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前段時間接到當事人咨詢，情況很有代表性。當事人兩年前購置一套二手房，交房后地下室堆放不少原房主遺留雜物，長期無人取回，他索性直接全部清理丟棄。誰也沒想到時隔兩年，原房主突然找上門，聲稱地下室存放貴重物品，要求承擔賠償責任。
很多購房者都會形成固有認知：房屋完成過戶、拿到鑰匙，連同配套地下室都屬于自己，里面遺留雜物可以隨意處置。從事房產糾紛業務多年，我提醒大家，這個想法存在不小法律誤區。
房屋、地下室屬于不動產，過戶交付之后使用權轉移，但地下室里的家具、雜物屬于動產。在沒有書面約定的前提下，物品所有權依舊歸原房主所有。沒有提前溝通通知就直接丟棄，存在被認定侵權、承擔賠償的風險。
借著這個真實案例，給準備買賣二手房的朋友梳理交房階段幾項關鍵事項，提前做好，規避后續糾紛。
1、交房務必簽署書面房屋交接清單，明確遺留物品處置方案口頭約定很難留存證據。交接清單最好寫明：交房前賣方自行清空所有私人物品；交房完成之后，房屋、地下室、儲藏室內遺留物品，視為賣方自愿放棄所有權，買方有權清理。書面憑證，是發生爭議最有力的保障。
2、提前核實地下室權屬，盡量寫入買賣合同部分地下室隨房屋一并轉讓，還有一部分地下室屬于獨立產權，或者僅限原房主使用。交易前務必核實清楚權屬范圍。如果地下室不在本次交易范疇，買方不要隨意進入，更不能私自處置內部物品。
3、交房現場拍照、錄像，完整留存證據交房當天，對房屋內部、地下室各個區域完整錄制視頻，記錄現場遺留物品狀況。日后一旦產生矛盾，影音資料可以還原交房時真實場景。
4、交房后發現遺留物品，切忌直接清理交房結束后如果發現對方還有物品遺留，穩妥方式是通過微信、短信通知原房主，設置合理搬離期限，并且完整保存溝通記錄。不打招呼直接丟棄，是同類案件中買方最容易踩坑的地方。
回到這位咨詢人的情況，時隔兩年原房主想要索賠，舉證門檻很高。對方需要拿出證據證明存放物品明細、物品實際價值，同時證明物品由購房者丟棄。不過舉證難度大，不代表購房者完全沒有風險，一旦對方能夠提供有效證據，難免卷入訴訟，耗費大量時間精力。
大多數購房者的注意力集中在產權核驗、貸款、稅費等環節，常常忽略交房交接細節。這些看似不起眼的小事，如果前期沒有規范處理，隱患可能潛伏多年。
過戶僅僅是二手房交易其中一環，完善全套交接手續，才能真正安心。
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