聯(lián)合體。

除中海選擇單獨(dú)入局外，其余三方均以聯(lián)合體形式出戰(zhàn)。其中，保利與華潤(rùn)的組合尤為引人注目。

近兩年來(lái)，這兩家巨頭在上海幾乎沒(méi)有深度合作。華潤(rùn)憑借澐啟濱江等項(xiàng)目驗(yàn)證了核心區(qū)的產(chǎn)品打造能力，保利則在上海開(kāi)啟“搶地模式”：3月以約59.22億拿下長(zhǎng)寧中山公園板塊17年斷供的內(nèi)環(huán)宅地，5月在四批次土拍中又重金摘得虹口歐陽(yáng)路內(nèi)環(huán)地塊，持續(xù)加倉(cāng)內(nèi)環(huán)核心。

而保利與華潤(rùn)的此次聯(lián)手，早在掛牌之初便已初露決心。

地塊剛掛出，保利便隨即發(fā)布招標(biāo)計(jì)劃，項(xiàng)目整體投資預(yù)算高達(dá)約195億元。

對(duì)這家央企而言，如此大體量的提前布局并不常見(jiàn)。看來(lái)，保利在八埭頭這塊內(nèi)環(huán)濱江稀缺資源上打造楊浦新封面的決心，已是勢(shì)不可擋。

另一邊，單槍匹馬的中海則懸念感十足。自2026年以來(lái)，中海仍然尚未在上海拿地，在北京、廣州、深圳同樣也保持謹(jǐn)慎的投資節(jié)奏。蟄伏已久的這位央企巨頭，究竟是繼續(xù)觀望，還是真正出手，眾說(shuō)紛紜。

最終，保利發(fā)展與華潤(rùn)置地聯(lián)合體在這場(chǎng)百億角逐中勝出，以總價(jià)約161.2億、溢價(jià)率約35.83%成功將八埭頭地塊收入囊中。這宗地也因此成為上海土拍史上首宗溢價(jià)成交的百億級(jí)地塊，為這場(chǎng)備受矚目的競(jìng)拍畫(huà)上了一個(gè)頗具分量的句號(hào)。

02

徐匯康健

斷供五年后，舊址迎新生

如果說(shuō)八埭頭地塊是此次土拍中的“百億新地王”，那么徐匯康健地塊的綜合實(shí)力同樣不可小覷。

下午14:00，徐匯區(qū)S031002單元N06-38、N06-39地塊正式進(jìn)入競(jìng)拍環(huán)節(jié)。該地塊起拍總價(jià)約56.7億元，綜合樓面價(jià)約為6.35萬(wàn)元/平方米。

數(shù)字本身已經(jīng)足夠亮眼，但這塊地的故事，還遠(yuǎn)不止于此。

這片土地的舊址，正是曾經(jīng)聞名遐邇的冠生園食品廠，家喻戶(hù)曉的“大白兔奶糖”，便是從這里走向了全國(guó)。

如今，老廠房早已退場(chǎng)，但當(dāng)年的記憶歷久彌新。經(jīng)過(guò)多輪規(guī)劃打磨，項(xiàng)目最終在歷史文脈與城市功能之間穩(wěn)妥交匯，既不辜負(fù)這片土地的過(guò)往，也不回避它面向未來(lái)的使命。

從地理位置來(lái)看，地塊緊鄰桂林公園，環(huán)境優(yōu)勢(shì)一目了然。其中，住宅用地面積約2.92萬(wàn)平方米，容積率2.2；商業(yè)用地約1.78萬(wàn)平方米，規(guī)劃建設(shè)約2.49萬(wàn)平方米的酒店。未來(lái)，這里將形成“公園+酒店”的復(fù)合業(yè)態(tài)，真正做到開(kāi)窗見(jiàn)園、臨水而居。

而倘若我們把時(shí)間線(xiàn)拉長(zhǎng)，板塊內(nèi)上一次住宅用地出讓?zhuān)€要追溯到2021年。

彼時(shí)，上海城投以33.3億元摘得康健街道N08-14地塊，即后來(lái)入市的匯樾庭項(xiàng)目，樓面價(jià)約為6.18萬(wàn)元/平方米。此后五年直至今天，該板塊再無(wú)新增住宅供應(yīng)。

五年的斷供，放在任何一個(gè)成熟板塊，都足以讓人生出幾分期待。而這里偏偏又處在內(nèi)中環(huán)之間，區(qū)位成熟、配套完善，再加上“大白兔”舊址所承載的城市記憶，讓這宗地塊的成色足以打動(dòng)任何一個(gè)人。

嗅覺(jué)敏銳的房企自然也不會(huì)錯(cuò)過(guò)。

早在第六批次地塊名單剛剛掛出時(shí)，保利發(fā)展就率先行動(dòng)，迅速發(fā)布徐匯康健地塊的招標(biāo)公告，隨后兩天內(nèi)更是拋出約305億元的投資預(yù)算，將徐匯和楊浦兩宗地一并納入視野。

地塊剛掛出，保利便隨即發(fā)布招標(biāo)計(jì)劃，項(xiàng)目整體投資預(yù)算高達(dá)約195億元。對(duì)這家央企而言，如此大體量的提前布局并不常見(jiàn)。看來(lái)，兩家“房企大手子”在八埭頭這塊內(nèi)環(huán)濱江稀缺資源上打造楊浦新封面的決心，已是勢(shì)不可擋。

當(dāng)前，這塊土地的最終歸屬懸念我們拭目以待。至此，這塊承載著奶糖甜味與城市記憶的土地，終于等來(lái)了它的新主人。

03

奉賢新城

平穩(wěn)落地，低密賽道“小而美”

與前兩幅“頂豪”屬性鮮明的地塊不同，奉賢新城這宗地塊顯然走的是另一條賽道。

盡管走的是“小巧玲瓏”路線(xiàn)，但這塊地的看點(diǎn)其實(shí)并不少。最引人注目的，是它僅有1.05的容積率。

放在奉賢新城核心區(qū)，這樣的低密宅地已是許久未見(jiàn)。更難得的是，它并非遠(yuǎn)郊孤盤(pán)，距地鐵5號(hào)線(xiàn)奉賢新城站不過(guò)500多米，是實(shí)打?qū)嵉牟叫羞M(jìn)站盤(pán)；周邊龍湖天街、百聯(lián)南橋等商圈環(huán)伺，煙火氣與便利度都非常在線(xiàn)。

眼下，上海樓市正從"有房住"走向"住得好"，不少購(gòu)房者開(kāi)始把目光投向低密、生態(tài)、舒適的居住形態(tài)。

而這幅地塊則恰好踩在了需求的節(jié)拍上，既能承接市區(qū)外溢的首置剛需，也能回應(yīng)近郊換房的改善需求。也正因如此，業(yè)內(nèi)人士普遍推測(cè)，未來(lái)大概率會(huì)做成洋房加別墅的組合，將“小而美”路線(xiàn)貫徹到底。

最終，該地塊由遠(yuǎn)東宏信+奉賢新城聯(lián)合體以3.3372億元競(jìng)得，成交樓板價(jià)約2.06萬(wàn)元/㎡，平穩(wěn)落錘。

結(jié)語(yǔ)

從奉賢新城的低密“小而美”，到徐匯康健的五年斷供一朝補(bǔ)位，再到楊浦八埭頭的百億鏖戰(zhàn)，這場(chǎng)“王炸組合”土拍，落槌有輕重，地價(jià)有高低，但貫穿其中的邏輯卻異常清晰：

資本正在用真金白銀，為城市的核心資產(chǎn)重新錨定價(jià)格。

八埭頭的歷史性溢價(jià)，是上海土拍史上第一次有百億級(jí)地塊以溢價(jià)告終。這不僅打破了“總價(jià)高即底價(jià)成交”的慣性預(yù)期，更釋放出一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)：

在周期波動(dòng)中，真正不可復(fù)制的資源，依然擁有讓頭部房企“抱團(tuán)沖鋒”的定力。

在徐匯康健，我們看到了另一種價(jià)值邏輯。文脈與地段互文，五年斷供蓄積的勢(shì)能，在“大白兔”奶糖的故土上，轉(zhuǎn)化為對(duì)居住品質(zhì)迭代的期待。

而當(dāng)核心區(qū)爭(zhēng)奪白熱化，奉賢的近郊低密賽道以“可承受的稀缺”，承接城市外溢的改善需求，同樣自成一派風(fēng)景。

三宗地，三種節(jié)奏，三重?cái)⑹隆Ｋ鼈児餐礈惓?026年上海土地市場(chǎng)的完整剖面——

上半場(chǎng)，是資源的終極博弈；下半場(chǎng)，是產(chǎn)品的終極兌現(xiàn)。

當(dāng)央企聯(lián)合體們帶著百億級(jí)投資預(yù)算入局，當(dāng)每一宗地塊都被賦予“城市封面”的想象，接下來(lái)的問(wèn)題已不再是“地價(jià)貴不貴”，而是“產(chǎn)品配不配”。

畢竟，土地可以拍賣(mài)，但唯有時(shí)間，才能驗(yàn)證誰(shuí)能真正贏得這座城市的敘事權(quán)。

主編：張艷

責(zé)編：行輪

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