程鵬：踐行人民城市理念 破解房屋老化治理難題

將設備生命周期維護預先納入規劃與測算，變被動“壞了再修”為主動預防，真正做到防患于未然。

北京林業大學經濟管理學院教授

住建部社區建設專家委員會委員程鵬/文

近日，習近平總書記在上海考察時強調，高質量推進城市更新是城市現代化建設的重要抓手，要全面踐行人民城市理念，堅持問需于民、問計于民、問效于民，不斷增強居民群眾的獲得感、幸福感、安全感。城市更新不僅是空間形態的重塑，更面臨著如何科學應對既有建筑“老齡化”的時代命題。把老百姓關切的事辦好，亟須以科學理論為支撐，深化制度探索。

深悟指示精神

正視城市房屋“老齡化”的現實挑戰

習近平總書記指出，工作中要牢固樹立和踐行正確政績觀，想群眾之所想，急群眾之所急。在城市更新推進過程中，關注老舊小區的管網、防水、電梯等“里子”工程，是持續增進民生福祉的關鍵一環。

結合近期的研究數據與理論分析發現，隨著城市化進程推進，大量早期建成的房屋正逐步跨越生命周期中的“偶然失效期”，快速進入設施劣化集中的“耗損失效期”。這意味著，類似于制造業可靠性工程中的“浴缸曲線”尾端，房屋漏水、管網破損、電梯故障等問題正呈集中爆發態勢。面對海量的風險管理需求，傳統的物業管理模式已逐漸暴露出局限性。一方面，靜態的物業服務標準難以匹配房屋全生命周期動態維保的復雜需求；另一方面，部分業主對長效維護的認知不足，容易產生短視行為，導致市場機制在一定程度上出現失靈。單純依靠常規修補，已難以有效托底房屋的安全底線，必須從更高維度審視并破解這一難題。

堅持問計于民

以科學規劃重塑房屋長效維護體系

習近平總書記強調，要以“繡花功夫”不斷提升小區物業管理和便民服務水平。落實到房屋治理領域，這就要求我們推動物業服務從模糊的“勞務提供”向專業化的“資產狀態管理”轉型。物業企業不能僅僅局限于基礎的保潔與保安，更應依托制度設計，成為最靠近現場的持續記錄者和風險預警者。

為此，下一步的工作舉措應當聚焦于構建房屋管理的“數字臺賬”與“健康檔案”。首先，需建立物業最低留痕義務，讓巡檢、報修與維護過程可見、可查、可溯源，形成完整的公共部位數字臺賬。其次，要推動維護成本與管理動作的陽光透明。這種透明不僅是財務資金的公開，更是“管理事項”的清晰。我們可以借鑒成熟經驗，逐步推行《房屋長期維護計劃》，針對電梯、消防、給排水等關鍵設備，根據其客觀老化規律制定預防性的更新修繕時間表。將設備生命周期維護預先納入規劃與測算，變被動“壞了再修”為主動預防，真正做到防患于未然。

為更直觀地呈現這一體系，本文構建“房屋資產狀態精細化治理行動路徑圖”。該路徑以時間序列為軸，涵蓋七個核心閉環節點：一是“發現”與“記錄”，依托物業留痕義務，夯實數據底座；二是“預警”與“組織”，對照長期維護計劃提前研判風險并啟動社區協商；三是“升級”與“資金”，針對復雜難點引入案件經理制，觸發維修資金或應急補助；四是“復驗”，確保維護動作真實落地。這一行動路徑將原本邊界模糊的物業服務，科學拆解為有據可查、可驗證的管理節點，為基層落地城市更新政策提供了可視化的操作指南。

行動路徑圖

加強黨建引領

破解城市更新中的“集體行動”困境

社區是城市治理體系的基本單元。要進一步加強黨建引領，積極探索社區黨組織領導下的居委會、業委會、物業服務企業協調運行新模式，建設完整社區和便民生活圈，用心用情為居民做好事、辦實事、解難事。這是提升基層治理水平的核心密碼。

在實際調研中我們發現，動用住宅專項維修資金進行大修時，最大的難點往往不在于施工技術，而在于社區內部的集體決策效率與信任機制的缺失。解決“能修物卻難修信任”的斷層問題，黨建引領是破局的關鍵。在未來的探索中，應充分發揮社區黨組織的統籌協調作用，將政府監管、第三方專業診斷、業委會決策與物業執行緊密銜接。例如，針對久拖不決的復雜維修難題，可以引入由街道或住房城鄉建設部門牽頭的“案件經理式”升級機制。通過多方協同協商平臺，以專業評估彌合信息差，化解物業費“價格悖論”帶來的信任危機。這不僅能有效打通房屋修繕的治理閉環，更是把以人民為中心的發展思想落到實處的具體體現。

下圖清晰展現了這一協作機制。在該架構中，各方既各司其職又緊密聯動，這不僅能有效打通房屋修繕的治理閉環，更是把以人民為中心的發展思想落到實處的生動體現。

多方協同圖

“一枝一葉總關情”，老百姓的生活是家事，更是國事。城市房屋的老化治理是一場持久戰。作為高校學者，我將把習近平總書記重要指示精神轉化為深耕科研、服務社會的動力，繼續深化對城市運行規律的剖析。堅持久久為功，用扎實的理論研究為精細化治理提供對策，助力城市在現代化建設中不僅保持宜居、美麗的面貌，更具備堅韌、安全的內涵，努力讓人民群眾生活得更加舒心、安心。