地產(chǎn)行業(yè)ESG走向精細(xì)化

綠色建筑鎖定硬指標(biāo)，社群運(yùn)營(yíng)提質(zhì)交付

隨著綠色發(fā)展與“雙碳”戰(zhàn)略持續(xù)落地，地產(chǎn)行業(yè)ESG轉(zhuǎn)型邁入全新階段。綠色建筑建設(shè)完成從加分項(xiàng)到硬指標(biāo)的轉(zhuǎn)變，核心區(qū)域新建住宅全面落地二星級(jí)綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，疊加公積金新政賦能，綠色住宅價(jià)值持續(xù)釋放。與此同時(shí)，房企跳出建筑硬件競(jìng)爭(zhēng)，將社群運(yùn)營(yíng)打造為ESG落地核心載體，構(gòu)筑第二產(chǎn)品力，并通過(guò)建筑技術(shù)創(chuàng)新、全周期戶型優(yōu)化、社區(qū)生態(tài)升級(jí)，把可持續(xù)發(fā)展理念融入人居建設(shè)與日常運(yùn)營(yíng)，推動(dòng)行業(yè)向綠色、品質(zhì)、長(zhǎng)效化方向深度迭代。

從加分項(xiàng)到硬指標(biāo) 綠色建筑二星級(jí)成核心區(qū)標(biāo)配

隨著“十五五”規(guī)劃明確提出建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，綠色建筑建設(shè)正式納入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)審批體系，從可選加分項(xiàng)轉(zhuǎn)變?yōu)樾袠I(yè)硬性發(fā)展要求。

依據(jù)《廣州市綠色建筑發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃（2021—2035年）》中期（2026—2030年）發(fā)展目標(biāo)，廣州將全面推進(jìn)綠色建筑升級(jí)建設(shè)：全市新建民用建筑全部按照一星級(jí)及以上綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)打造，重點(diǎn)轄區(qū)實(shí)現(xiàn)高星級(jí)綠色建筑全覆蓋，超低能耗建筑規(guī)模化發(fā)展，近零能耗建筑示范效應(yīng)進(jìn)一步增強(qiáng)。

當(dāng)前，綠色建筑星級(jí)等級(jí)已成為衡量住宅品質(zhì)的核心標(biāo)尺，國(guó)內(nèi)主流認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)分為一、二、三星級(jí)。其中，二星級(jí)綠色建筑住宅在節(jié)能降耗、節(jié)水環(huán)保、隔音降噪、自然采光、全屋精裝等多個(gè)居住核心維度，均優(yōu)于普通住宅；三星級(jí)為綠色建筑最高標(biāo)準(zhǔn)，目前僅有少數(shù)優(yōu)質(zhì)房企項(xiàng)目能夠達(dá)標(biāo)。近年，廣州已將綠色建筑星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)納入部分地塊出讓硬性條件，倒逼房企提升項(xiàng)目綠色建造水平，而2026年落地的新政，更是通過(guò)公積金貸款賦能，進(jìn)一步打通綠色建筑價(jià)值落地通道，助力房企綠色產(chǎn)品去化。

根據(jù)廣州市住建局規(guī)定，從2026年3月1日起，廣州全面執(zhí)行中期目標(biāo)要求。新建民用建筑全面按照綠色建筑一星級(jí)及以上標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，越秀、天河、荔灣、海珠中心四區(qū)，以及南沙、黃埔全區(qū)新建商品房項(xiàng)目，須執(zhí)行二星級(jí)及以上綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)；白云、番禺、花都、增城、從化等外圍區(qū)域的核心重點(diǎn)項(xiàng)目，同步落地二星級(jí)綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。

至此，廣州大部分行政區(qū)的新建住宅項(xiàng)目均邁入二星級(jí)及以上綠色建筑時(shí)代。目前，廣州多宗出讓地塊已在出讓條件中明確要求“建筑設(shè)計(jì)方案需滿足二星級(jí)及以上綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)”，天河保利玥璽灣、黃埔中建海絲城、荔灣聚龍灣源舍與新世界天馥、海珠中海廣府萬(wàn)宸等市面主流新房項(xiàng)目，均為合規(guī)的二星級(jí)綠色建筑標(biāo)桿項(xiàng)目。綠色建筑與銷售端的聯(lián)動(dòng)也在持續(xù)深化。今年4月底，廣州發(fā)布公積金新政，購(gòu)買新建一星級(jí)綠色建筑或裝配式建筑，貸款最高額度上浮10%；購(gòu)買二星級(jí)及以上綠色建筑，上浮20%；被認(rèn)定為“好房子”的，上浮30%。同一套住房符合多項(xiàng)條件的，按最高比例執(zhí)行。業(yè)內(nèi)人士指出，綠色建筑管理已不再停留于“獲取標(biāo)識(shí)”層面，而是逐步轉(zhuǎn)向項(xiàng)目全生命周期管控——設(shè)計(jì)階段定目標(biāo)，施工階段留證據(jù)，交付階段可核驗(yàn)，運(yùn)營(yíng)階段持續(xù)披露。

值得關(guān)注的是，7月15日印發(fā)的《廣州市好房子評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》，將裝配式建筑、模塊化建筑、智能建造等工業(yè)化建造方式列為核心評(píng)分項(xiàng)，大力推廣裝配式內(nèi)裝、整體衛(wèi)生間等標(biāo)準(zhǔn)化部品，鼓勵(lì)工廠預(yù)制、現(xiàn)場(chǎng)快速裝配的施工模式。這一導(dǎo)向從源頭減少了滲漏、開(kāi)裂等常見(jiàn)房屋通病，顯著提升了住宅建造精度與交付品質(zhì)，同時(shí)也為建筑業(yè)綠色低碳轉(zhuǎn)型提供了實(shí)質(zhì)性支撐。

房企“第二產(chǎn)品力”崛起 以社群運(yùn)營(yíng)升級(jí)“生活交付”

隨著“雙碳”戰(zhàn)略深入推進(jìn)、企業(yè)社會(huì)責(zé)任社會(huì)關(guān)注度持續(xù)攀升，社群憑借其“連接業(yè)主、貼近社區(qū)”的核心屬性，正成為房企履行ESG責(zé)任的高效載體。通過(guò)綠色社群引導(dǎo)垃圾分類、舊物回收與節(jié)能科普，房企將環(huán)境責(zé)任轉(zhuǎn)化為社區(qū)日常實(shí)踐；通過(guò)公益賦能搭建平臺(tái)，整合業(yè)主資源，推動(dòng)公益從企業(yè)單向捐贈(zèng)轉(zhuǎn)向全員共同參與；依托非遺體驗(yàn)與在地文化挖掘，讓傳統(tǒng)技藝在社區(qū)延續(xù)，實(shí)現(xiàn)文化價(jià)值的社會(huì)落地。這種將ESG理念融入社區(qū)日常的做法，不僅快速構(gòu)建了品牌社會(huì)形象，更實(shí)現(xiàn)了社會(huì)責(zé)任與品牌口碑的雙重落地。普睿數(shù)智研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至2025年，TOP30房企中已有60%發(fā)布了集團(tuán)統(tǒng)一的社群運(yùn)營(yíng)品牌，標(biāo)志著社群共建已成為行業(yè)共識(shí)。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷深刻的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，“服務(wù)力”成為差異化競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵指標(biāo)。業(yè)主對(duì)“家”的需求不再局限于物理空間，而是延伸至社區(qū)氛圍、鄰里關(guān)系與精神歸屬。在這一過(guò)程中，企業(yè)從單一主導(dǎo)者退居“陪伴者與賦能者”，通過(guò)搭建平臺(tái)、提供資源，鼓勵(lì)成員自主發(fā)起互動(dòng)、共創(chuàng)價(jià)值，最終將物理社區(qū)轉(zhuǎn)化為“精神歸屬地”，實(shí)現(xiàn)生態(tài)化運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)期目標(biāo)。

頭部房企的實(shí)踐印證了這一轉(zhuǎn)型路徑。保利發(fā)展控股通過(guò)搭建業(yè)主主理人培育機(jī)制、打造全業(yè)態(tài)權(quán)益共享體系、建立標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)體系，落地全域大社群運(yùn)營(yíng)，讓業(yè)主共享集團(tuán)產(chǎn)業(yè)資源；越秀地產(chǎn)全面升級(jí)“越秀生活合伙人”體系，以“獨(dú)樂(lè)樂(lè)不如眾樂(lè)樂(lè)”為核心理念，延伸出鮮活、生長(zhǎng)、煥新、鏈接四種形態(tài)，定義多元社區(qū)生活場(chǎng)景；華潤(rùn)置地整合多業(yè)務(wù)線資源，打造全國(guó)規(guī)模最大的業(yè)主體育賽事IP“潤(rùn)BA”，強(qiáng)化活力社區(qū)認(rèn)知；華發(fā)“華友薈”的“萌寵社群”、電建“WE悅社區(qū)”的“新青年社交營(yíng)”等細(xì)分場(chǎng)景，進(jìn)一步填補(bǔ)了特定人群的需求空白。

有業(yè)內(nèi)人士指出，社群正在成為房企未來(lái)的“第二產(chǎn)品力”——從“拼房子硬件”轉(zhuǎn)向“拼生活方式與情感連接”。目前，頭部房企已完成社群從營(yíng)銷活動(dòng)到標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型，通過(guò)搭建集團(tuán)化社群IP、落地業(yè)主主理人機(jī)制、細(xì)分全齡生活場(chǎng)景，打造出可落地、可復(fù)制的社群產(chǎn)品體系。這不僅是房企應(yīng)對(duì)行業(yè)周期的戰(zhàn)略選擇，更是其以ESG理念重構(gòu)社區(qū)價(jià)值、實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效發(fā)展的全新核心競(jìng)爭(zhēng)力。

深耕全生命周期人居 “可持續(xù)”融入生活日常

在地產(chǎn)行業(yè)ESG轉(zhuǎn)型深化之下，可持續(xù)發(fā)展不再是行業(yè)抽象的宏觀理念，而是逐步“飛入”尋常社區(qū)，滲透到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建筑打造、社區(qū)運(yùn)營(yíng)的全鏈條，成為居民可感可知的生活日常。

房企將可持續(xù)發(fā)展理念貫穿地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)全流程，一端聚焦產(chǎn)業(yè)端升級(jí)，落地綠色建筑技術(shù)、低碳建造標(biāo)準(zhǔn)，夯實(shí)建筑硬件的環(huán)保底色；另一端聚焦生活端賦能，廣泛傳遞綠色低碳生活理念，讓可持續(xù)價(jià)值從建筑載體延伸至公眾生活，實(shí)現(xiàn)從硬件革新到軟性理念的全方位滲透。

在低碳節(jié)能與居住體驗(yàn)方面，諸多房企通過(guò)技術(shù)創(chuàng)新，將環(huán)保與舒適完美結(jié)合。例如，廣泛采用Low-E中空玻璃以有效阻隔室外熱量傳導(dǎo)，搭配外墻保溫層與遮陽(yáng)設(shè)計(jì)，使室內(nèi)溫度更加穩(wěn)定。在公共區(qū)域，車庫(kù)配備的BA智能照明控制系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了“有車燈亮、無(wú)車燈暗”的按需照明。在單位內(nèi)部，將衛(wèi)生間排水立管設(shè)置于外墻以避免噪聲干擾起居室；屋面雨水地漏采用側(cè)排方式接入外墻排水管，規(guī)避雨水滲漏風(fēng)險(xiǎn)；室內(nèi)客廳、走道等位置則涂刷3mm隔音涂料，營(yíng)造出更為寧?kù)o的居住環(huán)境。

除了物理空間的低碳與靜謐，房企還基于對(duì)不同客群需求的深入洞察，通過(guò)“柔性定制”“可變空間”與“滿載收納”等設(shè)計(jì)策略，打造可隨人生階段自由衍變的居住場(chǎng)景。在戶型設(shè)計(jì)上，可變結(jié)構(gòu)通過(guò)模塊化與結(jié)構(gòu)創(chuàng)新，賦予住宅持續(xù)適應(yīng)的能力，實(shí)現(xiàn)一室多用與功能的自由拓展，從而滿足不同家庭全生命周期的空間需求，這也是一種減少空間浪費(fèi)、倡導(dǎo)可持續(xù)居住的重要方式。此外，構(gòu)建健康微氣候同樣是房企踐行ESG的重要維度。從風(fēng)、光、水、聲等自然元素出發(fā)，房企致力于提升社區(qū)的人居品質(zhì)。以越秀地產(chǎn)為例，自2004年起便將CFD流體力學(xué)技術(shù)應(yīng)用到社區(qū)規(guī)劃布局中。在具體項(xiàng)目的實(shí)踐中，琶洲南TOD項(xiàng)目打造了集凈水、軟水、降噪于一體的“智慧泵房”，智慧系統(tǒng)24小時(shí)監(jiān)測(cè)水質(zhì)，如有余氯輕微超標(biāo)會(huì)自動(dòng)預(yù)警。從建筑細(xì)節(jié)到社區(qū)生態(tài)，房企正以多維度的創(chuàng)新，讓可持續(xù)生活方式真正融入千家萬(wàn)戶。

■新快報(bào)記者 何璐詩(shī) 實(shí)習(xí)記者 金泉霖 姚廣維