許家印最虎之舉：千億填海造陸海南海花島

海花島項(xiàng)目的起點(diǎn)，要從2009年那一輪政策紅利說起。那一年，國家正式確立將海南打造成國際旅游島的戰(zhàn)略方向，大量資本開始涌向這片島嶼尋找機(jī)會(huì)。許家印把目光投向了儋州灣，那是海南西部一片長期沉寂的海域。儋州地處海南西部工業(yè)區(qū)，在三亞、海口早已紅火開發(fā)的背景下，西海岸仍保持原生態(tài)，屬于海南的價(jià)值洼地。換句話說，這里的地便宜、開發(fā)強(qiáng)度低，對(duì)許家印來說，正是最大的機(jī)會(huì)所在。

填海造地相較于正常的房企拿地要便宜得多，2010年時(shí)，每畝地成本僅為300元，這些土地儲(chǔ)備極大地拉升了恒大集團(tuán)的估值，是恒大的財(cái)富密碼。在此之前，恒大在江蘇啟東曾操盤過”海上威尼斯”項(xiàng)目，2012年開盤，首日銷售了2500套，金額達(dá)20億，當(dāng)恒大于香港上市時(shí)，那塊荒地的估值已經(jīng)超過了340億元。嘗到甜頭之后，許家印把下一個(gè)更大的賭注壓在了海南儋州。

2010年10月14日，儋州市政府通過招商引資與恒大集團(tuán)簽訂了《海南省儋州市白馬井填海項(xiàng)目投資開發(fā)框架協(xié)議》。這份協(xié)議一落地，儋州方面的積極性立刻被點(diǎn)燃。道理不復(fù)雜：當(dāng)時(shí)恒大預(yù)計(jì)的投資規(guī)模超過了儋州市全年的財(cái)政收入，這種量級(jí)的資金注入，對(duì)一個(gè)長期發(fā)展乏力的地級(jí)市來說，意味著不可多得的機(jī)會(huì)。于是，項(xiàng)目被納入海南省”十二五”西部旅游1號(hào)工程，時(shí)任儋州市市長親自出任工程聯(lián)系人，為這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目一路開道。

然而問題從審批階段就已經(jīng)埋下。根據(jù)《海南省實(shí)施〈中華人民共和國海域使用管理法〉辦法》規(guī)定，圍海27公頃以下的項(xiàng)目用海，當(dāng)?shù)厥腥嗣裾纯蓪徟瑹o需上報(bào)國務(wù)院。2013年，儋州市政府及海洋部門在海花島項(xiàng)目用海審批過程中，未進(jìn)行關(guān)聯(lián)性審核，對(duì)恒大集團(tuán)旗下5家子公司申請(qǐng)的36宗項(xiàng)目分三批進(jìn)行確權(quán)，共批準(zhǔn)填海783.57公頃，批準(zhǔn)用海面積均不超過27公頃，規(guī)避了國務(wù)院審批。這套”化整為零”的操作，將一個(gè)本該走最高層審批程序的超大型工程，成功壓縮到地方政府可直接拍板的范圍內(nèi)。

恒大集團(tuán)耗資超過1600億，使用”天鯨號(hào)”絞吸式挖泥船填海造陸約1.2萬畝，整體面積相當(dāng)于2個(gè)迪士尼樂園的大小，建成后成為全球最大花型人工島。為了把這個(gè)構(gòu)想從草圖變成現(xiàn)實(shí)，許家印親自主導(dǎo)了大量前期調(diào)研。據(jù)說從早期親手繪制海花島的規(guī)劃草圖，到整個(gè)業(yè)態(tài)選擇和布局規(guī)劃，再到每個(gè)建筑的造型和線條，許家印全程自己上手，為了一個(gè)細(xì)節(jié)居然修改上百輪方案，在恒大集團(tuán)內(nèi)部及整個(gè)海花島項(xiàng)目中，許家印被尊稱為”海花島項(xiàng)目總規(guī)劃師”。

工程規(guī)模落地之后，儋州灣沿海的景象發(fā)生了翻天覆地的變化。施工最繁忙時(shí)期，海面上同時(shí)活躍著兩百多條工程船，持續(xù)向填海區(qū)域運(yùn)送砂石建材，消耗量極為驚人。儋州本地石礦根本無法支撐這種需求，大量建材不得不從廣東、廣西等地長途調(diào)配，光運(yùn)輸成本就是一個(gè)相當(dāng)可觀的數(shù)字。2015年，恒大在央視六個(gè)頻道黃金時(shí)段為海花島實(shí)行7集懸念式連播廣告，為此在央視花了6.88億元的廣告費(fèi)。一邊是工地上機(jī)器轟鳴，一邊是全國各大電視臺(tái)循環(huán)滾動(dòng)的宣傳廣告，這場造島運(yùn)動(dòng)被推進(jìn)到了最大聲量。

2017年8月10日至9月10日，中央第四環(huán)境保護(hù)督察組對(duì)海南省開展環(huán)境保護(hù)督察，對(duì)”儋州市政府及海洋部門化整為零違規(guī)審批海花島填海項(xiàng)目，項(xiàng)目施工造成大面積珊瑚礁和白蝶貝受損”進(jìn)行通報(bào)，2018年初儋州市政府即下達(dá)緊急通知，對(duì)全部違法違規(guī)填海項(xiàng)目要求自1月5日起實(shí)施”雙暫停”。停建令的墨跡未干，項(xiàng)目的復(fù)工卻悄然推進(jìn)，地方層面對(duì)此基本上是睜一只眼閉一只眼。最終開出的處罰單，是2.15億元建設(shè)罰款和5萬元環(huán)保罰款，對(duì)一個(gè)累計(jì)投入數(shù)百億的項(xiàng)目來說，這種力度起不到任何實(shí)質(zhì)性的震懾作用。

第一輪督察沒有讓恒大收手，恒大海花島公司未落實(shí)相關(guān)要求，違規(guī)建設(shè)4條涵管橋，至2019年7月已全部建成，并形成違法圍海面積約369公頃。整改方案指出，針對(duì)恒大海花島公司將旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地用于房地產(chǎn)開發(fā)的問題，海南省要求儋州市調(diào)整優(yōu)化建設(shè)方案，但截至督察時(shí)，規(guī)劃修編尚未獲批，恒大海花島公司于2018年在海花島繼續(xù)新建39棟住宅建筑。一輪督察剛過，直接擴(kuò)大違規(guī)范圍，這種操作方式充分說明，在資本邏輯面前，整改通知的約束力被壓縮到了什么程度。

2020年起，管控措施開始逐步升級(jí)。儋州市人民政府收回39棟住宅建筑預(yù)售許可證，項(xiàng)目全面停售；2020年10月25日關(guān)閉了39棟樓的網(wǎng)簽備案登記系統(tǒng)，恒大海花島公司已與全部業(yè)主解除328套購房協(xié)議。事情到這一步還沒有結(jié)束。2021年12月30日，海南省儋州市綜合行政執(zhí)法局對(duì)恒大童世界集團(tuán)旗下的儋州信恒旅游開發(fā)有限公司下發(fā)了《行政處罰（限期拆除）決定書》，責(zé)令在10日內(nèi)自行拆除海花島2號(hào)島三（六）期項(xiàng)目共建設(shè)的39棟樓，總建筑面積434941.46平方米，因違法取得的規(guī)劃許可證已被撤銷。這批樓的市值約在七八十億元，說拆就拆。購買了這些樓盤的業(yè)主手里拿的是政府蓋章的預(yù)售許可證，如今卻被告知面臨拆除結(jié)果，處境極為被動(dòng)。

恒大隨即申請(qǐng)行政復(fù)議。2022年4月，復(fù)議機(jī)關(guān)就海花島39棟樓行政復(fù)議案依法作出了變更原拆除為沒收的決定。這批樓不再拆除，而是直接收歸處置，已建未售樓棟全部由住宅調(diào)整為旅館、商務(wù)金融、零售商業(yè)、餐飲用地混合經(jīng)營，用地性質(zhì)以旅館（85%）、商務(wù)金融用地（10%）為主。開發(fā)商血本無歸，普通購房者的退款問題也懸而未決，被勒令拆除的39棟樓中，仍有23戶未完成退款或換房。