專家再次研判中國房價走向，大概率又是對的，建議提前做好準備

老話說得在理：專家的嘴，跑火車的腿。這些年蒙對一回就敢自封半仙的預言家多如牛毛，但真要論判斷經得起時間推敲的，往往是那些常年盯著人口、錢袋子和政策風向常年琢磨的業內宿將。

官方最新賬本已經出爐，1-6月份全國房地產開發投資同比下降18.0%，房屋新開工面積下降23.4%。這意味著，那種一喊利好就V型反彈的場面，壓根沒出現。

政策端正迎來徹底轉向。全面推進現房銷售制，強制執行“好房子”的建設標準，過去那種高周轉、粗制濫造的模式被徹底終結。

萬科創始人王石等業內老兵的判斷很明確，這輪調整絕非短痛，而是超長周期的深度重塑，是在用時間換空間實現“軟著陸”。對于普通家庭而言，不僅要捂緊錢包量力而行，更要耐下性子去挑真正契合未來的好戶型。

現代經濟屬于信用經濟，貨幣不再依托實物儲備，而是依靠社會未來收益創造信用。只要市場主體認可一項資產未來能持續產生收益，這項資產對應的權益就能抵押、交易，直接轉化為流通貨幣。

股票、房產、債券本質都是未來收益的估值，直接拓寬了貨幣創造的邊界。

銀行的信貸業務，就是依托信用創造貨幣的核心渠道：居民、企業、地方政府將具備穩定未來收益的資產抵押給銀行，銀行根據資產估值發放等額貸款，這筆貸款就是全新創造出來的流通貨幣，流入市場完成消費、投資循環。

簡單直白地說，現代市場里流通的每一筆錢，全部依靠債務創造，市場上看不見的借款人完成信貸融資，貨幣才會擴散到全社會，支撐消費、貿易、商品交換運轉，債務絕非經濟負擔，而是現代經濟循環必不可少的血液。中國改革開放后創造貨幣，長期依托兩條核心渠道。

第一條渠道是對外貿易順差，通過出口商品換取美元外債，和古代依靠出口賺取白銀邏輯一致，這條渠道至今仍在發揮作用，但已經無法滿足國內龐大市場的貨幣需求。

第二條渠道是國內信貸創造，居民、開發商、地方政府將房產、土地作為核心抵押品，向銀行申請貸款，其中住房是國內規模最大、覆蓋面最廣的抵押資產。

既然現代經濟的血液是債務，那么當專家再次預測中國房價走勢時，我們必須順藤摸瓜，看清普通人買房背后的宏觀賬本。

普通人買房時，大眾普遍存在認知誤區，認為購房資金全部來自家庭多年積蓄、父母兩代人的存款，事實恰恰相反，購房貸款對應的絕大部分貨幣，是辦理房產抵押時全新創造出來的；如果沒有居民購房抵押這筆信貸，這筆貨幣在市場上根本不存在。

房地產開發商獲取土地后，將土地使用權抵押給銀行獲取開發貸款；地方政府依托國有土地一級市場壟斷權，將儲備土地抵押給銀行獲取城市建設資金，土地、房產憑借穩定的長期收益，擁有極高信用，銀行愿意大規模投放信貸，這也是國內地方政府債務規模持續走高的底層原因。

國內全部流通貨幣，絕大多數依靠土地、房產抵押信貸創造，一旦全社會停止房產、土地抵押借貸，國內貨幣創造渠道會直接收窄，僅能依靠出口順差獲取少量外部貨幣，整個經濟循環會快速萎縮。

房地產絕非單純的建筑業，不是鋼筋水泥的簡單堆砌，而是整個國內經濟的底層信用載體。開餐館、裝修施工、家具家電制造，各行各業的流通貨幣，源頭大多依托房地產抵押信貸創造。

其實，關于房價暴漲暴跌的爭論一直沒斷過，之前網上就有一個觀點認為去杠桿是萬能藥，但專家大概率又是對的，盲目縮減只會引發更大的陣痛。

國內城市化進程在 2020 年前后正式迎來拐點，高速增量建設階段徹底結束，新增進城人口規模大幅下滑，持續大規模出讓土地、新建商品房，必然造成房屋供給過剩，市場自然要從增量擴張轉向存量運營，調整本身具備合理性。

但市場普遍陷入一個認知誤區：將地方高債務等同于惡性問題，實際上資產負債表兩端同步匹配，地方政府債務規模高企的同時，手中土地、基礎設施、儲備房產等資產總量同樣同步走高。

過去數十年房地產高速增長階段，國內普通居民家庭財富增速位居全球前列，房產是普通民眾最核心的財產性收入載體。即便不同城市房價漲幅存在差異，一二線城市居民資產增值幅度更高、三四線增速平緩，但絕大多數家庭房產資產都實現持續增值。

真正推動 2021 年市場深度下行的核心矛盾，是轉型階段政策操作出現雙向失誤。

進入城市化存量時代，核心調控目標應當是壓縮土地出讓規模、控制新房供給，避免市場房屋庫存持續堆積；但當時政策選擇反向操作，持續大規模出讓土地、新增商品房供給，同時強力打壓房價，雙向疊加直接擊穿市場預期。

這種政策疊加帶來的震蕩，正是專家建議提前做好準備的根本原因，因為一旦資產負債表出現裂痕，風險的傳導將異常迅猛。房產對應的債務風險，從來不是債務本身規模大小，而是房產抵押資產的市場估值。

一套房產抵押借貸一百萬，如果市場房價持續上漲，房產估值攀升至兩百萬，這筆債務不會產生任何風險，居民反而實現資產大幅增值；如果房價持續下跌，房產估值縮水至五十萬，剛性一百萬債務不變，資產無法覆蓋負債，債務風險徹底爆發。

2021 年調控完全可以采用雙向平衡的思路：穩住商品房市場價格、維持資產估值穩定，同時收緊土地出讓、壓縮新房新增供給，從源頭控制房屋庫存過剩問題。

按照這套思路調整，房產資產估值穩定，全社會債務不會出現大規模風險，同時新房供給收縮，從長期避免房屋總量過剩。但當時政策操作完全反向，持續放量供地疊加打壓房價，直接形成惡性循環。

房價下跌后，房產抵押估值持續縮水，銀行信貸投放意愿大幅降低，貨幣創造渠道收縮，市場貨幣總量減少，居民收入、企業營收同步下滑，內需持續疲軟。

面對這樣的困局，當時很多人認為市場很快會V型反轉，但現實是，這輪長周期調整印證了專家預測中國房價走勢的深層判斷。本次房地產市場下行并非短期周期性調整，而是城市化增量轉存量帶來的結構性調整，不存在短期觸底反彈、房價重回高速上漲周期的可能性。

周期性樓市波動特征清晰，房價漲跌屬于短期循環波動，泡沫破裂下跌后，經過一段時間市場自然修復，房價會重回上漲通道，2021 年之前國內樓市多次短期波動，全部屬于周期性調整。

而當下結構性調整核心特征，是長期新增住房需求大幅萎縮，未來新房需求規模永遠無法恢復至過去二十年高速增長階段，因此新房土地供給必須長期收緊，持續大規模新建房屋只會造成長期庫存過剩。

過去四十年國內城市化進程推進速度全球罕見，絕大多數城市增量住房需求已經基本滿足，持續大規模出讓土地、新建基礎設施，最終只會形成大量閑置過剩資產，資本型建設階段正式結束，城市發展必須轉向運營型增長階段。

城市完成大規模基建、新區建設后，核心目標不再是持續擴張資產總量，而是盤活存量資產、提升資產收益，依靠財政稅收維持基礎設施運維、公共服務人員薪酬，不能長期依靠出讓土地獲取短期資金維持城市運轉。

既然高速擴張已成往事，要想在未來的分化市場中求穩，建議提前做好準備的最佳方式就是理解接下來的雙軌制重塑。

想要實現樓市止跌回穩，不能單一調控商品房市場，必須搭建商品房與保障房并行的住房雙軌制度，兩套市場完全區隔、獨立運轉，分別對應資產增值需求與基礎居住需求。

商品房市場核心功能是作為全社會信用抵押載體，維持資產估值穩定、恢復市場交易流動性，允許房價溫和上漲，保障銀行信貸投放渠道暢通，持續創造流通貨幣支撐宏觀經濟循環。

保障房市場核心功能是解決低收入群體、年輕人、剛需人群基礎居住難題，政府大規模建設公租房、保障性租賃住房、共有產權房，以遠低于商品房市場的租金、售價供給居住資源，完全隔離商品房市場價格波動對剛需居住成本的沖擊。

過去經濟適用房模式存在明顯制度漏洞，兩類市場沒有嚴格區隔，經濟適用房持有短短數年就能流入商品房市場交易套利，滋生大量灰色套利空間與腐敗問題，無法實現保障剛需的核心目標。

新加坡祖屋制度可以作為成熟參考，祖屋永久限制流入商品房市場，僅能在具備祖屋購買資格的人群內部交易，徹底切斷跨市場套利渠道；但這套模式也存在短板，政府長期大規模投入建設保障房，資金長期沉淀無法快速回流，地方政府財政壓力極大，資金周轉難度高。

這種宏觀層面的大破大立，最終都會具象化為微觀家庭賬本上的變動，也讓我們更加明白接下來的路該怎么走。房地產早就走完了閉著眼睛都能賺錢的黃金歲月。

當行業從百米沖刺轉為高原拉練，未來的市場絕非齊漲齊跌，而是極度分化、慢變與逐步筑底。對于普通老百姓而言，現在最穩妥的策略就是量力而行，保留充足的家庭備用金。

與其急于上車，不如耐下性子多看幾個月，等待現房銷售比例的進一步提升和真正優質戶型的落地。這不僅是順應時代洪流的理性選擇，更是為了在這個充滿變數的存量時代里，穩穩守住家庭的財富底盤。