廣東
南山蛇口這套破產清算房產，價格虛高、無正規紅本產權，連最基礎的清場收房保障都沒有，集齊各類風險點，不禁讓人想問：這樣的房源拿出來拍賣，意義究竟在哪里？
最近蛇口一套破產清算標的在圈內引起熱議，標的位于南山區蛇口海灣花園海凌閣 6A、6B，兩套物業合并處置，總面積合計 332㎡，起拍總價 1925.6 萬元，折算單價達到 5.8 萬 /㎡。參考當前小區二手市場行情，同小區正常成交價普遍在 4 萬 /㎡區間，大面積大戶型流通性偏弱，實際成交單價還要更低，單看起拍價就已經明顯脫離市場水平。
但高昂的起拍價僅僅是第一道門檻，標的潛藏的多重硬核風險才最值得警惕。首先，這套房產自始至終沒有辦理不動產權證，沒有紅本，現存憑證只有 1989 年的買賣公證書。即便早年受時代政策限制無法辦證，時隔數十年，現在想要完善產權、完成過戶，競買人需要自行承擔補繳地價、額外繳納契稅等一系列成本，補證流程復雜，額外支出無法預估。
其次重點區分：破產清算資產拍賣，和常規法院司法拍賣規則完全不同。這類標的拍賣公告基本都會明確約定，交易過程產生的一切欠費、買賣雙方全部稅費，統一由買受人全額承擔，不存在稅費各自承擔一說。物業屬于公司名下破產資產，原始登記價僅僅 92.5 萬元。按照差額方式計稅，增值稅、土地增值稅、契稅疊加在一起，會產生一筆數額驚人的稅費，這一大筆開銷全部要競拍成功者自行消化。
除此之外，土地使用年限也存在短板，該地塊使用權 2038 年到期，剩余使用年限只剩下 12 年。
最棘手的核心難題：房屋目前存在實際使用人，法院以及破產清算小組明確不負責清場交付。意味著即便成功拍下房產，后續騰退房屋、協商清場、處理占用糾紛全部需要買受人自行處理，沒有官方兜底，收房難度、時間成本、潛在糾紛不可預估。
從業多年，很少見到風險如此集中的法拍標的。滿身隱患、條條都是大坑，尚且可以理解是處置不良資產；但難以認同的是，定價還顯著高于二手市場行情。依法推進破產資產處置我完全認可，假如起拍價貼合市場行情，很多話我不必多說?？扇缃耧L險全部轉移給買家，定價卻沒有相應讓步，難道房屋內部裝修鑲嵌黃金？
最后想問一句，集齊這么多雷點的標的上架拍賣，意義到底在哪？真的，人在無奈的時候確實會想笑。
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