建業(yè)地產(chǎn)30億“忍痛”出售“只有河...

來源：市場資訊

（來源：倦鳥歸林魚記財(cái)經(jīng)）

7月23日，建業(yè)地產(chǎn)正式發(fā)布港交所公告：將旗下兩大標(biāo)桿文旅IP——只有河南·戲劇幻城、建業(yè)電影小鎮(zhèn)，整體100%股權(quán)作價(jià)30億元，出售給中信旗下信宸資本。

交易完成后，建業(yè)徹底退出兩大文旅項(xiàng)目的所有股權(quán)、債務(wù)與運(yùn)營，自此，這兩張享譽(yù)全國的河南文旅名片，正式易主。

消息一出，全網(wǎng)感慨。

在很多河南人心里，只有河南是建業(yè)最有情懷、最成功、最出圈的作品。

它由知名導(dǎo)演王潮歌親自構(gòu)思、編劇并執(zhí)導(dǎo)，歷時(shí)多年打磨打造，是國內(nèi)規(guī)模最大的戲劇聚落群，憑借厚重的中原文化敘事，火遍全國。如今忍痛出售，讓人惋惜。

但拋開情緒、回歸商業(yè)現(xiàn)實(shí)：

這不是擺爛，是建業(yè)最冷靜、最無奈、也最正確的斷臂求生。

一、30億交易背后：看著賣價(jià)高，實(shí)則巨虧離場

很多人以為建業(yè)賣資產(chǎn)賺了大錢，其實(shí)真實(shí)賬面非常殘酷，所有數(shù)據(jù)全部來自官方公告，無任何杜撰。

本次整體交易對(duì)價(jià) 30億元

? 只有河南：25億

? 建業(yè)電影小鎮(zhèn)：5億

但建業(yè)根本拿不到30億現(xiàn)金。

扣除項(xiàng)目存量債務(wù)清償、抵押解除、交易稅費(fèi)、各項(xiàng)成本后：

? 建業(yè)最終實(shí)際到手凈現(xiàn)金：僅7.05億元

? 本次資產(chǎn)處置賬面虧損：12.16億元

簡單直白一句話：

十幾年重金打造、舉國聞名的頂級(jí)文旅IP，最終虧本出售，只為甩掉包袱、換回現(xiàn)金流。

并且財(cái)報(bào)明確顯示：

2024—2025兩年，兩大文旅項(xiàng)目合計(jì)虧損近1.48億元。

很多人疑惑：

只有河南節(jié)假日人山人海、一票難求，省外游客占比超80%，熱度常年頂流，為什么一直不賺錢？

因?yàn)槲穆弥刭Y產(chǎn)，天生就是好看、難賺、常年輸血的行業(yè)。

二、為什么火爆全網(wǎng)的景區(qū)，反而成了建業(yè)最大包袱？

1、前期投入極其恐怖，全是貸款堆出來的

只有河南從規(guī)劃、造城、建21個(gè)劇場、原創(chuàng)千場戲劇、配套園區(qū)基建，累計(jì)投入數(shù)十億。

這筆錢，幾乎全是融資貸款。

每年產(chǎn)生的巨額利息，就是壓在項(xiàng)目身上的大山。

2、景區(qū)賺錢，只夠還利息，根本攢不下利潤

旺季客流爆棚、營收好看，但：

演員工資、劇目更新、舞臺(tái)設(shè)備維保、園區(qū)修繕、水電運(yùn)維、巨額貸款利息……

層層扣完，幾乎沒有凈利潤。

淡季更是持續(xù)虧損、持續(xù)燒錢。

常年處于：營收好看、利潤微薄、現(xiàn)金流緊繃的狀態(tài)。

3、文旅是無底洞，永遠(yuǎn)需要持續(xù)投錢

普通樓盤建好就能賣錢回款。

文旅景區(qū)建好只是開始。

每年必須：更新劇本、升級(jí)舞美、翻新園區(qū)、培訓(xùn)演員、做內(nèi)容迭代。

一旦停止投入，口碑立刻下滑、熱度立刻流失。

在建業(yè)地產(chǎn)資金最緊張的幾年，

文旅項(xiàng)目，從品牌光環(huán)，變成了持續(xù)吸血的長期包袱。

三、接手方信宸資本，到底是什么來頭？

本次收購兩大文旅項(xiàng)目的信宸資本，是中信資本旗下的專業(yè)并購?fù)顿Y平臺(tái)，背靠中信集團(tuán)，屬于國內(nèi)頭部控股型私募基金。

管理資產(chǎn)規(guī)模接近百億美元，深耕企業(yè)并購、資產(chǎn)盤活業(yè)務(wù)二十余年，國內(nèi)很多知名品牌，例如麥當(dāng)勞中國、怪獸充電等，背后都有它的投資身影。

它并不做短期炒作套利，擅長接手成熟資產(chǎn)，投入長期資金，完善運(yùn)營體系，把優(yōu)質(zhì)IP進(jìn)一步做大做強(qiáng)。

這也是市場看好項(xiàng)目后續(xù)發(fā)展的重要原因。

四、賣房、賣IP、賣情懷：建業(yè)只有一條路——活下去

近幾年房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，所有房企的第一目標(biāo)只剩兩個(gè)：

保交付、化債務(wù)。

建業(yè)早早確立戰(zhàn)略：做少、做小、做好。

全面剝離所有非核心業(yè)務(wù)，只保留住宅地產(chǎn)主業(yè)。

文旅、酒店、商業(yè)，都是典型的重資產(chǎn)、長周期、低回報(bào)、高負(fù)債業(yè)務(wù)。

在樓市下行、債務(wù)壓頂、保交付壓力巨大的當(dāng)下：

建業(yè)已經(jīng)沒有余力再養(yǎng)情懷、養(yǎng)IP、養(yǎng)重資產(chǎn)。

與其年年虧損、持續(xù)被利息拖垮主業(yè)，

不如一次性剝離債務(wù)、剝離包袱、換回救命現(xiàn)金流。

本次到手7億多現(xiàn)金，

全部用于樓盤交付、工程款結(jié)算、穩(wěn)定主業(yè)經(jīng)營。

賣掉IP，不是認(rèn)輸，是為了保住數(shù)萬業(yè)主的房子、保住企業(yè)基本盤。

五、大家最關(guān)心：只有河南、電影小鎮(zhèn)以后會(huì)不會(huì)變味？

官方給出最確定、最讓人安心的答案：

股權(quán)變更，運(yùn)營不變、團(tuán)隊(duì)不變、劇目不變、體驗(yàn)不變。

原來的管理團(tuán)隊(duì)、演出陣容、園區(qū)體系全部保留，王潮歌創(chuàng)作的整套戲劇內(nèi)容也不會(huì)改動(dòng)。

不僅不會(huì)變差，反而迎來最好的發(fā)展機(jī)遇。

過去最大的問題：

項(xiàng)目太優(yōu)質(zhì)，但背靠負(fù)債房企，不敢投、不敢擴(kuò)、不敢大手筆升級(jí)。

如今接入中信資本雄厚、長期、低成本的資金：

未來可以持續(xù)迭代劇目、升級(jí)硬件、優(yōu)化體驗(yàn)、擴(kuò)大品牌影響力。

建業(yè)負(fù)責(zé)創(chuàng)造情懷，資本負(fù)責(zé)做大產(chǎn)業(yè)。

對(duì)景區(qū)、對(duì)游客、對(duì)河南文旅，都是最好的結(jié)果。

六、結(jié)語：最意難平的告別，也是最體面的結(jié)局

胡葆森扎根河南三十多年，

只有河南，是他最濃的中原情懷，是建業(yè)跳出地產(chǎn)、為河南文化立名的巔峰之作。

它讓全國看見厚重中原，讓河南文旅徹底出圈。

只是，情懷抵不過周期，理想抵不過現(xiàn)實(shí)。

行業(yè)寒冬之下，所有房企都在瘦身、斷臂、出清高耗資產(chǎn)。

建業(yè)只是其中最真實(shí)、最克制、最體面的一個(gè)。

往后：

景區(qū)依舊人山人海，劇目依舊震撼人心。

只是，建業(yè)不再是它的主人。

一場無奈的放手，

保全了企業(yè)，也成全了IP。