江西吉安探索“群眾主體型”可持續城市更新模式

江西省吉安市青原區鐵建小區，改造前（左），樓棟外立面陳舊雜亂，線纜交錯，基礎設施老化，居住環境較差；改造后（右），樓棟外墻煥然一新，道路平整通暢，環境整潔有序，老舊樓棟實現美麗蝶變。

秦文詳攝

走進江西省吉安市青原區河東街道鐵路社區鐵建小區，平整的柏油路、整齊的停車位、綠意盎然的休閑廣場映入眼簾。很難想象，幾年前這里曾是一副破敗模樣。

鐵建小區原是鐵路職工家屬區，共有11棟居民樓、406戶居民，長期處于無物業管理狀態，基礎設施老化、污水管網堵塞、雜物亂堆亂放等問題突出?！耙郧靶^常年無人管護，住著很糟心。”居民李細芽回憶道。

2019年底，小區通過“三供一業”移交地方管理，正式啟動老舊小區改造。社區組織黨員逐戶走訪，收集居民意見，并通過業主大會推選出樓棟長和黨員代表，成立小區自治管理委員會，實行自收自營自管的治理模式。

小區利用停車位、充電樁和廣告位等資源產生收益，實現自我造血。每季度收支賬目張榜公示，接受居民全程監督。今年，小區從年度經營結余中拿出資金，為332戶常住居民每戶發放200元“治理紅利”。

從無人管護的老舊院落，到居民共建共管的幸福家園，鐵建小區的變化，正是吉安市“群眾主體型”可持續城市更新模式的生動注腳。2025年，該模式被住房城鄉建設部列為全國可復制推廣經驗。

民意前置：

讓群眾擁有更新“話語權”

城市更新，改的是城市面貌，暖的是百姓的心。吉安市深入踐行人民城市理念，構建起一套覆蓋“調查摸底—規劃設計—組織實施—竣工驗收—運維管護”全鏈條的群眾參與機制，確保改造項目精準對接民生需求。

為防止改造與需求脫節，吉安市建立了標準化的民意征集與決策機制。在微更新、老舊小區改造等項目中，要求先設計廣泛征集民意，從源頭避免“面子工程”。

當地還推行“改造理事會”自治監督制度。各村、各小區通過民主推選，吸納黨員骨干、熱心居民等組建改造理事會，其中居民代表占比不低于70%。同時，實行“社區評議+人大代表評議”雙評機制，并設定竣工驗收硬性標準：改造項目整改不到位、群眾綜合滿意率低于95%的，一律不予驗收、不予結算。

泰和縣南門村城中村改造便是充分聽取民意打開局面的典型案例。過去，拆遷工作常因群眾顧慮重重而受阻。這次，當地推行“村民自愿、群眾自主、集體自建、理事會自管、業態自營”的“五自”模式，組建工作組入戶聽訴，收集民生訴求151條，全部納入改造規劃。項目累計召開80多場政策宣講會，分批試點推進改造，群眾支持率、自愿簽約率均突破90%。大到補償標準，小到排管布線，30余處群眾關切的細節優化落地見效，真正做到了改造貼合民心。

機制破局：

構建自我造血新生態

“重建設、輕運營”，過度依靠財政一次性輸血，是城市更新中普遍痛點。吉安市跳出“財政兜底、被動管護”的傳統思路，以機制創新尋求可持續解法。

全市聚焦老舊小區、閑置地塊、小微空間等低效資源，因地制宜打造便民停車場、充電樁、休閑驛站等設施，將閑置資源轉化為有收益的資產。經營性收入?？顚Ｓ?，優先保障公共設施維護、居民分紅和日常運營，形成“資源盤活—收益增值—管護提質—群眾受益”的良性閉環。

吉安市吉州區北門社區是省級“好社區”治理試點。面對轄區老舊廠房多、閑置資源分散、老年人口多、訴求復雜的狀況，社區創新推出“三線融合”治理模式，搭建多網格議事理事會，完善“群眾提議—集體商議—落地反饋”的閉環流程，將原八三四廠老舊廠房改造為便民服務和文化休閑活動陣地；依托“九色服務法”分類服務特殊群體，并借助智慧社區平臺，接入省級治理系統，以數字化手段提升長效管護效能。

與此同時，吉安市對全市942個小區開展全覆蓋排查，整改各類問題11881個，整改率超96%。推動73個小區下調物業費，全年為6.1萬戶居民減負超2200萬元，物業類信訪量同比下降51%，重復信訪量下降近七成，群眾居住幸福感顯著提升。

吉安市住房和城鄉建設局黨委委員、二級調研員楊志軍向中國城市報記者表示，接下來會繼續整治問題小區，加快智慧物業建設，規范市場秩序，以精細化治理鞏固城市改造成果，讓居民的幸福感更加持久。

制度固化：

打造可復制的全國樣板

從局部試點到全域推進，吉安市持續迭代升級治理模式，努力讓有效經驗可復制、可推廣、可持續。

2025年6月，《吉安市探索“群眾主體型”可持續城市更新改革實施方案》出臺，將全鏈條群眾參與、民主決策監督、市場化自主運營、收益惠民共享、常態化長效管護等成熟做法，固化為全市統一的標準化工作制度，為城市更新提供了清晰流程和實操范本。

截至目前，吉安市累計完成老舊小區改造866個，惠及群眾23.8萬戶；21個社區入選省級“好社區”建設試點，謀劃實施民生提質項目394個。中心城區建成便民停車場39個、新增停車位6500個，打造口袋公園、城市驛站等便民場景55處，打通城市斷頭路12條，城市功能品質持續提升。

吉安市的各縣市區也探索出各具特色的路徑：萬安縣依托“入戶聽訴”工作法，完成近90個老舊小區提質改造；遂川縣3年打通10條斷頭路、改造雨污管網120公里；永豐縣打造蘭陵口袋公園，讓城市邊角地變身群眾休閑“幸福地”。

“城市更新，修修補補只是表面，共建共治才是長久之計?！鼻迦A大學城市治理與可持續發展研究院（首都高端智庫）院長尹稚認為，在吉安，改造不再是政府單方面的工程，而是群眾參與的基層治理變革。這套以群眾為主體、能夠自我循環長效運營的新模式，正在不斷完善，為全國城市更新提供接地氣、可落地的實踐樣本。

■中國城市報記者 葉中華 通訊員 王 娟

原標題：改造前問需于民 改造后問效于民

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